此次招标地块位于香港调整用地政策带动产业发展的“试验田”。非价格因素在考核中占比达到七成，香港特区政府推动片区开发的决心仍不止于此
文｜《财经》记者 焦建 发自中国香港
编辑｜苏琦
8月24日下午，位于中国香港北部都会区（洪水桥/厦村新发展区）首个“片区开发”试点项目公开招标结果，一家名为“洪水桥新发展有限公司（HSK New Development Limited）的联营公司最终以10.3亿港元中标。
该公司由来自中国内地和中国香港的六个股东组成，具体包括中国海外发展有限公司、招商局置地有限公司、华润置地有限公司、中国旅游集团有限公司、京东集团股份有限公司，以及信和置业有限公司的子公司。
“洪水桥片区是北都首个‘片区开发’招投项目，总面积近11公顷，发展规模大，投资年限长。中标公司中既有多年参与香港房地产发展的大型企业，亦有深耕其他行业的业界翘楚，经验和实力无容置疑，显示出该类项目可促成不同企业间的合作。”香港特区政府发展局局长甯汉豪在招标结果公布时表示，“六家企业集结力量联成一线，以实际行动对北都投下信心一票，为北都多元发展模式开启了良好局面”。
当地部分地产业人士也指出，这一项目招标因要考虑土地平整、公共设施及产业导入等责任，不能直接与一般住宅或工业地皮的出让价格进行比较。最终结果反映出大型发展商与产业营运者对洪水桥长线发展“具备兴趣”。
从宏观角度看，随着国家在“十五五”规划中明确支持香港加快北部都会区建设，目前该地区已进入实质建设和企业导入的关键阶段， “南金融、北创科”的产业新格局也正成为香港未来战略引擎。一项相关估计则显示，此次整个片区开发项目的推动将涉及约168亿港元投资，预计带来逾6000个就业机会。
如此多元背景之下，此次中标后将开展的产业探索新模式为什么会被认为非常重要、相关探索又将如何具体展开？
作为试验田的“第一块地”
所谓“第一块地”并非严格定义，如此形容则主要由于其背景较为多元。首先，源于洪水桥片区是北部都会区的首个“片区开发”招投项目，总面积近11公顷，具有发展规模大、投资年限长等特点。
自香港开埠至今，北部都会区是第一个由香港特区政府主动规划、面向北而非面向南的大尺度都会区，其体量大约300平方公里，规划涉及人口250万及约65万个就业岗位。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，这里正从香港的边陲变成大湾区的枢纽节点，并与深圳的前海、河套，广州的南沙，以及珠海的横琴共同构成大湾区的多中心格局。
为应对这一现实条件并提高效率，香港特区政府对前述地块引入了在当地此前较少采用的“双信封制”方式进行招标，即价格建议评分比重占三成，而非价格建议评分比重则占七成。正式的公开招标始于2025年12月30日，在2026年7月3日截标。
最终结果显示，洪水桥新发展有限公司的价格建议和非价格建议的得分均较高，总分共得100分。
除价格因素，香港特区政府此次特别看重的非价格因素占比达到七成，也被认为体现了针对这块土地乃至整个北部都会区进行片区开发的决心。正如甯汉豪近日所指出的，“国家‘十五五’规划纲要明确支持香港加快北部都会区建设，目前该地区已进入实质建设和企业导入的关键阶段。”
“例如此次非价格建议的评分准则主要聚焦在企业及科技园用地的发展，包括是否发展策略性产业、是否引进龙头企业、发展速度、投资规模、创造的就业机会等，目的是吸引高质素（内地称素质）的企业落户洪水桥并带动产业链发展。”香港经济评论人博取对《财经》分析称，“从这一点上来看，洪水桥地区正加速成为香港通过用地政策调整带动产业发展的试验田。”
洪水桥作为试验田并非始于近日、模式亦不止一种。例如，成立全资拥有的公司也是香港特区政府以多元模式驱动北都产业发展的工具之一。
2026年1月，香港特区政府注资100亿港元成立了洪水桥产业园有限公司，作为香港探索“公私营合作”（PPP，内地称政府和社会资本合作）发展产业的主体，该公司的职责是负责发展和营运洪水桥地区23公顷产业用地，进而加速北部都会区的产业导入。
“香港之所以要积极开拓更加多元的融资开发方式，也是看到了北都建设过程中存在的一系列困难，包括土地征收、建设周期长及成本高等，依靠特区政府单一模式肯定不可持续。”中国（深圳）综合开发研究院港澳及区域发展研究所所长谢来风此前则对《财经》解析称，“北都未来的发展重点是创新科技及先进制造业，也需要建设园区和实验室等新型载体。肯定需要多元、新型且庞大的资金来源，相关探索具备积极作用。”
为加速前述片区开发，从而引入真正具有产业运营经验的企业入驻，香港特区政府的相关探索还包括土地“按需付款”模式。
自6月初起，这项事关当地非住宅类土地出让全局的制度改革试验开始试行，该项改革全名为“按实补价”先导计划。作为便利产业发展的新型土地契约安排，“按实补价”允许地段业权人分期进行非住宅发展、并按每期实际兴建总楼面面积及地段业权人建议的选定用途厘定应缴补地价。
简言之，相关企业可按照实际需要只支付总楼面六成地价，并在十年内决定是否继续使用其余四成楼面。如不需要，相关土地可转移给其他有需要的企业。
此次“按实补价”先导计划虽然适用于香港所有非住宅发展的地契修订及换地申请，但业内人士也认为前期或将主要以北部都会区开展试点，并有望成为撬动千亿级港元产业投资的关键杠杆。
“近年来，香港特区政府面临财政赤字压力，各大地产发展商因受住宅地产市场下行压力背负较大财务压力情况下，也纷纷降低了开发投资意愿和项目开发进度。在当前经济环境压力下，按实补价土地政策是香港有效推动北部都会区产业用地开发和其他片区旧工业大厦改造的创新政策，将以市场化需求为导向激活发展商投资意愿和产业发展。”长期从事大湾区工业用地研究的香港中钰国际董事总经理董极则对《财经》解析称。
董极认为相关改革可至少带来三类好处，包括增加发展商投资意愿，以及为具有产业背景的发展商提供减轻财务压力和适配其产业发展的灵活性。可用更多的资金集中发展医疗、信息科技、生命健康等新兴产业，适配未来产业发展需求。
六家企业如何“携手”
中标结果公布后，前述六家公司将如何携手进行片区开发，又将给洪水桥乃至整个北部都会区带来哪些新的产业开发玩法，开始备受当地相关产业界关注。
在谈及合作起源时，香港投资署则在其官方微信中撰文透露称，在这次洪水桥片区项目中，该署扮演了“媒人”角色，对接了京东集团和信和置业, 之后与其他企业组成公司，直接促成今次“片区开发”联合竞标，并成功夺标。
为促进后续相关工作展开，香港特区政府发展局则透露该局已成立北都专案监督办公室，借此全力协助中标公司推进洪水桥片区项目工作、加快项目落地。
按照该局公布的项目细节，洪水桥新发展有限公司将负责平整及发展三幅住宅用地，可共建约3000多个单位（假设每个单位面积约50平方米），亦会在完成土地平整后在一幅可建总楼面面积达50950平方米的“企业及科技园”用地上兴建智慧现代物流中心。
上述三幅住宅用地和一幅“企业及科技园”用地共约3.6公顷，会以50年时长的租期批给中标公司。而从土地出让角度看，香港特区政府针对此项目设有分期支付地价安排，中标先缴25%地价，余下的75%款项可以在三年内缴清。
从地位看，按照香港特区政府于2023年发布的《北部都会区行动纲领》，该位于香港新界的发展区将分为四大板块，由西至东分别为高端专业服务和物流枢纽、创新科技地带、口岸商贸及产业区，以及蓝绿康乐旅游生态圈。
（图说：香港北都区洪水桥新发展区示意图。来源：香港特区政府发展局）
其中，洪水桥主要位于高端专业服务和物流枢纽片区内，部分源于该区已拥有较为完善的交通网络和邻近深圳前海的区位优势。其在规划中将落地的优势产业包括多类，例如高附加值或智能化生产及先进建造业，此外还包括提供一站式、高增值专业服务。
此次土地招标也因此被认为是将前述规划进行落地的现实抓手。具体而言，前述物流中心将采用先进、高质量的设计，并由京东集团作为龙头企业进驻，在55个月内开始营运不少于15300平方米的总楼面面积，较标书最低要求的96个月内开始营运更快。
在香港与深圳正加速夯实跨境交通基建大背景下，洪水桥地区传统物流优势也被认为将因此进一步得到加强。例如，洪水桥毗邻深圳湾口岸，目前正打通内地至香港的跨境通路。前述物流中心建成后，将有望起到促进香港本地之间物流、内地到香港进出境物流，以及香港的国际物流等多元推动作用。
洪水桥新发展有限公司方面也表示，将在项目当中引入多项新型应用的技术与服务，包括未来数年内将逐步投入京东自主研发的“狼族”机器人系列技术设备和能力，打造香港现代化物流园区，显著提升物流效率与居民服务体验。
在此基础上，洪水桥新发展有限公司还要负责平整洪水桥片区内剩下的多幅土地。其中，两幅“企业及科技园”用地及一幅用作政府设施的“政府、机构或社区”用地（约0.6公顷），须于2028年底前完成土地平整并交还政府；此外，洪水桥新发展有限公司还要建造休憩用地、步行街和行人路，不迟于2030年至2033年分批完成并交还香港特区政府。
在香港部分地产业界人士看来，项目中涉及的基建、土地平整及产业导入成本，均属于洪水桥新发展有限公司要承担的额外开发责任。项目整体发展期预计长达约七年，其间涉及庞大的建筑、融资、土地平整及产业导入成本，亦要考虑楼市及经济周期变化、建筑成本波动、资金成本上升及产业营运等一系列方面。
为帮助北部都会区引入优势产业，此次招标亦有相关安排。按照甯汉豪的解析，香港特区政府会将上述由中标公司完成平整后交回政府的两幅合共4.5公顷“企业及科技园”用地，直接批拨予前述洪水桥产业园有限公司进行上盖发展和营运，令该产业园公司以象征式地价、50年期获批的用地面积由此前23公顷增加两成至27.5公顷。
这一安排的意义多重，包括可让前述产业园公司立即为新增的用地展开招商引资工作，方便有兴趣的企业在2028年土地完成平整后尽快进驻落户。
此外，片区开发是北都创新及多元的发展模式之一。整体而言，洪水桥片区包括住宅用地、产业用地及其他用作社区设施和步行街等的用地。
具体到促进就业与居住平衡分布方面，信和置业方面则表示，相信此次跨界协作模式能够汇聚各方专业力量，将善用该片区的广阔空间和优越位置，打造高端产业与宜居社区并存的项目，为香港市民提供更多优质住宅选择和就业机会，同时支持香港与大湾区其他城市的互联互通，助力北部都会区长远发展。
责编 |李煜
题图来源｜摄/焦建
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