裁判要旨

借名买房人能否排除强制执行，应综合考量“名实不符”是否违反法律强制性规定、权利取得系登记生效还是登记对抗、交付占有情况、执行标的对案外人是否具有生存权意义、申请执行人信赖利益保护等因素。借名买房人合法占有房屋，且符合《执行异议和复议规定》第28条第1、2、3项规定的，可以排除一般金钱债权的执行。符合生存权条件的借名买房人，可以排除抵押权的执行。如果仅仅因为借用他人名义，就导致自己的房子被用来偿还他人的债务，这显然是无法让人接受的，更与一般人民群众朴素的公平正义观念相去甚远！

实务问题

借名买房案件中，实际出资并占有房屋的案外人，能否排除申请执行人对登记在被执行人名下房屋的强制执行？

裁判意见

最高法民一庭倾向认为，不能“一刀切”否定借名买房人排除执行的权利。对于合法占有房屋、已支付房款、非因自身原因未办理过户的借名买房人，可排除一般金钱债权执行。对于以居住为目的的借名买房人，即使存在规避限购等过错，也可基于生存权优先原则排除抵押权执行，但应承担相应赔偿责任。

典型意义

本答复汇集了最高法关于借名买房与执行异议的最新司法观点，突破了传统“登记生效即物权人”的机械理解。它在坚持物权登记原则的同时，兼顾了实际权利人的居住权益保护，体现了法律对生存权、居住权的优先考量，有助于统一裁判尺度。

法律评析

本案核心在于物权公示原则与事实物权保护的冲突与协调。

首先，依据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准，登记权利人是物权人。这是物权法的基本原则。但执行异议之诉中，案外人对查封财产“名实不符”的现状不可归责的，其保护正当性较强。借名买房人支付对价并占有房屋，已形成事实上的物权期待权。

其次，需区分执行债权性质。对于一般金钱债权，依据《执行异议和复议规定》第28条，在查封前已签订合法书面合同、合法占有、支付全部价款、非因自身原因未过户的，可排除执行。对于抵押权等优先受偿权，若借名买房人以居住为目的，根据《商品房消费者权益保护批复》精神，其生存权优先于抵押权，可排除执行，但需以房屋抵押价值为限承担赔偿责任。

最后，借名行为本身具有一定过错（如规避限购），但这属于行政管理范畴，不应直接导致其丧失重大财产权益。法院在裁判时，应综合考量过错程度、居住需求、信赖利益等因素，避免“一刀切”式处理。

案件索引

最高人民法院法答网答复（问题编号：K2024012331190），最高人民法院民一庭万挺法官回复（2024年7月8日）。