前置说明：2026年7月31日，上海市规划和自然资源局正式印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，上海继广州之后，成为国内第二个出台系统性工商业用地续期规则的一线城市。这份文件表面是土地管理领域的实操规范，实则直面存量非居住资产盘活的核心痛点——土地使用权到期的不确定性。
URI城市租住认为，在上海商办空置率居高不下、商改租加速推进的行业背景之下，新政给住房租赁、存量不动产投资领域带来一套全新的操作框架，也让过去很多算不拢账的商改租项目，拥有重新评估商业可行性的基础。
本期，URI城市租住拆解政策条文，用通俗语言做要点总结，便于从业者快速理解。
▲上海市规划和自然资源局印发公告
《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》.pdf
01.
新政核心规则
两类续期路径，两种供地模式
①到期续期：土地剩下不到 3 年，快到期了再办续期；
1、政策适用范围广：所有非居住国有土地都管用，工业、商业、办公、产业园、科研、文旅这类土地，到期都有办法续。
2、两种续期时机
②提前续期：经营表现良好、用地绩效突出的优质项目，经多部门联合认定后，在土地剩余年限不足原出让年限一半的条件下，允许启动提前续期。提前续期的制度设计，改变了过去企业只能临近到期被动应对土地问题的局面，企业可结合自身投资规划、资本运作节奏主动安排续期工作。
3、两种续期拿地方式，不用公开竞拍
①协议出钱买（协议出让）：不用走招拍挂。地价最低是当地基准地价的70%，企业效益好还能再便宜。钱签合同1个月先交一半，正常1年内交完，特殊情况区里开会同意最多可以拖到2年交齐。
②协议租地（协议租赁）：一次最多租20年，但租金要一次性全部交清，不能分期付款。
4、专门照顾 REITs 上市项目：要做不动产 REIT 发行的项目，可以按需定续多久，好项目还能简化审批，在REIT申报注册这段时间内办完土地续期，解决资产证券化的土地年限卡点。
5、不是想续就能续：用地考核评级拿到 C、D 档的项目，申请续期会被严格把关，由各区结合实际情况综合判断，其中一部分项目或无法续期；如果地块因公共利益需要要依法收回的，直接不予续期。
▲政策正文内容节选
02.
悬在商改租头顶的硬约束
土地年限困局
上海手里有规模很大的存量商办物业，但商办市场供需失衡的问题一直都在。
根据URI城市租住调研，2025 年上海一大批新写字楼集中推向市场，新项目预租情况普遍不好，整体空置率随之走高。2026 年上半年虽然写字楼实际租赁成交相比去年有明显好转，但不断有新项目入市，商办空置率依旧在往上走。
一边是大量闲置的写字楼、商业楼宇，另一边是年轻人、新市民的租房需求，按理说通过商改租就能把两边需求对接起来，但土地年限问题，是挡在投资商改租前面的一大坎。
做租赁住房，前期改造成本很高，赚钱主要靠长年收租金回本，整个行业的回本周期本身就很长。不少准备拿来改造的商办物业，土地年限已经快到期。商业用地法定出让年限大多是 40 年，一旦剩下的土地年限不足 20 年，这套资产的估值就会大幅下跌。
而且公募REIT对底层资产有硬性门槛，要求土地剩余年限必须在20年以上。很多存量商办就算改造完、运营得不错，土地年限不达标，照样没法发行REIT实现资本退出。
所以URI城市租住总结市场真正的痛点是：政策之前没有清晰可执行的土地续期规则，企业既不知道土地到期能不能续，也算不准续期要花多少钱。这种根本性的不确定，让很多社会资本不敢入局商改租，不少改造想法只停留在纸面，很难真正落地。
▲2025年上海写字楼区位分布
03.
三重改变
重新改写商改租项目的算账逻辑
URI城市租住认为，土地续期新规的落地，会从资产估值、资金压力、资本退出三个方面，改变商改租项目的算账方式，解决行业一直以来的痛点。
第一，资产价值有了明确参考依据，临期贬值压力缓解。
以前快到期的商办物业，交易时价格会被压得很低，核心原因就是能不能续土地、续期要花多少钱全是未知数。现在新政明确了优先支持续期，不续期只是少数情况，还定好了地价最低标准。续期要花多少钱、走什么流程不再是猜不准的变数，可以直接算进成本里。市场会重新评估这批临期商办的价值，土地年限造成的大幅贬值会有所缓解。
第二，多了灵活的资金选择，减少企业资金压力。
选协议出让续期，可以分期交土地款，不用一次性掏一大笔钱，减轻资金负担；协议租赁虽然租金要一次性付清，但适合现金流情况不同的项目。企业可以结合自己手头资金、项目回本快慢，自主选续期方式，减少前期大额花钱的压力。
第三，打通REIT退出路径，投资方就更愿意投。
新规专门配套了 REITs 的续期办理通道，土地年限不再是做资产证券化的拦路虎。商办改成租赁住房之后，只要运营考核过关，就有机会通过公募REIT把投资变现退出。退出路径变得清晰，机构就更愿意投商改租，商改租也不再只是政策鼓励的试点，慢慢变成能赚得通、闭环跑通的正经生意。
▲上海市2026年城乡建设用地基准地价成果图
04.
红利并非人人可享
低效资产将被淘汰
URI城市租住提示行业：土地续期新政虽利好优质存量物业，但并非所有项目都能无条件续期，政策设有市场化筛选门槛。土地到期企业不申请或是续期审核不通过，土地将被无偿收回，地上建筑按出让合同约定处置；用地绩效C、D类项目续期会被严格限制，放到商改租业务中，即便物业已经改造完成，如果后期租赁运营差、产出不达标，不仅续期成本更高，还可能直接失去续期资格。
政策红利只会流向运营精细、现金流稳定的项目，靠囤资产套利、运营能力弱的主体会被逐步淘汰。要客观看到，新政只解决了土地年限的制度难题，并不会让商改租直接躺赢，地价核算、租金调整、各地执行尺度等细节，还需要等后续配套政策落地验证。新政的核心是改变过去非居住用地到期模糊处理的模式，实现土地全生命周期管理，但年限问题解决不会自动拉高租金和出租率，商改租项目最终还是要看区位、改造成本和运营实力。
如今续期资格和绩效深度绑定，存量不动产已经告别拿地躺赚的阶段，不管是产业园区还是商改租，运营不再是锦上添花，而是获取续期资格的必备条件，只有能稳定产生现金流的优质资产才能享受制度红利，低效资产迎来实际出清路径，住房租赁行业的两极分化会越来越明显。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
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