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建发东小口一期报规方案，上周正式出炉了
25栋楼，1352户，容积率2.45，主力户型78-138㎡。
但今天这篇，我不想跟风吹。
建发的产品力确实强，但这次东小口报规方案里，藏着几个你必须知道的“坑”。
01
从报规方案看，建发这次确实下了功夫
建发东小口引入了昌平地主越秀联合开发，越秀在朱辛庄和北四村有多个项目落地，主打刚需为主，卖的都不错。
建发的新中式产品+越秀对昌平买房人需求的把控，强强联合，让人对东小口充满期待
从规划方案来看，东小口0002项目共分为两期开发
东区（一期）用地3.05万平方米，总建筑面积11.59万平方米，地上8.17万平方米（其中住宅77100.98平方米），规划住宅785户，户均约98平方米。
楼栋以11~18层小高层为主，呈高层围合、中心园林布局，户型面积段涵盖78平方米、95平方米、108平方米、122平方米及138平方米三至四居。
其中78平方米起步户型约占四成，108平方米为主力户型，138平方米户型有望做成南向四面宽。
西区（二期）规划住宅567户，户均约104平方米，南侧规划低矮教育用地及60米绿化带，视野无遮挡。
二期楼栋全部正南正北分布，楼间距比较大户型规整，未来以改善户型为主溢价会比较高，但是目前二期的楼栋细节规划还没有出炉
从一期公示的产品方案来看，东小口极大发挥了建发的新中式产品里以及越秀的刚需赠送。
建发做新中式大门，在北京是有口碑的。龙樾海序的大门77米宽，已经算气派了。
但建发东小口的大门，据说会更“内卷”——新中式门头+下沉庭院+会所，这是建发的“三件套”。
从报规图上看，大门和下沉庭院的位置都在地块的南侧，面积不小，建发标志性的“王府规制”大门，秒杀周边几个新房
建发东小口的赠送体系比龙樾海序更升级了一步，南向阳台、北向设备平台、侧向飘窗、花池，这些大概率都是标配。得房率预计能做到90-95%。
甚至78平米的三居也首次出现花池
尤其是边户，大概率会做270°转角窗，采光和视野会很好。
02
这3个“坑”，你最好先知道
亮点看完了，再跟大家分享项目隐藏的几个炸点。
1）楼面价3.66万，成本压力巨大
价格是建发东小口最核心的压力
楼面价是3.66万/㎡，比隔壁龙樾海序的3.2万贵了4600元/㎡，贵了14%。
龙樾海序网签价5.4至5.5万/平米，这是买房人认可的东小口价格坐标。
如果超过这个价格，买房人可能不认账，或者建发要做出匹配价格上涨的产品力。
从这次的报规方案可以窥探建发东小口的价格思路
东区一期以刚需为主，不利因素比较多，将来售价可能会5.5至5.6万左右，走快速去化路线
西区二期主要以改善为主，户型，产品都会拔尖，主要是卖出溢价，未来售价可能会达到5.8万左右。
我们之前分析过，建发拿到东小口就是要涨价的，但是这个压力也很大，毕竟昌平今年供应太大了
2）配建太多，社区纯粹性存疑
建发东小口地块，配建了：
800㎡托老所
250㎡社区助残服务中心
250㎡老年活动场站
500㎡社区管理服务用房
300㎡开闭站
这些公建，虽然都在红线内，但对社区品质有直接影响。
第一，人员流动。 托老所和助残中心，每天都有工作人员和来访人员进出。这些人员不是小区业主，他们的车辆、人流，会不会影响小区的私密性和安全性？
第二，噪音问题。 老年活动场站，热闹的时候，唱歌、跳舞、聊天，声音能传到几层楼。如果你住在低楼层，正对着这些公建，你能接受吗？
第三，管理问题。 这些公建后期的运营和管理，谁来负责？如果是物业统一管理，还好说。如果外包给第三方，那管理标准、服务态度，都很难保证。
选房时，一定要避开这些公建所在的楼栋和楼层。
坑三：边户很香，但中间户的“暗卫”问题
建发东小口的主力户型是78-138㎡。从报规图上看，边户基本是270°转角窗，采光视野都没问题。但中间户，大概率是暗卫。
选房时，优先选边户。如果预算有限只能选中间户，一定要确认卫生间是不是暗卫，是的话要想清楚能不能接受。
03
与龙樾海序的对比：谁更值得等？
建发东小口一期，和龙樾海序，是东小口板块的“双子星”，也是直接竞品，目前把两个项目大致信息放到一起，做个简单的对比
建发东小口的优势在产品力——大门、园林、户型，大概率会比龙樾海序做得好。
龙樾海序的优势在价格和安全性——楼面价更低，售价更便宜，而且已经卖了大半，业主圈层稳定。
如果你预算充足（600万+），追求产品力，可以等建发东小口。如果你预算在400-550万，追求性价比，建议直接买龙樾海序的尾盘。
建发东小口报规，对昌平楼市是好事。它意味着东小口板块的产品力，将再上一个台阶。它也意味着买房人的选择，又多了一个。
但越是这种“自带光环”的项目，越要冷静。
楼面价3.66万，它是真贵。 这个成本压力，最终会转嫁到房价上。
建发东小口是好产品，但未必是好价格。等它开盘，如果均价低于5.5万，可以冲。如果高于5.8万，建议你直接买龙樾海序的尾盘，或者等朱辛庄的星寰时光。
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