最近房 贷市场有一个很现实的变化：银行和 lender 开始更积极地抢新客户了。
The Australian 报道提到，Westpac 看到新的房贷申请明显下滑，市场接下来可能进入新一轮 mortgage war。简单说，就是贷款申请少了，银行想要增长，就需要用更有竞争力的利率、政策或服务去吸引客户。
对准备买房或 refinance 的人来说，这未必是坏事。
Canstar 的数据也很明显：给 owner-occupier 提供至少一款低于 6% 房贷产品的 lender，已经从 6月的 31 家增加到 7月底的 49 家。
但这里有一个重点：
这些好利率，通常不会自动给老客户。
很多低利率 offer，首先是给 new customers。也就是说，同一家银行里，新客户可能拿到更好的价格，而已经在这家银行还了很多年的老客户，反而还停在旧利率上。
这就是所谓的 loyalty tax。
它不是真的税，而是老客户因为没有主动 review、没有重新谈利率、没有比较 refinance 方案，长期多付出来的利息成本。
很多人会等 RBA 降息，觉得央行不动，自己的房贷也没什么好动的。
但房贷利率不是只跟 RBA 走。
银行之间的竞争、客户质量、LVR、贷款金额、收入情况、是否新客户，都会影响你最后能拿到的价格。
现在的问题不是“市场有没有最低利率”，而是：
你的贷款，有没有被重新定价？
如果你的贷款已经做了几年，中间没有认真review过，或者只是每个月自动还款，很可能已经不是市场上更有竞争力的水平。
尤其是这几类客户，更值得看一下：
✅贷款金额比较大；
✅LVR 已经下降；
✅收入比之前更稳定；
✅房子估值有上涨空间；
✅原贷款已经过了优惠期；
✅目前还在 6% 以上甚至更高利率。
当然，refinance 也不是只看利率最低。
真正要算的是：新旧利率差、年费、申请费、估值、discharge fee、cashback、审批条件，以及未来贷款结构是否更适合。
有时候现有银行愿意 match，那就不一定需要换。
有时候现有银行不动，换 lender 才有明显 savings。
也有时候利率看起来低，但 policy、offset、cash out 或 future borrowing 反而不合适。
这也是broker在这个阶段真正要做的事。
不是看到一个低利率就直接推荐，而是帮客户把现有贷款、可谈空间、refinance 成本和实际节省放在一起算。
银行抢客户的时候，最容易被忽略的，往往是最安静的老客户。
如果你已经很久没有 review 过自己的 home loan，现在不一定要马上 refinance，但至少应该知道：
✅你现在的 rate 是否还合理；
✅现有银行能不能给你降；
✅市场上有没有更适合你的 lender；
✅换贷款以后，扣掉成本到底能省多少。
✅好利率不会自动送上门。
老客户想少交 loyalty tax，第一步就是主动把贷款拿出来重新看一遍。
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