来源：中国房地产网

中房报记者 苗野 北京报道

“原拆原建、自主更新”——简短八字，分量很重，正在成为城市更新领域最受关注的关键词和行动力。

“这是新中国成立以来，房地产建设模式从未遇到过的事情，是头一遭。”住房城乡建设部原副部长仇保兴表示，“原拆原建、自主更新”撬动的正是多年来城建模式从根子上的变革。

这件事情有多重要？仇保兴列举出一组数据：我国城市存量房约有650亿平方米，其中大约120亿平方米需要拆除更新，但地方政府财力有限，老百姓如果有钱也愿意参与原拆原建，这个市场就能启动。“120亿平方米，摊到每年12亿平方米，就能把房地产投资的缺口补上，房地产高峰期也不过每年18亿平方米。”

8月22日，在以“穿越周期 韧性生长”为主题的“2026第十六届中国房地产品牌发展大会”上，仇保兴作了题为《推动“原拆原建、自主更新”十策》的主旨演讲，每一策，都直指要害，引发市场广泛关注。

六大优势

为什么“原拆原建、自主更新”值得大力推广？仇保兴总结了六大优势。

第一，激发民众改造自有住房的激情和能动性，这是“人民城市人民建”的具体体现。自主更新是多元共治、自下而上的现代治理，强调居民参与、共建共享。

第二，扩大投资、促进消费、倍增内循环，还能增加民众的资产性收益。

第三，邻里网络关系完全保留。与政府主导的大拆大建不同，原拆原建让居民不离开原有社区，归属感得以延续。

第四，群策群力创建好房子。不仅自己住得舒服安全，还能把高价值的房产留给下一代。“中国人的家是很重要的，很多人奋斗一辈子，就是为了下一代住得更好。”

第五，减少地方财政负担。老百姓自己有意愿、自己出钱，政府无需再背负沉重的改造资金压力，同时由于业主自拆自建减少浪费和工程领域腐败。

第六，促进美丽低碳城市建设，提升社区治理效能。“社区治理的效能就是基于人民群众自己的事情自己做主。”

但这项惠及千家万户的好政策，推进起来并不容易。

仇保兴表示存在三大阻力：地方政府大拆大建的惯性思维和机构职能、土地财政的依赖性，以及“原拆原建”改变了原有指定型旧改模式，部分地方政府不适应由包干主导者转为启动托底者。

他特别批评了一些地方搬出的“五个限制词”：“不具备成片改造条件”“近期没有纳入房产征收计划”“零星的C级、D级城市危房”“符合国土空间规划”“四原（原址、原面积、原高度、原使用性质）”。

“过去的制度安排长期形成多重约束：改造范围由行政确定、补偿标准由行政划定、容积率指标需要审批、建筑高度需要审批、销售价格需要审批，物业服务主体同样需要审批。”仇保兴表示，推行“原拆原建、自主更新”模式之后，因为上述六项审批权限自行取消，使少数地方住建部门干部不适应。

十策破局

面对当前老旧小区更新的现实困境，仇保兴提出一套系统性对策建议，共十大方向：

一是拓宽自主拆建重建适用范围，居住体验不佳的非危旧住宅也可纳入拆除更新范畴。浙江、广东已出台相关政策，2000 年前建成的老旧住宅，允许业主自主选择更新模式。

二是坚持增容不增套，降低对本地楼市的冲击。每户可适度增容 10-20 平方米，增容部分按同地段楼面价 70%-80% 收取相关费用，资金专项用于本小区配套改造。

三是充分保障业主自主选择权。业主可根据自身经济条件选择是否增容，也可采用房票置换、以旧换新等方式；由集体自主选定设计单位、方案、代建、监理、合作银行与物业，政府职能转向服务保障，不再作为决策主体。

四是推进地下空间市场化开发。引入专业企业参与地下车库、管线配套建设，减轻业主自筹压力，通过地下空间长期租赁或出让实现收益平衡。

五是推动中央、省、市三级旧改补助资金实现制度化、透明化、长期化。结合 “十五五” 规划制定地方自主更新财政补贴方案，补贴采取逐年递减机制，调动居民更新积极性。

六是完善金融配套体系，消解业主改造顾虑。畅通旧房抵押贷款渠道，推广带押过户、反向抵押等金融工具；由街道、社区、合作银行共同设立更新帮扶基金，为经济困难老年群体提供低息或无息贷款。

七是建立多部门联合审批绿色通道。业委会联合区级部门组建工作推进小组，推动市级层面联审联办；地方党委政府设立专项工作专班，将 “原拆原建、自主更新” 审批绿色通道，纳入营商环境 “办好一件事” 督查事项。

八是引导保险机构、合作银行推出住房价值保险，增强业主改造信心。除工程质量险之外，探索设置房价保障险，若未来十年房价下跌，造成增容部分资产贬值 20%~30%，由保险机制予以赔付。

九是落实节能、节水、降碳激励举措，引导打造低碳美丽社区。

十是适度增设平急两用公共设施与科创配套空间，持续激活社区活力。

“推动原拆原建、自主更新，需要的不是观望，而是行动。”仇保兴建议，有条件的社区研究成立旧改联合体，真正做到“人民的事情让人民群众自己组织起来办”。

当650亿平方米存量房中至少有120亿平方米等待焕新，当“人民城市人民建”从理念走向实践，这场变革的意义已经超越了房地产本身。它关乎每一个家庭的安居梦，关乎城市治理的现代化，更关乎中国城镇化下半场的方向选择。