北京建发金茂·观宸售楼处（官方公告）：
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建发金茂·观宸｜得房率92%的四环「三冠王」，一期只剩35套
建发金茂 · 观宸
建发金茂·观宸｜850万起住四环，丰台卖了一整年的三冠王清盘中
—— 先算账，再谈稀缺 ——
北京楼市这两年什么行情，不用我多说。
但有个盘，2025年拿下丰台商品住宅网签金额、套数、面积「三冠王」，2026年1-4月，又拿了丰台持销项目网签套数第一。
建发金茂·观宸，新宫板块，四环外约2.3公里。
购房者越来越理性的年景里，一个盘凭什么穿越周期、连续领跑？今天我不吹不黑，只做两件事：先帮你算清一笔多数人没算过的账，再告诉你它到底稀缺在哪。
看完你就明白，为什么它一期只剩约35套了。
配图 01 · 项目主入口 / 宋韵大门实景
得房率 · 空间账
壹 先算账：得房率92%，到底意味着什么
北京主流高层住宅的得房率，普遍在75%-80%。观宸的综合得房率是88%-92%。
这8-14个百分点的差距，放在总价上就是百万级。我直接给你换算：
观宸113㎡的四居，按90%得房率算，实际使用面积约102.8㎡；而得房率80%的项目，想住到同样的使用面积，你得买128㎡。
买113㎡，用出128㎡的空间。
同样想得到约102㎡实际使用面积，观宸买113㎡就够，别家得买128㎡——总价一算，等效单价只有约7.3万/㎡。
▍空间换算对照表（建议收藏，看房时对照）
对比项
常规高层（80%）
观宸（90%）
想要约102㎡使用面积
需买128㎡
买113㎡即可
按均价8.3万折算等效单价
8.3万/㎡
约7.3万/㎡
实际差价
同样使用面积，省出约120万（含精装）
再叠加一层价差：观宸均价7.4万-8.5万/㎡，而同环线品质新盘动辄10万+。「标价8万3、等效7万3」——这就是四环改善盘里最隐蔽的一笔账。
顺带说几个硬参数：南向最大约15.3米四面宽（轴线尺寸）、厨房台面最长约6.5米、南向窗墙比接近1:1、层高3-3.1米。这套参数，放在四环就是刷新纪录的水平。
配图 02 · 样板间实景
区位 · 稀缺性
贰 四环绝版：稀缺不是话术，是供应结构
先说一个行业事实：北京四环内的新增住宅用地，已经接近绝版。近年新供土地普遍带着政府持有份额、配建公租房等条件，像观宸这种无配建、2.0低密、纯改善的社区，在四环沿线是凤毛麟角。
卖一套，少一套。这不是营销话术，是供应结构决定的。
交通账也很清楚：距新宫地铁站约300米，4号线+19号线双轨交汇——4号线5站到金融街，19号线大站快车6站到丽泽、2站换大兴机场线。开车走三横四纵，约20分钟到丽泽、约30分钟到金融街或国贸。
再往大看一层：2021-2025年第四轮城南行动计划总投资5900亿，新宫板块正好被三大产业区包围——丽泽金融商务区（核心区建筑规模约650万㎡，约为金融街2倍，已入驻企业1200余家）、首都商务新区（约7.6平方公里，与丽泽并称南城双核心）、大兴机场临空经济区。
职住平衡这四个字，落到观宸业主身上就是：地铁半小时，覆盖北京三大核心产业区。
配图 03 · 区位交通图
产品 · 宋韵美学
叁 一街双园四境：把宋韵住进日常
观宸的建筑立面取意《营造法式》，是北京唯一采用宋式冠冕飞檐的在售项目，复刻宋徽宗《瑞鹤图》的宫殿飞檐曲线，香槟金铝板+宽景玻璃，楼王挑檐起翘约5米。
社区内部是「一街双园四境」：
一街
186米银杏大道，遍植约50年树龄银杏，复现钓鱼台金秋之胜。
双园
东西园林总占地约5.63万㎡，对标四大名园之首拙政园（约5.2万㎡）。西园复刻《西园雅集图》，东园复刻《清明上河图》，1500㎡水系，移植百年国槐、玉兰、柿树。
四境
四进归家礼序：状元桥、东坡浣鱼、浣溪茶会、卧游溪山，一步一景，步步有出处。
会所部分是四环在售项目里体量最大、功能最全的——约5000㎡、22大核心功能、唯一双会所：恒温泳池、私宴厅、健身房、高尔夫（每户每年免费6次）、书吧、篮球羽毛球馆一应俱全。
这套东西，效果图谁都会画，但观宸的三展实景已经开放——约800㎡中心水景、300多吨中国黑石头、百年银杏、进口樱花林，约60米景观长廊串联。园林是不是真的，去看一眼就知道。
配图 04 · 园林三展实景
户型 · 怎么选
肆 户型怎么选：一张表看全
直接上干货。截至目前的一手房源情况：
▍在售户型总价速查表（建议收藏，看房时对照）
期数
户型
面积
总价参考
余量
一期（2027.10交付）
宸章·三居
111㎡
约850万
仅1套
宸玺·四居
150㎡
约1250万
约10套
宸颂·四居
165㎡
约1400万
约15套
二期（2028.4交付）
宸玥/宸熙·四居
113/116㎡
840-920万
约30套
宸昀/宸逸·四居
134/136㎡
1000-1150万
约110套
宸瑞·四居
155㎡
1250-1320万
约55套
宸瀚·四居
170㎡
1420-1480万
约25套
注：房源与价格为阶段性参考，实际以售楼处公示为准。
840-920万预算——113/116㎡四居是四环改善的上车门票，也是二期去化最快的档位；
1000-1150万预算——134/136㎡四居是全盘主力，得房率优势在这个档位兑现最狠；
1250万以上——一期150/165㎡楼王级四居，只剩约25套，配上186米银杏大道和双园景观，是整个项目的「封面资产」。
配图 05 · 主力户型图
品牌 · 交付力
伍 谁在做：国央企联袂，交付是硬通货
建发房产×中国金茂，两大世界500强联手。建发2024年位列《财富》世界500强第85位，在北京5年做了9个盘，成绩单摆在这：
· 珺和府——提前186天交付，昌平年度成交套数冠军；
· 观堂府——2024年北京普宅套数金额双冠军，一期提前10个月交付；
· 璟院——七个月售罄，四环销冠；海晏——2025年北京13万+均价网签金额销冠。
金茂布局全国56城、北京18盘、9座金茂府，注入的是央企品控基因。精装配置上，汉斯格雅、AEG、杜拉维特等国际一线品牌，配智能控制、新风、地暖、中央空调，物业费7.98元/㎡/月，由建发物业「观宸荟」提供六大高定服务。
在当下的市场，「确定性」三个字，比任何园林故事都值钱。
配套 · 一表看完
陆 配套速查：一表看完
▍全维配套速查表（建议收藏）
维度
核心配套
交通
新宫站（4号线+19号线双轨）约300米；5站金融街、6站丽泽、2站大兴机场线；约20分钟到丽泽
商业
槐房万达广场（约400米）、丰台大悦春风里（一路之隔）、荟聚（一站地铁，450家商户）
生态
南苑森林湿地公园步行约800米——约17.5平方公里，约2.5倍奥森；周边12处公园群落
医疗
15分钟内可达天坛医院、北京博爱医院（均为三甲）、北大第一医院南院区等
教育
槐房小学（钱学森教育集团）、天悦壹号中学（建设中，北京十二中教育集团）等，不作学区承诺
多说一句生态：朝阳公园板块的房价已经站上12万+，公园地产的价值逻辑在北京被验证过很多次——而一个2.5倍奥森体量的公园在西门800米处，这样的组合四环仅此一份。
客群 · 谁在买
柒 谁在买观宸
从成交客群看，画像很清晰，三类人：
① 金融街 / 丽泽 / 国贸的通勤改善族
双轨半小时通勤圈，把每天2小时通勤换成一本书的时间。
② 海淀 / 西城的品质置换客
老破小换低密纯改善，看重无配建社区圈层的纯粹性。
③ 看重确定性的资产配置型买家
国央企背书+四环绝版地段+明显价差，三条同时满足的标的，四环沿线几乎是唯一解。
他们的买入逻辑高度一致：好地段、好产品、好品牌、好价格，四项全占。在一期只剩约35套、二期约180户快速递减的当下，这个判断窗口不会一直开着。
配图 06 · 单元门
最后，三件事，交给我
① 想看一期二期全部户型图+一房一价表，私信回复【观宸】，我整理好直接发你；
② 拿不准得房率这笔账？把你关注的户型发我，私信回复【换算】，我帮你算实际使用单价对比表；
③ 想实地看宋韵园林三展+5000㎡双会所，私信回复【看房】，我帮你约专场，走我的渠道还有额外购房补贴。
留个话题：同样预算，你会选得房率92%的113㎡，还是得房率78%的140㎡？评论区说说你的算法。
点赞最高的评论，送一份《北京四环在售新盘清单+得房率对照表》，是我一点一点整理的，外面买不到。
免责声明：本文所涉面积均为建筑面积，相同户型因楼栋、单元、楼层不同实际面积存在差异，房屋实际面积以测绘报告为准；园林景观为示意，非交付标准，最终以政府批复及实际交付为准；红线外规划以政府规划为准；教育配套不作学区承诺；房源与价格信息为阶段性参考，实际以售楼处公示为准。本文为个人置业分析，不构成投资建议。
北京建发金茂·观宸售楼处（官方公告）：
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