最近，我看到几组广州写字楼的数据，觉得挺有意思，想和大家分享一下。
CBRE在2026年亚太房地产年中展望中，把广州核心区甲级办公楼全年租金预测，从年初的下跌约8%，进一步下修到下跌约10%。
报告还点了一句：“广州需求疲软，空置率逼近十年高位。”
同时，戴德梁行给了一组更详细的数据：上半年新增供应50.5万㎡，创2017年以来新高，全市存量达到755万㎡，空置率22.9%，平均租金111.8元/㎡/月。
但有趣的是，同期广州写字楼的净吸纳量，却达到23.2万平方米，同比增长52.2%。
什么叫“净吸纳量”？
说人话，就是扣掉退租、缩租以后，市场实际增加了多少有人使用的办公面积。
也就是说，广州不是完全没人租办公室。相反，今年租掉的面积还比去年多了。
大家有没有看出问题所在：
- 空置率这么高，广州是不是不行了？
- 可是又有这么多人新租办公室，那广州到底是行还是不行？
这就是我们今天要讨论的话题。
18个月免租
写字楼为了揽客，拼了！
先说现在写字楼市场存在的困境。如果你现在正准备租办公室，我先恭喜你。
这可能是过去十年来，广州企业租写字楼最有议价权的时候之一。
全市平均租金111.8元/㎡/月，环比下降2.6%。
而且，名义租金和实际成交租金之间的剪刀差越来越大，咱们看到的价格是111.8，实际成交价可能在此基础上早就打了个骨折。
怎么打折呢？
举个例子，有时候业主觉得降价有损项目形象，于是价格不动，送你免租期、装修补贴和更高交付标准。
尤其是国际金融城等新增供应集中的区域，为了快速抢到第一批租户，市场端传出的个别招商方案，最长免租期甚至达到18个月。
六个月免租已经不算稀奇，部分项目的谈判空间可以达到六至十二个月！
18个月不交租是什么概念？你开公司前一年半，办公成本几乎为零！
租金下降并不是最可怕的。最可怕的是，你愿意降价，租户仍然看不上你的楼。
戴德梁行披露，上半年超过八成的净吸纳量，来自入市三年内的新项目和次新项目。运营超过三年的项目，只拿到不到两成。
这个信号意味着，企业不是简单减少办公面积，而是在利用租金低谷集体升级办公室。
这也是相当合理的选择。
毕竟同样的预算，企业以前只能租一栋普通旧楼；现在可能直接搬进地铁上盖、硬件更新、物业更好的甲级写字楼。
何乐而不为？
超20%空置率
不等于“广州经济不行”
还有一个很重要的数据需要和大家分享下：
上半年，广州的写字楼空置率达到了22.9%。
我相信看到这个数字，可能有很多人的第一反应是：是不是广州经济不行了？是不是企业都跑了？
不不不，广州，还是很行的。
我们换个角度看，上半年，广州其实新增了50.5万㎡的写字楼供应，主要来自琶洲和国际金融城，创下2017年以来的供应高峰；而且同期净吸纳量仍有23.2万平方米，而且同比增长52.2%。
这说明广州仍然存在企业扩租和新设办公室的需求，只是需求增长追不上新楼交付。
像一家餐厅，一口气从100个座位扩到200个座位，哪怕本来每天来100位客人，现在增加到120位客人，但餐厅空座率照样会升高。
那么，是谁在租广州的写字楼呢？TMT、贸易零售、专业服务业排前三。
游戏公司、互联网数字营销、第三方支付、电商运营、SaaS服务——这些新经济玩家正在疯狂扫货。
跨境电商Skintific、瑞妍大面积成交，连谷歌都在珠江新城设了新办公室。
所以，我认为，空置率只能作为参考，并不是一座城市经济的判决书。
2019年，深圳写字楼空置率也曾一度冲到20%以上，全国一线城市最高，当时也有很多人喊“深圳不行了”。
后来呢？科技企业一波接一波地往里填，硬是把空置率给填回来了。
当然，我不是要让广州“等几年自然就会填满”，而是要去学习深圳打造一套持续制造企业需求的产业机器。
广州当前的问题，本质上是空间供给走在了产业需求前面。
琶洲、国际金融城的楼已经起来了，但总部企业、金融机构、科技公司以及高附加值服务业，需要更长时间才能形成足够大的办公需求。
所以我更愿意说：
广州写字楼不是在过冬，而是在换季；现在的问题主要是新衣服已经做好了，新客人还没有全部到场。
两个预判
看懂广州写字楼的未来
最后，再聊聊我观察到的广州写字楼发展趋势吧。
第一个趋势，是真正从“单中心”走向“多中心”。
过去提到广州顶级办公区，大家第一反应就是珠江新城。以后，广州会逐渐形成珠江新城、琶洲、国际金融城等多个商务中心。
但多中心不意味着大家一起繁荣，它首先意味着互相抢租户。
珠江新城胜在成熟、便利和企业集聚；琶洲有互联网、数字经济和会展产业；国际金融城拥有新楼、交通规划和大体量供应。
谁能跑出来，不只看楼有多高，而要看能不能持续吸引赚钱的企业。
第二个趋势，是从“价格战”进入“服务战”。
当大家都在降租，低价就不再是独家优势。接下来比拼的是装修效率、物业服务、空间弹性、产业资源和招商能力。
未来的好写字楼，不只是提供一个办公地址，而是要帮助企业降低搬迁成本、招聘人才、对接客户，甚至展示品牌。
当租金已经卷到底，房东能卷的，就只剩下服务和诚意。
最后的最后，我想说，广州写字楼这一轮调整，绝不只是房地产故事。
它背后是广州产业升级的速度、企业扩张的信心，与城市空间供应的一次正面碰撞。
楼已经建起来了，租金也降下来了。
真心希望，广州能借这个机会，长出更多有利润、有员工、有扩张欲望的企业。
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