单边代理实战｜带租约的房如何出售？解除租约到成功出售案例拆解|二房东|单边|租客|租约|租赁|租金

很多持有带租约房源的业主，大多都掉进过卖房的「温水煮青蛙」陷阱：明明房子一直在挂牌，却常年卖不动、耗不起，陷入进退两难的尴尬僵局。看似有租金稳稳入账，实则资产牢牢被套，不知不觉错失最佳卖房窗口期。

本篇分享真实的详细案例，从帮业主解除租约，到房屋出售结束的整个流程，给到由于租客因素正在纠结是否决心解除租约而出售的你一些借鉴：

租约售房的困境

您是否也遇到S先生这样的“伤心事”呢？

为什么带租约的房子，越耗越难卖？

一方面，确实是租客在住，由于看房时间受限、房屋展示效果差，谈判时处处被动，导致房子不好出售；另一方面，因为有租约的收益，加上沟通上的不顺利，导致业主出售的决心不强烈。

客户背景与前期决策纠结

业主S先生，是在8年前由馨昊老客户引荐的朋友，虽不常见面但这八年他见证了馨昊团队从传统中介升级为单边代理、资产规划服务的发展历程，对团队专业度高度认可。

他名下两套带租约房产，一套个人直租、一套托管给二房东包租。两年前便咨询过房产出售与市场行情，客户和老朋友双重加持当时我们明确建议：解除租约卖掉，但很遗憾，听了“一半”。

这次他带着家人一起碰面，把当前情况一一告知——如给二房东包租的房子详情，家庭对于未来想置换居住和现有资金的想法；同时道出核心顾虑：解除租约很麻烦，事情太多，没空处理。

这次我们建议依然明确：解除租约，卖掉，等到合适时机再买进！

理性分析和专业方案

1. 理性市场研判

上海房价虽逐步企稳，但该房源不属于保值、增值型资产，且当前租金太低，长期持有性价比不足，及时出售置换是最优选择。

2. 全程托管解决方案

接手所有对接工作，全权负责与二房东的协议对接、解约谈判、赔付对接等所有繁杂事务，让S先生完全的省心（这点其实也是之前没有卖掉的原因，解除租约时感觉很麻烦），后续根据市场的节奏来调整出售的时机和价格。

最终S先生敲定：解除租约，该怎么赔就怎么赔，启动房屋出售计划。

租约解除

拿到S先生的“尚方宝剑”后，处理事情其实会简单很多，处理租赁合约大致经历了两个阶段：

一、先理：

梳理完整租赁条款、租客居住情况后，明确告知包租方诉求--帮忙解除租约，而且越快越好，我们需要出售房子。但二房东以“租客需找房、赔付未谈妥”为由刻意拖延。
我们的态度很明确：
第一，不管什么条件，我们都要解除租客，为方便看房提供便利。
第二，解除合约需要什么赔偿列出来，包括是否需要我们直接和里面的租客沟通（后来了解到租客他们是想尽快搬走的，因为在我们接手时，房子已经挂牌出售有段时间了，各种无预约的看房让租客也很烦，他们只是希望二房东承诺的赔偿能落实到位）。

这种坚决的态度在解除租约时，非常重要，很多业主就是因为没有明确传递信号，导致最后售房不了了之。

二、后兵：

面对二房东1-2周的无效拖延（基本还是说租客需要时间等），我们做了两件事情：
第一，直接按合约谈，从当时签订的合约来看，业主足额支付违约金后，二房东需无条件完成租客清退、交付空房。

第二，直面信息差问题，如果本周再没进展，直接约租户一起谈（考虑到一些隐私，就不一一列举），因为住户要拿到的费用实际是包括在S先生支付给包租公司的违约金里，所以和住户见面是现场直接把违约金支付给包租公司，让住户完全放心，也是保证信息的透明。