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一、基础信息
『开 发 商』 保利发展控股、北京建工集团
『项目区域』海淀北·永丰湾
『项目位置』海淀大悦城南侧约200米
『占地面积』总占地约7.9万方
『容 积 率』 西地块约1.7
『绿 地 率』 约30%
『产品类型』纯洋房
『产品信息』建面约87-118m²三/四居
『产权规划』70年
『控制高度』36-45米
二、价值配套
【全新科创产业湾】
中关村科学城北区核心战略腹地
北京“南箭北星”版图中“北星”的专属领域，入驻企业约472家，总市值超10000亿元，AI北纬社区、卫星小镇先导区均落子永丰湾物理半径内。这里是北京罕有实现「AI+芯片+卫星」全链路闭环的区域。
AI原生——依托中关村AI北纬社区，在智能机器人、自动驾驶等领域持续击穿技术天花板。
芯片硬核——IC-PARK集兆芯、兆易创新等一线芯片大厂，”芯"与"算"深度耦合。
商业航天——从中科星图的数字地球到微纳星空的高效组网，定义中国商业航天的全新高度。
【山河湖园生态湾】
北京唯一山河湖园全域生态区
山｜西山自然画卷成为不可复制的生活背景，四季推窗可见的诗境画屏。
河｜南沙河原生水系廊道，活水蜿蜒流淌，串联起永丰湾的水脉与生机。
湖｜约27公顷玉湖静卧其间，碧波微澜为硬核产业区注入一汪温柔的呼吸。
园｜约14.72万㎡崔家窑湿地公园；约85.04公顷玉河湿地公园，双园相映蓝绿样本。
【故宫北院文博湾】
最具代表性国家级文化IP与文脉源址
故宫北院：这座国家“十四五”重大文化设施，不仅是文物的库房，更是“数字文化体验空间”的新节点，北院将承接"数字故宫"能力，以知识图谱串联10万+开放数字文物，用AI影像采集与VR交互，把紫禁城搬进西山脚下的数字展厅。建成开放后，预计年接待游客量将超过300万人次。
崔家窑：作为明清两代的御用官窑，紫禁城砖瓦的源头，崔家窑正通过数字考古与原位展示重焕新生，昔日的皇家窑火，如今点燃了科技创新的引擎。
【醇熟宜居静栖湾】
硕博人群浓度最高的品质宜居住区
商业旗舰：约18.8万㎡海淀大悦城与悦界商街举步即达，永丰TOD规划引入海淀区首家山姆会员店，加上西北旺万象汇，繁华触手可及。
全维配套：地铁16号线贯穿南北，北清路快速通达全城。清华附中永丰分校、中关村三小科技园分校等优质教育资源环伺，海淀北部医疗中心守护健康。
永丰湾 | 产业、生态、人居、人文四维黄金象限
永丰湾打破了传统产业园“产城割裂”的窠臼，构建了产业、生态、人居、人文的四维黄金象限。
三、项目规划
【珺湾 · 保利发展北京首个湾居作品】
珺耀海淀 心归此湾
约1.7容积率的奢侈留白，叠山理水，勾勒出“一湾七岛”的东方禅意，11层低密洋房，外有山湖做伴、内有岛屿栖心。
【湾居浮岛洋房】
并非所有洋房都能叫「浮岛」｜它是对城市最后低密留白的独占
【山水同园 一湾七岛】
【一湾·水脉主轴】
湾心生活主轴，以水为脉串联社区生活岛屿，一条水湾兼顾景观与生活动线，外赏山水、内享全龄会所生活。
【七大主题岛】
每个岛屿独立成景又互联互通，形成丰富的空间层次与探索趣味。
【攀岩运动｜跃动岛】登高凌云的运动精神
【商务社交｜云栖岛】临水知己的叙谈场
【共享办公｜静屿岛】菁英汇聚协同共创
【休闲运动｜疗愈岛】 勇进者的解压运动场
【观山观景｜知丘岛】山景慢享的休闲地
【中心景观｜归心岛】归心港湾的诗意封面
【儿童乐园｜童梦岛】山水亲子育知场
【四代洋房 生活归湾】
【海淀首个纯洋房四代宅】
海淀首个四代宅 ｜1.7低密容积率 ｜11层纯洋房规划
【海淀最大山水同园社区】
约12400㎡山水同园社区园林｜海淀区域在售水景面积最大｜前厅后园双轴五场规划
【海淀最大规模架空层会所】
约2400㎡海淀首个地上全龄浮岛生活聚场 | 36项功能5大主题
【4大首创产品亮点】
全首层架空设计 | 全风雨连廊串联
首个南北双阳台 | 海淀首配攀岩社区
四、户型鉴赏
项目总结
海淀永丰北嘉华天珺西地块，周边成熟度相对较高，最新一代海淀产品，得房率比东区略有提升，容积率更低为1.7，户型刚需刚改为主，面积87-118m²
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