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外滩 CAZ 藏品登场｜华润置地・余庆里，淮海东路之上，续写上海百年人居新章
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大家好，我是置业顾问李悦。在上海买房，尤其是想要扎根黄浦外滩核心板块，很多改善以及顶豪客户心里都清楚一件事：外滩街道、淮海东路这一片土地，新房住宅的供应，早已进入了 “惜售时代”。

黄浦区作为上海城市发展的根脉所在，土地资源的稀缺程度，放眼整个上海主城芯都属于第一梯队。老城厢、外滩、人民广场三大历史风貌区环伺，一边是外滩万国建筑博览群书写百年繁华，一边是淮海路百年商业街流淌海派底蕴，再加上老城厢沉淀下来的里弄烟火，三重城市资源叠加之下，能够拿来开发全新商品住宅的地块少之又少。近二十年间，这片土地出让的纯住宅地块屈指可数，大部分土地更新项目，都以商业、办公、历史风貌保护性改造为主，真正面向市场的高端居住产品，几乎处于断供的状态。

而就在万众期盼之下，金陵东路城市更新的重磅作品 ——华润置地・余庆里，终于揭开了神秘面纱。随着项目二期 60‑02 地块建设工程设计方案完成公示，整个项目六大板块的完整规划蓝图已经清晰地展现在所有人面前。接待中心现已正式对外开放，想要实地参观品鉴，必须提前完成线上预约，没有预约的客户暂时无法进入售楼处实地看房。对于深耕上海楼市多年的我来说，余庆里绝对算得上是黄浦核心区近二十年难得一见的藏品级新项目，今天就带着大家，由浅入深，完整拆解这个落子淮海东路、外滩 CAZ 核心的超级大盘。

一、读懂地段：外滩 CAZ 核心，城市不可复刻的黄金坐标

买房先看地段，这句话放在华润置地・余庆里身上，可以说是再合适不过。项目坐落于外滩街道范围之内，淮海东路沿线，地块四至边界清晰：东至浙江南路、南至淮海东路、西至永寿路、北接其他规划地块。从上海城市版图上来看，这里刚好处于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区相互衔接的黄金交界点，属于黄浦中央活动区 CAZ 的核心腹地。

很多购房者对于 CAZ 中央活动区的概念并不陌生，不同于普通的城市商务区，黄浦 CAZ 集合了金融商务、高端商业、历史文旅、城市居住、艺术演艺等多重城市核心功能，是上海城市功能最完善、配套浓度最高、历史底蕴最深厚的板块。我们打开地图就可以直观感受到项目四通八达的区位优势。

向东步行便可抵达外滩，直面黄浦江一线江景资源，外滩百年万国建筑群就在脚下。一百多年来，外滩始终是上海面向世界的城市封面，无数传奇故事在这里上演，江景资源、城市景观资源，都是后天无法再造的稀缺资产。向西一路衔接淮海路，这条上海顶流商业街历经百年繁华，高端购物中心、奢侈品门店、艺术展馆、精品酒店星罗棋布，是上海高端消费与潮流文化的聚集地。往北方向直达人民广场，作为上海传统的城市行政、文化、交通枢纽，城市博物馆、大剧院等一众市级文化配套汇聚于此。向南对望老城厢，豫园、老上海里弄街巷交织在一起，沉淀着老上海最地道的市井烟火与百年文脉。

交通出行层面，项目距离地铁 8 号线、14 号线大世界站距离很近，双地铁加持，无论是去往浦东陆家嘴、静安南京西路，还是徐汇滨江，公共通勤出行都十分便捷。自驾出行可以快速接驳延安高架、南北高架两条城市大动脉，快速通达上海各大主城板块。

而余庆里更大的红利，来自于金陵东路 1.5 公里超长城市更新工程。这条贯穿外滩‑淮海路‑新天地的城市更新走廊，总投资已经超过 600 亿元，属于上海黄浦区重点推进的城市焕新计划。未来整条走廊将会被打造成世界级城市门廊，把外滩金融资源、淮海路商业资源、新天地休闲文化资源串联成为一个有机整体。而华润置地・余庆里，正是金陵东路更新带上的核心住宅节点，未来区域面貌、城市界面还将迎来一轮质的飞跃，业主将会直接享受到城市更新带来的配套红利。

得天独厚的地理位置，也就注定了这个项目从诞生之初，就不属于普通刚需楼盘。它面向的，是追求城市核心资源、看重地段不可替代性、希望收藏上海城芯资产的高净值人群。

二、规划全貌｜六大地块统筹开发，北商南住，低密与超高层共生

华润置地拿下这片土地之后，并没有简单开发几栋住宅楼就草草交付。整个项目一共规划 6 大地块，采用北商南住的总体规划思路。地块由北向南，从商业商务配套慢慢过渡到高端居住区，这样布局的好处十分明显：北侧的商业组团，对外承接大世界、金陵东路带来的人流量，将商业活动集中在地块北部；南侧居住区远离人流喧嚣，最大程度保证住宅板块居住的静谧度与私密性。同时在整体开发的过程中，项目严格遵循历史风貌保护要求，将老上海里弄建筑修缮更新与现代化高端住宅建设融为一体，实现历史肌理与当代人居的双向共生。

项目总用地面积约 12074.53㎡，总建筑面积达到约 57755.51㎡，其中地上建筑面积约 24670.61㎡，地下建筑面积约 33147.90㎡。地下大面积的开发空间，也为后期车库、配套设施、社区公共空间预留了充足的建设空间。

接下来我们分开拆解一期与二期地块的详细规划，很多客户容易把一二期产品混淆，这里给大家清晰区分开来。

一期地块：54‑03 地块、59‑02 地块｜黄浦芯罕见 3 层低密风貌别墅群

一期包含两块居住用地：54‑03 地块以及 59‑02 地块，两块地块容积率仅为 1.40‑1.43。在黄浦内环核心，容积率低于 1.5 的新建住宅项目，已经属于凤毛麟角。地块规划打造 37 幢 3 层风貌别墅，同时搭配 6 幢 3 层配套商业建筑，车库出入口设置在广西南路靠近金陵东路一侧。

先来细看 54‑03 地块：地块用地面积约 0.56 万㎡，地上计容建筑面积上限 7965.11㎡。产品规划为 20 幢 3 层风貌别墅，外加 3 幢 3 层商业。业态配比十分清晰，15% 建筑面积规划为商业，剩下 85% 留给住宅产品。地下建筑面积上限 9316.64㎡。规划文件当中明确提到，住宅板块可以混合配置一定比例 Rr1 相关业态，商业板块未来可布局公寓式酒店。

这块土地之上还有大量需要修缮保护的历史建筑，各类保留历史建筑面积约 1.24 万㎡，其中历史建筑保护更新规模不会少于 0.79 万㎡。大名鼎鼎的锦衣坊历史建筑就坐落于此，后续将会按照原址原状的标准进行保护修缮，保留老建筑立面、特色里弄空间，让百年建筑重获新生。

59‑02 地块用地面积约 0.65 万㎡，容积率 1.40。规划布局 17 幢 3 层风貌别墅 + 3 幢 3 层配套商业。地上计容总建筑面积最高 7225.3㎡，同样按照商业占比 15%，住宅占比 85% 进行分配，地下建筑面积上限 9422.5㎡。和 54‑03 地块一样，住宅可配比 Rr1 业态，商业可规划公寓式酒店。这块地块有一个硬性建设要求，地块内必须配建 5% 比例的公租房，并且所有住宅产品做到 100% 全装修交付。地块内保留历史建筑面积约 0.88 万㎡，历史建筑更新规模不少于 0.72 万㎡。

一期所有别墅建筑总高度严格控制在 11.5 米，也就是标准的三层建筑。在高楼林立的黄浦核心区，这样一片纯低密别墅群落，视觉感受非常难得。产品形态涵盖小联排、L 型合院大宅等多种户型，户型拥有超大南向面宽，合院产品自带私属院落空间。居住在这里，业主可以在城央繁华之中，寻得一方安静私密的院落天地，舒适度与私密性直接拉满。别墅段主力户型建筑面积大约 270‑350㎡，属于适合家族长久居住的改善大宅。

二期地块：60‑02 地块｜150 米超高层地标，淮海东路全新城市天际线

如果说一期低密风貌别墅，代表着余庆里对于上海历史文脉的传承；那么二期 60‑02 地块的超高层塔楼，则代表着项目面向未来的现代人居封面。

60‑02 地块用地面积约 0.6 公顷，容积率达到 4.92。地块之上规划一栋高度 150 米的超高层塔楼，塔楼楼层高达 38 层，同时搭配 12 幢 2‑3 层低层风貌住宅建筑，并且配有一部分社区商业配套。地上计容建筑面积上限 29444.67㎡，业态配比为商业占比 10%，住宅占比 90%，地下建筑面积上限 9253.67㎡。

住宅部分可混合配置 Rr1、Rr2 业态，商业板块可布局公寓式酒店。地块同样要求配建 5% 公租房，住宅 100% 全装修交付。地块内保留历史建筑面积约 0.84 万㎡，历史建筑更新规模不少于 0.74 万㎡。

这里有一组非常关键的数据，很多客户看完都会为之震撼：这一栋 38 层的超高层塔楼，未来对外可售的房源数量仅仅只有大约 50 套！放眼整个上海内环，一栋超高层住宅只拿出 50 套可售房源，房源稀缺程度可想而知。超高层住宅主力建筑面积约 150‑330㎡天幕大平层，后期网传规划还有更大面积段 350‑1000㎡云端大宅，最终户型面积以后续开发商正式官宣为准。站在超高层住宅高区，向外眺望，外滩江景、淮海路夜景、老城厢的城市肌理全部尽收眼底，视野资源堪称顶级。

剩下三块地块，功能定位也已经尘埃落定：60‑01 地块容积率 6.44，规划建设保障性租赁住宅以及配套商业；55‑01 地块、56‑01 地块则属于纯商业用地。这两块商业用地将会联动一旁的大世界，打造大型文化演艺综合体，也就是我们接下来要说的，项目自带的重磅商业配套。

三、自带复合型超级商业集群，在家门口遇见城市文化新地标

一个顶豪项目，社区自带的商业配套，往往决定了业主日后日常生活的便捷度与生活格调。华润置地・余庆里并没有简单规划几间社区底商，而是大手笔打造了三大主题商业板块：新世界、大聚场、最生活。三大商业组团定位各不相同，互为补充，未来将会成为金陵东路城市更新带上耀眼的商业名片。

第一座，文化新地标 —— 新世界。商业建筑面积约 12200㎡，项目规划将这里打造成为一座舞台艺术与文化演艺综合体。地块紧邻大世界，未来将会和大世界文旅资源深度联动，引入元宇宙沉浸式文娱体验等前沿的消费场景。以后这里会不定期上演舞台剧、艺术展演、文化研修等各类活动，业主在家门口，就能够享受到顶级的文化艺术盛宴。

第二座，商业新地标 —— 大聚场，建筑面积约 28100㎡。熟悉这片土地的老上海人都清楚，旁边就是老牌美食街区云南路。“大聚场” 商业组团，正是延续云南路美食街的历史基因，汇聚老字号餐饮品牌、创意新式美食、休闲社交空间。后续原先太原坊地块，也会被改造升级为美食街坊。当业主想要出门聚餐、会客宴请朋友的时候，下楼就能找到各色美食，烟火气十足。

新世界演艺综合体与大聚场美食街坊，两个板块互相依托，一个主打精神文化享受，一个主打烟火美食消费，二者相辅相成，共同承接大世界以及金陵东路更新走廊带来的庞大客流。

第三座，文脉延续的住宅新地标 —— 最生活。这一部分商业，更多服务于社区内部业主的日常所需，打造精致便民的生活配套，满足大家日常采购、休闲会客的基础需求。

在整个商业地块更新施工当中，华润置地对于历史老建筑的修缮方式，也花费了大量心思。针对锦衣坊、云南路沿街老建筑等一众历史遗存，开发商制定了一套完整、细致的修缮更新方案。

对于锦衣坊这类重点保护建筑，坚持原址原状保护，完整保留建筑原有特色空间、历史外立面；针对像 “小绍兴” 这类建筑，不属于历史保护立面的部分，则进行外立面修复更新。在所有历史建筑更新的过程中，大量珍贵的老建筑构件都会被完整保留下来，再融入现代化的室内功能改造。

地块内原有的老里弄巷道不会被全部拆除，部分巷道上方还会加盖玻璃连廊，既保留了里弄街巷的原始肌理，又优化了雨天通行的使用体验。老房子标志性的海派坡顶形制，也会在修缮之后继续延续，同时在原有建筑结构之上适度拓展室内使用空间。

为了改善过去老里弄内部拥挤的痛点，设计师疏导坊内狭窄通道，植入开放的公共休闲空间，提升巷道通行尺度。最终实现两种共生模式：水平方向，多栋历史建筑并排排布，保留老城厢水平肌理；垂直方向，低层风貌建筑和百米超高层塔楼高低呼应，形成传统里弄建筑与现代摩天大楼垂直共生的独特城市风貌。

四、产品深度解析｜超高层天幕大平层 VS 风貌合院别墅，两大顶豪渠道齐发力

华润置地・余庆里一共规划约 100 套可售高端住宅，50 套左右留给超高层大平层，剩下 50 套左右则是低密风貌别墅。一高一低两种完全不同的居住形态，面向两类偏好截然不同的高净值客户。

先说超高层天幕大平层产品。主力建筑面积区间约 150‑330㎡，网传更大面积云端户型 350‑1000㎡也在规划清单当中，一切最终以开发商官方发布户型资料为准。建筑采用现代极简的外立面设计风格，没有过多繁杂的装饰线条，用干净利落的建筑语言，和外滩百年古典建筑群形成新旧之间的对话。

楼层越高，景观资源越珍贵。南向俯瞰淮海东路繁华街景，向西远眺淮海路城市天际线；东侧向着外滩方向，黄浦江蜿蜒流淌，万国建筑群依次铺展开来；向南能够看见老城厢错落有致的传统屋顶，上海城市繁华与烟火人文，在同一扇窗户外同时上演。对于喜欢开阔视野、偏爱高层俯瞰城市风光的客户，超高层大平层是非常优质的选择。

再看风貌别墅产品，主力建面约 270‑350㎡，产品形态有联排、L 型合院大宅。居住在这里，你住的不仅仅是一栋新房子，更是一段被重新唤醒的上海城市记忆。建筑延续海派坡顶、院落格局，建筑外立面修缮复原老上海里弄建筑的风骨。室内空间则全部按照当代高端家庭的居住需求重新设计。

有独立的入户院落空间，业主可以打造属于自己的私家庭院。三层低密建筑，楼层不高，居住的时候没有高层住宅人流密集的嘈杂。适合多代同堂的家族长期居住，也适合作为收藏级的城市资产。在上海黄浦核心地段，能够拥有一套带院落的城央别墅，本身就是一件十分难得的事情。

项目所有对外销售的住宅房源，全部采用 100% 全装修交付标准，后期不需要业主花费大量时间精力进行土建改造，收房之后就可以直接开始软装设计。目前户型图纸、产品细节资料，开发商还没有全部对外释放，网传户型图仅供大家前期参考，最终版本一切都要以后续官方正式公示为准。

五、藏品价值复盘，为什么余庆里值得高净值购房者重点关注

聊完了区位、规划、产品、配套，最后我们站在上海楼市大环境的角度，复盘一下华润置地・余庆里，到底具备哪些不可复制的藏品价值。

第一，土地地段稀缺性，内环黄浦外滩 CAZ，近二十年罕见住宅上新。黄浦区核心可开发的住宅地块逐年递减，金陵东路更新带的开发周期漫长，未来像余庆里这样同时占据外滩、淮海东路、大世界三重城市资源的全新住宅项目，再出现的概率微乎其微。买到这里，等于拿下上海城芯核心地段的入场门票。

第二，城市更新红利加持。整个 1.5 公里金陵东路改造总投资超 600 亿，外滩‑淮海路‑新天地城市廊道成型之后，整片板块的城市界面、文旅配套、商业能级都会迎来一轮升级，区域价值长期看涨。

第三，独一无二的复合型产品矩阵。市面上绝大多数新盘，要么单纯做大平层，要么单独开发别墅。而余庆里做到了「3 层低密风貌别墅 + 150 米地标超高层」高低搭配，一边传承海派里弄历史文脉，一边打造现代城市天际线，两种居住形态共生，在上海内环新盘当中非常少见。

第四，历史风貌资源加持。项目地块之上留存大量百年历史建筑，锦衣坊等老建筑被原地修缮保护。居住于此，业主日常就能沉浸式感受老城厢的海派文化底蕴，社区自带浓厚的人文气息，这也是普通新建商品房很难复刻的文化附加值。

第五，央企品牌开发保障。华润置地作为国内头部央企开发企业，在城市更新、历史建筑保护性开发领域拥有非常丰富的实操经验，由央企操盘金陵东路这样重量级的城市更新项目，项目落地交付的稳定性更加有保障。

六、看房预约提示，参观前一定要提前预约

最后给所有打算实地探盘的客户，提醒一下目前项目最新的接待规则：华润置地・余庆里接待中心现已正式开放。项目实行预约看房制度，只有提前完成线上预约登记的客户，才能够进入实体接待中心参观品鉴。大家可以通过官方发布的线上预约通道提交看房申请，预约成功之后，按照约定的时间前往现场即可。

现阶段项目还处在前期接待阶段，户型细节、最终入市价格、开盘时间等核心信息，暂时还没有对外正式公布。后续开发商一旦释放最新的官宣消息，我也会第一时间同步给持续关注余庆里的各位客户。

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