明天，郑州又将开启新土拍。
这次土拍，是两块地。
他们都在高新区。
13号地，位于高新区莲花街北，长椿路西。地块约26亩，容积率小于2.0，限高80米。
14号地，位于高新区枫杨街北、雪松路西。地块约80亩，容积率小于2.5，限高80米。
13号地虽然位于郑州大学与河南工业大学交汇连接处，紧邻地铁1号线河南工业大学站，旁边还有郑州第一富豪学校“郑州艾瑞德”，并且容积率更低至2.0，但奈何地块仅占地26亩，实在是太小，无太大施展的空间。所以，他的关注度不太高，开发商抢地的积极性也不算太高。
相比较，14号地，可谓明星地块了。
这个地块，不只是在高新区，甚至在整个郑州主城区，都算是好地块。
核心是啥？他地块方正，周围城市界面良好，交通便利，配套成熟。而且，容积率2.5。
最关键：他方方正正80亩
好规划，好布局。
难得的好地。
为了印证这块地微观的好与不好，前两天，我去地块现场，徒步探地了1个小时。
先对这个地块做个四至的介绍。
看地图，现在还显示这里是郑州机械研究所有限公司。
事实上，这里的右侧，也就是本次拍的14号地，早已搬空。
新的郑州机械研究所，已经到了西四环外的高新新城。
他的门头，也已被扣掉。仅留下历史的痕迹。
其大门右侧，枫杨街10号的门牌非常醒目。
为了便于理解和记忆，我就把14号地叫：枫杨街10号地。
他的南侧，是枫杨街。城市道路界面良好。
路对面，是曾经的老楼盘朗悦公园道1号玺园。
目前看他，略显疲态。墙上的部分瓷砖已经开始脱落。
他已经算是“老破小老破大”了。
其西侧，是还没拆完。随后还会单独出让。但，两者之间没有路网规划。
而且，是否有可能拿14号地的开发商还会顺势拿下他。
再往西，是石楠路。
嗯，就是那个长得很文雅但散发出不可名状之味道的石楠。
石楠路的对面，则是郑州大学实验小学；及在建的郑州大学综合试验平台产业园项目。
大概率，14号地业主的孩子能上这个小学。
地块北侧，是翠竹街。翠竹街和地块之间，有很宽的绿化带。
你看下图。绿色的感觉，郁郁葱葱。相当于街边公园了。
在翠竹街的北侧，则是高新区曾经牛逼的商业体朗悦公园茂。在正弘汇没开业之前，他可是高新区商业一哥。
当天我没去路对面拍照。从网上找了一张照片，各位看。
地块东侧，则是雪松路。雪松路和长椿路是高新老城的南北主干道。通过他，直达常西湖片区。
雪松路对面，是翠竹苑小区。据说，他建于2008年左右。多层住宅。
目前，已经算绝对老破小。
你看，其门头翠竹园的翠字都没了，也没人管。
好了，这就是地块的四至情况及现状。
各位能自行感知其价值。
同时，我又查了。从这里到地铁8号线的最近站是银屏路站，往南往东步行需要1.1公里；向西到地铁1号线郑大科技园站步行需要880米。
都不算近。
不算严格意义上的地铁盘。
当然，购物的话，就去对面的公园茂。
远一点的话就去正弘汇。
非常便利。
简单的生活配套啊，饭店啊，理发啊，在一路之隔的南边和东边都非常完善。
可以说，在这里，很舒服。
好了，回到地块本身。
以我内部情报，抢这块地的开发商很多。
有央企，有民企，有地市房企。
最终谁能拿下，只能明日知晓结果。
为什么那么多开发商去抢？
因为，他
当然，他的好，只是相对的，而不是绝对的。
我们眼中的好，和开发商拿地时眼里的好，标准是不一样的。
因为，开发商需要算账，需要赚钱。
赚钱的前提之一就是地价。
从出让信息看，其起拍价是69071万元。合到楼面单价为5135元/平米
开发商的算价逻辑就是：我能加价到何种程度拿地？
我能卖到什么价呢？
逻辑倒推。
容积率小于2.5，限高80米。
其实，就是另外一个正弘序。
正弘序一期是78.5亩，容积率2.49。几乎一样。
也就是说，拿下这块地的开发商，只有两个方案：
1、和正弘序一样，都是高层。25层26层的高层。
2、高低配。高层+洋房。
目前高新区楼市，特别是高新老城楼市，洋房供给不足。可以尝试做部分洋房。但，还是需要控制面积。
问题是：如果做洋房了，其他楼栋咋摆？能做满容积率吗？
这是值得开发商的考虑的事儿。
甚至，我建议还是统一做成品质高层吧。
目前，高新区楼市里，在售项目有科学大道北片区的正弘序和西美招商雲启；有科学大道南片区的电建高新华曦府、朗悦凤栖云阶和三代宅朗悦公园府6期。
除了正弘序之外，其他盘的价格都在15000以内。甚至，还有10000-12000的价格。
正弘序目前是高新区楼盘的价格之王。目前价格区间在16000——21000之间。
也就是说，正弘序的价格，也是这块地的价格天花板。
或者说，价格天花板就是20000元/平米。
甚至，均价天花板是18000元/平米。
拿地的开发商对自己的产品和开发能力有信心实现18000元/平米的价格吗？
如果实现不了，16000元/平米呢？
好，5135元/平米的楼面起拍价，与预期16000元/平米的价差空间，就是各个开发商自行琢磨的事儿。
而不得不提醒的一件事是：无论这块地在高新区有多好，毕竟高新区楼市已经和众多其他片区楼市一样，已经成为一个区域性市场。也就是说，想让高新区之外的人到这里买房，难度还比较大。
这个问题，需要注意。客群的宽窄大小，影响楼盘的售价。
毕竟，客户量才是决定开盘价的关键。
据情报，
“枫杨街10号”14号地，已有招商、华润、保利、中海、通派、四川邦泰报名参与竞拍。
13号地，已有小地块已有东青、兴瑞、正弘、通派、尚书报名参与竞拍。
好了，搬好小板凳，坐等明天土拍大戏开演。
谁能胜出？静候结果。
各位：你猜谁会最终抢到地？
我是东哥。
本文完。
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