本文为城市财经团队出品
01
成都，降首付了
继北京、上海出招救市之后，成都也跟进了。
8月25日，成都发布了《关于进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》。
这份政策本身和北京、上海出台的政策一样，没什么看头，无非是修修补补。
比如，成都这次将公积金最低首付从原来的20%降至15%；给予1年期20%贷款利息补贴，单户最高2.5万元，免申即享；购买一星级及以上绿色建筑新房，公积金贷款最高额度上浮20%。
都是一些降低上车门槛，但并没有真正降低购房负担的措施。
看头在于政策背后的推动力。
为何是成都跳出来成为今年率先跳出来发布救市措施的二线城市？
其背后与成都楼市的挑战直接相关：
第一，成都二手房成交价均价已经跌破1.3万元。
根据成都购房通公布的数据显示，成都房价于2021年7月见顶，最高均价为1.71万元/平方米。
之后一路下跌，到目前已跌至12653元/平方米，相较于高点26%。
来源：购房通
第二，成都楼市第一城的宝座，已经丢失。
成都的商品房成交量从2022年开始就取代了武汉，登上了中国楼市第一城宝座。
2023年，新房与二手房成交套数，成都均第一。2024年、2025年同样如此。
然而今年上半年，成都官方披露的数据显示，上半年成都新房成交量32318套，同比下降40.12%；成交面积425.85万平方米，同比下降40.07%。
同期的其他城市也都在下降，但降幅没有成都大，在这种背景下，广州顺利取代成都，成为了楼市第一城。
这才是成都着急的关键。
02
成都楼市为何不断向下
成都楼市不断下行，一方面是随行就市，另一方面则人口增量大不如从前。
第一，随行就市。
试问，当下的房地产市场，哪里不在调整？
从全国成交量数据来看，商品房成交面积已经从高点时期的17.94亿平方米降至去年的8.81亿平方米，已经腰斩。
商品房成交额从高点时期的18.19万亿元降至去年的8.39万亿元，腰斩不止。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
而今年1-7月份，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；其中住宅销售面积下降12.7%。新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%；其中住宅销售额下降13.2%。
来源：国家统计局
商品房成交面积与成交金额均仍在两位数下降。
此外，房贷调整幅度增加惊人。
上一轮牛市期间，房贷猛增，2016年相比2015年出现了跳涨，2016年至2021年震荡上行，并于2021年抵达历史最高点，当年房贷增加了6.08万亿元。
2022年直接大跳水，去年降至1.28万亿元，而今年上半年更是降至2212亿元，用脚踝斩来形容，毫不为过。
制图：城市财经；数据来源：央行
这样的大背景下，北上广深亦不能躲过，遑论成都。
具体到各城市的房价来看。
制图：城市财经；数据：勾股大数据
深圳房价高点时期超9万，现在已经回到了6万以下。
广州房价高点时期4万多，现在正逼近2万元。
来源：贝壳找房
厦门房价高点时期4.5万，现在也回到了2.5万元附近。
来源：贝壳找房
杭州房价高点时期4万，现在已经降至2.5万以下。
宁波房价高点时期2.9万，现在降至2.1万。
南京、东莞、苏州、福州等等这些东部城市的房价，跌幅都不小。
相比之下，成都相较于高点，才跌四分之一，并不算大。
第二，成都人口增量明显放缓。
2025年成都常住人口增量6.1万的常住人口增量。
这一增量，无论是纵向与自己的过往对比，还是横向与其他城市对比，都不算特别靓丽。
纵向对比来看：
七普时期，成都2010年至2020年十年间，常住人口增加了581.9万人，增量位居全国第三，仅次于深圳的713.6万人、广州的597.7万人，年均增量超58万人。
2021年至今，增量则是一路下滑，2021年尚有24.5万增量，去年则降到了最低点，6.1万增量。
横向对比看：
七普时期成都的增量尚排全国第三，2021年更是排到了全国第二，但之后排名下滑较快。2022年增量排全国第13位，2023年第五，2024年第15。
制图：城市财经；数据：各城市统计局；南昌、泉州、南通均为计算得出
当然，这并不是成都一座城市出现的现象，几乎所有的中心城市都如此。
深圳，去年常住人口增量25.9万人，增量位居全国第一，同时也是过去五年来人口增量最高的一年。但2010年至2020年，深圳的年均常住人口增量71.36万人。
广州，去年增量也是过去五年最高的一年，有12.3万人口增量。但2010年至2020年，广州年均人口增量60万。
西安，2010年至2020年十年间年均常住人口增量45万，去年常住人口增量只有6.87万人。
郑州，2010年至2020年十年间年均常住人口增量40万，去年常住人口增量只有5.2万人。
杭州，2010年至2020年十年间年均常住人口增量32.4万，去年常住人口增量只有7.6万。
重庆，2010年至2020年十年间年均常住人口增量32.1万，过去三年常住人口持续下降。
长沙，之前年均常住人口增量30万，去年只有10.49万增量。
武汉，之前年均常住人口增量25.42万，去年只有5.28万。
从这些数据能够得出的结论是，在少子化背景下，在全国人口四连降背景下，中心城市的人口增量也在逐渐收缩，越来越多的中心城市人口开始见顶。
人口见顶，增量见顶，就意味着购房的增量需求也在见顶。
尤其是在当下钱难赚、工作难找的大背景下，真实的购房需求都在大幅收缩。
这些因素共同构筑了全国房地产持续调整的大背景。
03
还要调整多久
全国房价整体还远未见底，调整依旧是主基调。
这一点，本号已经反复强调过。
当前全国房地产整体依旧陷入在两位数调整当中，房地产投资两位数调整，商品房销量与销售额两位数调整。
国家统计局最新公布的7月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据、投资数据等，均很不好看。
这几个数据拼在一起，指向的是同一种社会情绪：
防守。
当整个社会进入消费防守状态时，房价就很难真正见底。
因为房价的底部，从来不是政策给出来的，而是信心给出来的。
只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢承担风险的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。
这是整体情况，具体到城市来说，K型分化愈发明显：
第一梯队是一线城市。
北京、上海、深圳、广州经过四年深度调整后，市场最艰难的阶段已经过去。
这些城市拥有全国最强的人口吸附能力、产业竞争力和资源集聚能力，决定了其房地产市场具备长期支撑。
未来几年，一线城市会进入慢跌阶段，或者底部横盘。
第二梯队是强产业二线城市。
杭州、成都、南京、武汉、苏州、合肥等城市，依靠先进制造业、新经济产业和持续的人口流入，房地产市场韧性明显强于普通城市。
其中核心城区、优质学区、产业聚集区的房产，未来有望率先企稳；而远郊板块和供给过剩区域，仍将继续调整。
未来这些城市内部的分化，可能比城市之间的分化更加明显。
第三梯队则是多数弱二线和普通三四线城市。
过去支撑弱二线、三四线楼市上涨的棚改红利、人口回流和投资需求，正在逐渐消退。
对于人口持续流出、产业支撑不足的城市而言，房地产市场面临的已经不仅仅是周期调整，而是长期价值重估。
未来能够保持稳定的三四线城市，大多集中在强省会都市圈周边、产业基础较好的县市，或者具备特殊资源优势的区域。
归根到底，中国房地产正在从“总量时代”走向“分化时代”。
过去买对赛道就能赚钱，未来则要买对城市；过去看政策，未来更要看人口；过去拼投资属性，未来更要看居住价值。
这是本轮楼市调整留给市场最重要的变化。
主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞
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责任编辑 | 张琪；检校 | 子非鱼
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