杭州连发控规调整：商改住、学改住、工改住……|住宅用地|商改住|学改住|容积率|工改住|控规调整

近期，杭州发布多条控规调整公示，涉及多种用地性质的变更：

“商改住”、“学改住”、“工改住”。

最近几年，上海、深圳、杭州等大城市的核心区域的一些地块纷纷进行控规调整，出现了一股“商改住”的热潮。

据浙报传媒地产研究院统计，2025年杭州就有23则公示包含“商改住”内容，因此新增住宅建面约103.7万㎡。

今年杭州依然有不少“商改住”地块，这些地块大多位于城市核心区域且分布较为集中，调整后原有的商业商务功能多数消失或部分消失，普遍下调容积率、降低建筑密度、提升绿化率等。

一方面是商业办公市场饱和，写字楼空置率居高不下，另一方面是核心区域对住宅用地仍有需求，这是大量土地“商改住”的重要缘由。

这些地块通过“商改住”、“学改住”、“工改住”改出了大量成熟住宅用地，大大缓解了多个板块的住宅用地需求，当然同时也意味着这些板块的商务商业用地相应减少。

而且住宅用地价值更高，相对商业用地土地收益明显提高，可以为财政带来可观收入。

此外，由于城市规划一般时间较长，随着城市化推进，部分控规已经不符合实际需求，将部分区域的商业、产业用地变更为商住或纯住宅用地，也调整了部分公建配套，如云谷医院近期进行公示、富阳富春东单元1宗宅地新增一所幼儿园等，符合改善职住平衡、优化人居环境的理念。

8月杭州推多宗“商改住”地块

8月6日，萧山区钱江世纪城奥体旁一宗地块（世纪城核心单元XS010304-07地块）进行“商改住”公示，1宗商业/商务金融用地调整为住宅用地，用地面积约2.22万㎡，容积率2.5，新增住宅建面约5.55万㎡。

地块紧挨杭州奥体中心和博览中心，直线距离地铁6号线博览中心站约700米。

钱江世纪城商改住地块

图源：浙报传媒地产研究院

就在两个月前，同板块还有一宗地块（世纪城核心单元XS010305-31地块）进行了“商改住”。该地块同样是将商业/商务金融用地调整为住宅用地，用地面积约2.67万㎡，容积率2.5，新增住宅建面约6.68万㎡。地块南面与奥体印象城毗邻，距离在建地铁15号线合丰站约400米。

8月13日，滨江区白马湖旁3宗地块进行了二次调整公示。

3宗住宅用地的用地面积、容积率、形状和区位都进行了调整，其中1宗商住用地变更为纯宅地。调整后，3宗纯宅地合计用地面积约20.64万㎡，容积率分别为1.8、1.5和1.3，总建面约31.96万㎡，相比调整前新增住宅建面约5.48万㎡。