益田御龙天地｜楼层高度、梯户比、为什么价格偏低
楼栋楼层与梯户比（商品房住宅 BCDE 栋）
B 栋：总高 56 层，4 梯 6 户，层高 3 米
D 栋：总高 40 层，4 梯 6 户，层高 3 米
E 栋：总高 56 层，4 梯 6 户，层高 3 米
C 栋（楼王）：总高 56 层，4 梯 4 户，层高 3.15 米（改善大平层）
项目为超高层塔楼，楼层中间带有避难层；回迁楼栋同样是 50 + 层超高层。 B/D/E 栋 4 梯 6 户，户数多、楼层高，早晚高峰电梯等待时间长；C 栋 4 梯 4 户梯户条件最优。
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为什么 “便宜”（折后 7.7‑9.2 万 /㎡，备案 8.59 万 /㎡）
容积率高达 8.3，超高密度深圳房天下 木头龙大型旧改，商品房 + 大量回迁房 + 大型商业综合体捆绑建设，地块有限，被迫做超高容积率。楼间距有限，低楼层采光遮挡，居住压抑，市场会给密度折价。
回迁与商品房混住大社区整个大盘回迁户数占比很高，所有园林、电梯、车位公共资源全部共享，圈层不纯，租住比例高，会压制新房估值；同小区回迁二手挂牌 6‑7.2 万，进一步拉低板块心理价位。
毛坯交付，额外成本高到手需要自己出钱装修，三房装修预算 30‑45 万，隐性持有成本高；物业费 6.8 元 /㎡每月，持有成本偏高。
旧改历史 + 开发商重整的心理影响木头龙旧改耗时十余年，益田集团破产重整，虽安居建业纾困完成交付，但市场会对此给出风险折价，不敢给到纯新盘的溢价。
学位短板：小学强、初中偏弱小学翠竹外国语是一梯队，但初中为大学区，不能稳进翠园文锦，做不到双强学区，削弱溢价。
得房率不高，公摊大得房率 73‑75%，116㎡套内仅约 86㎡，同样建筑面积套内小于市面上新规户型，体感空间缩水。
项目介绍
占地面积：6.3万㎡
建筑面积：74万㎡
装修状况：毛坯
批地时间：2020年12月20日
产权年限：70年
开 发 商：益田集团
地铁线路：3号线 翠竹站无缝对接/ 2号线黄贝岭/5号线怡景站
交房时间：2024年10月15日
售楼地址：罗湖区爱国路与华丽路交汇处（金通大厦一楼）
主力户型：103㎡-200㎡ 3-4房
规 划 栋：15栋
规划户数：3000户
层 高：3米
梯 户 比：4梯4户/6户
停 车 位：3950个
物业类型：住宅
容 积 率：8
绿 化 率：30%
物 业 费：6.8元/平·月
物业公司：益田物业
总 楼 层：56层
水电燃气：民水 民电 通燃气
御龙天地为罗湖现成现楼，近地铁自带大型商业，坐拥翠竹外国语优质小学。多栋 56 层超高层，大多 4 梯 6 户，容积率高、回迁混住，毛坯交付。低价多来自差楼层朝向，适合看重学位长期自住，优选中高园景房源，不适合纯投资。
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