观点指数 统筹推进“四好建设”，释放城市更新投资拉动效应 “四好”建设构建了城市更新的标准化价值体系，民生导向成为核心主线。下一阶段，城市更新将进一步转向以人居品质提升、城市治理完善、产业能级提升为核心的综合价值创造，其稳投资的作用将更多通过撬动产业链协同、盘活存量资产价值实现。
省级统筹与政银企协同，批量项目释出扩充市场 省级统筹与项目库管理将成为各地城市更新的标配机制。投融资端，河北政银企常态化对接机制有望在更多地方复制推广；金融产品体系进一步分层，以适配不同更新场景，社会资本的参与路径也随之持续拓宽。
央企联合体凭优势领跑，纾困盘活成布局新入口 企业参与城市更新的逻辑发生深刻变化，从“拿地开发赚差价”的传统模式，转向“纾困切入、运营增值、长期收益”的新模式。下一阶段，具备全链条运营能力、产业资源导入能力的企业将更具竞争力，央地合作、企业联合体将成为主流项目的普遍主体。纾困盘活赛道持续扩容，央企与地方国企以此为抓手，深度切入城市更新大局。
多元场景全面铺开，存量空间价值持续释放 城市更新的场景边界正在持续拓宽，从居住为主向居住、产业、商业、生态、治理全场景覆盖。微更新、轻改造将成为主流方式，以更低的成本、更短的周期实现存量空间提质。项目决胜，重在运营——全生命周期运营能力已成核心竞争壁垒。
制度创新与模式探索并进，自主更新迎来立法突破 以北京为代表的重点城市已率先迈入城市更新的制度深耕期，工作重心从项目试点转向体系化、法治化建设。预计更多城市将跟进地方立法，明确更新规则及各方权责；自主更新、原拆原建等模式有望在更大范围落地，居民在更新进程中的主体地位将持续强化。
宏观分析
统筹推进“四好建设”，释放城市更新投资拉动效应
城市更新顶层设计从框架性部署向实操化落地纵深推进，高质量发展主线贯穿始终，民生优先的导向持续强化。
8月4日，住房和城乡建设部发布工作部署，明确推进城市更新“四好”空间建设，将老旧小区改造加快推进、完整社区建设扩面提质作为核心任务，全面对接“十五五”规划的城市更新总体布局。
这一部署是对7月住建部党组理论学习中心组会议精神的落地深化，将“高质量推进城市更新，高效能推进城市治理，高标准推进好房子、好小区、好社区、好城区建设”的总体目标拆解为可执行的工作任务。
其中，“好房子”聚焦建筑本体的安全、舒适、绿色、智慧属性，推动存量住房功能迭代与品质升级；“好小区”以城镇老旧小区改造为载体，完善基础配套与公共服务，重点解决加装电梯、停车充电等居民急难愁盼问题；“好社区”以完整社区建设为抓手，补齐养老托育、便民商业、物业服务等社区服务短板；“好城区”则聚焦片区整体功能优化与环境提升，推动城市治理能力现代化。
从政策演进脉络来看，城市更新已逐步脱离单一的工程建设与地产开发属性，成为涵盖居住改善、公共服务、产业培育、城市治理的综合性民生工程。
房地产进入存量时代后，依然是产业链长、带动面广的国民经济重要产业，仍将对经济增长作出举足轻重的贡献。
其中，房地产拉动投资的方式将转向城市更新，其中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量。城市更新作为串联基础设施升级、居住品质提升、产业空间盘活的核心载体，能够有效撬动上下游产业链的协同发展。
市场综述
省级统筹与政银企协同，批量项目释出扩充市场
城市更新市场组织模式持续升级，从过去零散的单点项目推进，转向省级层面顶层统筹、量化目标管控、项目库常态化滚动管理的新格局。
本月市场运营特征显示，城市更新的商业模式与资金平衡机制持续迭代。片区化已成为主流组织方式，省级统筹、片区联动取代了过去分散的单点改造模式。片区级更新可实现基础设施共建共享、公共服务统筹配套、产业功能协同联动，有效降低单位改造成本，提升区域整体价值。
四川、河南等地的批量项目均以片区为基本单元统筹策划，通过“肥瘦搭配”的方式平衡项目资金，提升整体的可行性。
多地集中释放“十五五”期间的更新项目储备，同步创新投融资对接机制与改造实施模式，为社会资本参与提供清晰的市场预期与落地路径。其中，四川发布全省“十五五”时期首批城市更新机会清单，涵盖1753个项目，计划总投资达5218亿元。
本次清单显现了规模与精准并重、民生与市场双驱动、创新与传承融合三大特点，覆盖老旧小区改造、老旧街区厂区改造、城市基础设施改造升级、城市生态修复等八大领域，精准对接民生改善与产业升级的双重需求。
从项目结构来看，清单包含融资需求项目946个、招商运营项目298个、低效资产盘活项目382个，不仅明确了建设类项目的投资规模，更针对性释放了运营、融资、资产盘活类的合作机会，为不同类型的市场主体提供多元化的参与入口。
河南省同步披露“十五五”期间城市更新核心任务，计划更新改造老化供水管网3800公里，完成老旧二次供水设施标准化改造移交，持续打通断头路、新增停车设施、建设口袋公园，系统性补齐城市基础设施短板。
在社区品质提升方面，河南提出到2030年，“一主两副”及郑州都市圈60%以上城市社区建成完整社区；2026年全省将建成约300个完整社区，各地市至少打造10个完整社区示范点位，通过补齐养老、便民、物业等配套短板，系统性提升社区居住品质。
《武汉市城市更新“十五五”规划》聚焦“好房子、好小区、好社区、好城区”四级品质闭环，提出加装电梯2000部、完整社区覆盖率达60%、改造不安全住房250万平方米等目标。
每年预算安排“五改四好”专项资金5亿元，已下达首批补助1.06亿元；另安排保障性住房专项资金21亿元，用于老旧小区、城中村、危旧房改造等。
《规划》优先改造安全隐患多、居民意愿强的小区，全面更新水电气热等老化管线，推行“小区综合改造+电梯加装更新”一体化模式。深化危旧房“自主更新、原拆原建”，以居民意愿、改造条件、社区动员能力为标尺，居民可成立联合社自主更新，项目可适当增加建筑面积，优先完善厨卫和公共服务设施。
此外，武汉市正式发布《关于加快推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》，为危旧住房改造开辟全新的实施路径。
政策明确，危旧住房自主更新、原拆原建针对老旧小区及单栋住宅楼进行拆除重建，试点范围覆盖武汉市行政区域内国有土地上符合规划要求的项目，三类适用情形分别为：房屋主要承重构件损坏，经鉴定为C级或D级危房需整体拆除的；无独立厨房、卫生间等非成套住房，居住功能存在明显缺陷的；80%以上建筑建成时间超过25年，确需改善居住条件的。该模式填补了传统微改造与大规模拆改之间的空白，以低成本、小规模的方式实现居住品质的跃升。
投融资主体多元化，政策性金融、商业信贷、社会资本、专项债券等多种资金渠道协同发力。政银企对接机制的普及，使得金融机构能够更早介入项目的前期策划，根据项目属性设计匹配的融资方案。
河北省组织召开城市更新政银企座谈对接会，搭建政银企精准对接的常态化平台，为各地成熟项目“牵线”，对拟争取信贷支持或引入社会资本的项目提供全流程服务保障。
首期城市更新投融资服务团汇聚国家开发银行、农业发展银行、工商银行等省内主流金融机构，以及中咨海外、中建三局等国内顶尖咨询机构与大型投建运企业。
该机制有效破解城市更新项目政企信息不对称、融资对接成本高的痛点，推动政策性资金、商业信贷与社会资本精准匹配优质项目。
企业表现
央企联合体凭优势领跑，纾困盘活成布局新入口
核心城市优质项目持续释放，央企、头部房企凭借资金、运营与资源整合能力领跑城更市场。
纾困盘活存量的停滞项目，成为企业切入城市更新赛道的新路径，TOD综合开发、商业活化等项目类型受到市场青睐，企业竞争焦点逐步向全链条运营能力转移。
中交城市投资发展（广东）有限公司中标深圳罗湖区东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元纾困盘活前期服务项目，标志着这座停滞逾16年的大型旧改项目迎来破局契机。
布心花园旧改项目自2010年启动谈判，历经签约腾房、安置费断供、业主回迁等多重波折，项目规划容积约82.6万平方米，总投资136.1亿元，但可售商品房住宅仅约11万平方米。
2025年4月原开发商停发临时安置费后，2700余户业主受到直接影响，项目因经济账失衡陷入全面停滞。中交城投以纾困盘活服务商的身份介入，通过前期策划、方案优化、资源对接等方式重构项目资金平衡方案。
8月7日，万科以18.97亿元竞得东莞万江街道龙湾滨江片区TOD城市更新单元，这是万江区域首宗启动主体招商的城市更新单元。该项目依托轨道交通站点进行综合开发，将实现居住、商业、办公、公共服务等功能的复合布局，打造站城一体化的城市更新标杆。万科在历史街区活化、大型城中村改造、TOD综合开发等领域拥有成熟的实践，本次拿地是其深耕粤港澳大湾区存量市场的重要布局。
7月30日，嘉里建设与华之门联合体以27亿元竞得上海浦东新杨思TOD商业地块。联合体模式能够充分发挥各方在开发、运营、资源导入方面的优势，实现存量商业空间的价值跃升。
该地块位于上海核心城区，溢价率达80%，地块含计容面积约13.3万平方米的商业及1.67万平方米的文化设施。是城市更新背景下存量商业用地提质的代表性项目，高溢价成交反映出核心城市优质商办更新项目的市场价值。
此外，中建二局广州文冲东旧改累计交付超2100套回迁房。中建二局投资、建设、运营的广州黄埔区重点城市更新民生工程——文冲东旧村改造项目复建区再次启动交付。文冲东旧改项目由中建二局旗下中建玖合投资开发，中建二局二公司等参与承建。后续，项目将持续以“产业更新+人居焕新+服务革新”一体化的改造模式稳步推进片区剩余地块建设。
在项目签约落地之外，本月企业层面的战略合作与能力建设持续推进，城市更新的竞争焦点从单纯的开发能力，转向全链条运营与资源整合能力。
中建四局与中海集团本月举行座谈，双方明确将在资产盘活、城市更新、重大项目建设等领域深化合作，协同推进模块化建筑、供应链协同、人才培养等方向的布局。
央企之间的战略合作，能够实现开发建设能力与资产运营能力的优势互补，在城市更新项目中形成“建设+运营”的全链条服务能力，更好地对接地方政府的综合更新需求。
当前城市更新市场的参与格局持续分化，央国企凭借资金与资源优势占据主导地位，头部民企凭借运营与产品能力深耕细分赛道，专业服务机构则在策划、融资、运营等环节发挥支撑作用，打造分层协同的市场生态。
纾困盘活、TOD综合开发、产业运营等新兴赛道，正在成为企业布局城市更新的战略入口，推动行业加速向运营驱动转型。城市更新的核心痛点“建完即闲置、更新无效益”，这就要求运营主体深度参与调查、策划、建设、运营全流程，在片区策划及项目实施方案审定中，将运营方案、业态定位、资金平衡等作为重点审核的内容。
项目发展
多元场景全面铺开，存量空间价值持续释放
全国各类城市更新项目加速落地，居住、产业、商业、配套等多元场景同步推进，一批具有示范意义的项目取得关键进展，为不同类型的存量空间更新提供了实践样本。
广州天河区柯木塱、凌塘、元岗、长湴四条城中村改造持续提速，多个安置房项目进入地上施工阶段，村民回迁安置进程稳步推进。
其中，广州天河柯木塱城中村改造签约率突破90%，已拆除房屋23.63万平方米。该项目自2025年8月11日启动第一批集中签约，在不到一年时间内签约率实现从0到90%的跨越。
作为天河区以新模式推进的面积最大的改造项目，其广汕路以南先行区超1200栋村民住宅，累计签约超过1150栋，标志着项目已基本具备启动依法征收的法定条件，进入协议动迁与依法动迁并行推进的新阶段。
在补偿款支付方面，已支付补偿款金额12.11亿元，其中完成房屋移交后的付款金额为7.48亿元。拆卸环节，下涂片区、凤凰汇西侧片区已全面清空并完成组团拆卸，累计拆除房屋面积23.63万平方米，包括村民住宅10.50万平方米、集体物业11.47万平方米、国有物业1.66万平方米。
贵阳云岩区小关片区城中村改造启动房屋拆运工作，标志着项目进入实质实施阶段。昆明官渡区金马寺大小村城中村改造项目（一期）643套回迁安置房于7月30日完成竣工备案，较原计划提前一个月，村民居住权益得到切实保障。
从推进模式来看，政府主导、央地合作的特征愈发明显，复建安置区普遍优先开工，教育、医疗、养老等公共配套同步规划建设。
产业类更新聚焦低效工业用地盘活，通过功能置换、风貌保留、拆除重建等多种方式，将老旧厂房、工业遗址转型为符合城市产业定位的高品质空间，助力实体经济发展与产业升级。
百年工业遗存活化持续推进，工业风貌与新兴产业实现融合。成都青白江区川化老旧厂区656亩改造项目正式发布，未来将打造集文化、公共服务、生态功能于一体的城市更新示范区，实现传统工业片区的功能重构与价值重生。
存量产业园功能置换探索多元路径。北京密云汇源科创园城市更新项目，对原有闲置办公、仓储、车间进行内部空间重组与功能置换，植入康养食品产业园、智慧冷库等新功能，通过“微改造+功能升级”的方式盘活闲置产业空间。
值得关注的是，上海本月发布工商业项目土地使用权续期新政，推出“微更新+续期”的存量盘活模式，企业对存量工商业项目进行适度更新改造后可办理土地使用权续期手续，大幅降低产业空间迭代的制度性成本，为产业类城市更新提供制度保障。
商业文旅类更新聚焦存量商业空间的活化升级，通过历史风貌保护、业态迭代、场景创新等方式，激活存量商业资产价值，打造城市消费新地标。
历史街区活化取得新进展。上海张园东区首开区于7月正式揭幕，7幢完成修缮的历史建筑投入运营，93米贯通长廊串联起商业、文旅、通勤多重功能，首发经济与时尚文化经济持续发力。项目坚持“保护优先、修旧如旧”的原则，在完整保留历史建筑风貌的前提下植入高端商业、文化展示等功能。
历史建筑转型商业综合体，打造城市文化消费新场景。北京西城区大吉巷城市更新项目，将百年会馆建筑群改造为特色商业综合体，项目融合创新空间利用、绿色建筑技术与历史文化传承，引入特色餐饮、文化体验、休闲社交等业态。
城市配套类更新聚焦生态环境与公共服务补短板，通过口袋公园建设、生态修复、基础设施升级等“微更新”项目，持续提升城市宜居性。
成都2026年首批城市更新机会清单中包含大量生态修复类项目，通过河道治理、绿地升级、绿道建设等方式，持续优化主城城市界面，提升生态环境品质。北京朝阳区口袋公园改造项目启动招标，将对城区零散闲置空间进行美化升级，打造居民家门口的休闲空间。
城市现状
制度创新与模式探索并进，自主更新迎来立法突破
本月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等先行城市持续深化城市更新制度探索，结合自身城市禀赋与发展阶段，推出差异化的政策创新与模式实践，形成各具特色的更新发展路径。
从共性特征来看，重点城市的更新发展呈现三大共同趋势：一是以规划、土地政策创新破除制度障碍，搭建常态化更新制度框架，降低项目落地的制度性成本。
二是更新场景全面拓宽，居住改善、历史街区活化、商务楼宇升级、老旧厂区转型、城中村改造等多元赛道并行，覆盖城市空间的各个维度。
三是持续通过市场化招商、项目清单发布等方式释放社会资本参与通道，城市更新同时承担着空间品质提升与稳定固定资产投资的双重职能。
北京于7月28日发布《深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》，提出以公共投入带动街区整体价值提升，推动“好房子”建设向“好街区”建设跃升。
该政策通过优化街区层面的规划管控机制，为城市更新项目提供更灵活的规划适配性。与此同时，丰台区发布八大城市更新场景，探索全域场景化的超大城市焕新路径。
上海《工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，“微更新+续期”模式打开存量盘活新空间，支撑“十五五”期间存量建设用地供应占比提升目标。
上海早期出让的工商业用地逐步进入到期窗口期，此前缺乏统一的续期操作规则，企业长期投资预期不明晰，制约存量物业的改造升级与资产盘活。当前，城市更新已步入存量深耕阶段，低成本、渐进式的微更新成为主流方向，但土地剩余年限不足，严重削弱了企业的改造投入意愿与融资能力。
该政策的出台，本质是通过明确续期规则来稳定企业的产权预期，打通存量工商业空间提质增效的制度堵点，与上海“十五五”期间存量建设用地供应占比提升的目标形成制度协同。
文件确立“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”的核心原则，除公共利益收回、产业绩效不合格等特殊情形外，符合条件的项目均可申请续期，为市场主体吃下长期经营的“定心丸”。
此前，大量临近到期的工商业物业因土地剩余年限不足，企业缺乏长期改造动力，银行融资亦受到年限制约，导致物业持续老化、产业低效运行。新政策明确提前续期可与物业改造同步推进，企业在通过微更新提升物业品质与产业能级后，可同步获得长期土地使用权。
对比拆除重建类城市更新，“微更新+续期”模式无需调整土地权属、无需复杂征地拆迁，仅通过改造升级与续期手续即可实现存量空间提质，改造成本与时间周期大幅降低。
该政策开辟存量工商业物业提质的新赛道，丰富城市更新实施路径。低成本、短周期的微更新模式，能够快速提升城市界面与产业能级，成为片区更新的重要补充。
续期规则的明确将有效消除产权不确定性，为企业制定长期投资计划提供了制度基石。完整产权续期后，资产可对接REITs发行与抵押融资，大幅提升存量工商业资产的流动性与金融价值。
广州城市更新保持高强度投入，一季度城市更新固定资产投资达569亿元，同比增长42%，其中城中村改造投资同比增长77%，成为拉动投资的核心引擎。
本月天河区多条城中村改造进入施工高峰期，“依法征收、净地出让”的新模式逐步落地，政府与市场权责边界进一步清晰。对于存量旧改项目，广州持续加大纾困力度，通过方案优化、手续简化推动具备条件的项目重启开工。
深圳聚焦存量停滞项目纾困，以“清调供”机制为核心持续优化更新规则，破解项目落地的经济性痛点。布心花园等停滞项目迎来纾困新进展，体现出机制创新的实际成效。
通过优化土地移交、保障房配建规则，深圳有效修复核心区旧改项目的盈利空间，提升市场主体的参与意愿。
与此同时，螺岭等城中村改造试点项目稳步推进，“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”的新模式持续完善。
期内，《杭州市城市更新条例（公开征求意见稿）》发布，面向社会公开征求意见建议。
条例明确本市城市更新包含七大类型，覆盖居住、产业、公共设施、风貌、片区、智慧化全部场景。条例没有简单鼓励大拆大建，坚持“留改拆”并举，优先保护历史风貌，严格管控大规模拆除重建行为。
充分尊重物业权利人意愿，老旧小区、危旧住宅在符合国土空间规划前提下，可原址自主拆除重建（原拆原建）；老旧小区项目应当成立自主更新委员会，由产权人共同参与决策。这是本次征求意见稿社会关注度最高的制度，改变更新完全依靠政府征收拆迁的传统模式，赋予产权人自主更新权利。
为破解存量更新规划制约，条例设置多项弹性政策：对提供公共开放空间、补齐公共配套、历史建筑保护活化的更新项目，按规则给予容积率奖励；存量建筑可进行用途兼容，允许不超过规定比例的功能混合，支持工业、楼宇适度转型，降低业态调整门槛；推行分阶段消防验收、简化微更新工程审批，部分小微更新实行规划许可豁免；详细规划可以结合片区策划开展动态维护；区分拆除新建、整治提升、拆整结合，分类差异化管控，避免“一刀切”。
针对城市更新投资大、回报周期长的痛点，构建多元资金体系。统筹各级财政专项资金，积极争取中央、省级补助；鼓励政策性银行、商业银行加大信贷支持；探索设立城市更新产业基金；拓宽社会资本参与渠道，社会资本可以通过合作开发、特许经营、运营服务等多种模式参与；居民自主更新项目支持贷款贴息、公积金提取、专项补助，落实税费减免；鼓励物业权利人自筹资金，坚持谁受益谁出资。
成都7月28日发布2026年首批城市更新机会清单，包含140个项目，总投资约1740亿元。
机会清单项目类型全面覆盖危旧房改造、老旧小区改造、城中村改造、老旧街区厂区更新、城市生态修复、城市功能完善、历史文化保护传承等城市更新八大主要任务。
合作场景丰富多元，涵盖规划设计、策划咨询、开发建设、项目施工、产业运营、招商融资等全链条环节。同时，鼓励社会主体积极参与“自主更新”、“国企建设+民企运营”、“城市合伙人”、“策规投建运”等可持续更新模式。
本次机会清单还同步发布了三大专项需求子清单：银行融资需求清单涉及26个项目，融资需求186.4亿元；招商运营需求清单涉及25个项目，招商运营需求137.5亿元；低效闲置资产盘活需求清单涉及12个项目，资产盘活面积5万平方米。
重点城市已进入城市更新的制度深耕期，从项目试点转向体系化、法治化建设。更多城市将跟进城市更新地方立法，明确更新规则与主体权责。
差异化的城市更新路径将进一步凸显，一线城市聚焦存量盘活与制度创新，二线城市聚焦片区统筹与投资拉动。自主更新、原拆原建将在更多城市落地推广，居民主体地位将进一步强化。
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