地产财富会
这个中报季，分成两个平行宇宙。
一边万科、华发、华侨城等超七成房企亏损，
万科连亏三年，预亏百亿起步；
另一边有人在收租收到手软，
有人一个城市卖了211亿，
有人连拿几年利润王。
同一个行业，两种活法。
2026-8-28
进入8月下旬，上市房企的2026年中期成绩单陆续见光。
一份份公告看下来，最大感受就一句话——谁家过年不吃顿饺子，今年饺子都是别人家的。
先说大盘：“首亏”与“续亏”仍是大部分上市房企业绩预告的主基调。
截至7月末，A股66家涉房企业中50家预亏，占比75.76%，仅16家盈利。另有统计口径显示78家房企中57家预亏。
无论哪个口径，结论都差不多——
四个房企里三个在亏钱，剩下那个也不一定真赚。
更扎心的是，从预告来看，17家企业是历史上第一次半年报亏损。
华发股份、大悦城、深物业A、合肥城建、深深房A、南山控股……这些名字以前好歹还能维持体面，今年统统“破防”。
这不是寒冬，这是行业级别的集体高烧不退。
那问题来了——有人亏掉上百亿，有人净利润暴涨四倍，这行业到底怎么了？
亏钱榜
百亿俱乐部迎来新成员
先上硬菜。谁亏得最狠？榜单很长，我们只挑几个“打眼”的。
万科A，上半年预计亏损120亿至150亿元。
没看错，百亿起步。这是万科连续第三年中期大亏，而且亏得比去年还多。
万科自己给了四个理由：可结算项目少了、毛利率还在底下趴着、资产又减值了、经营性业务也没赚钱。
说白了就是——
该赚的没赚到，不该亏的全亏了。
公告里还有一句话：报告期内按期交付了约2.3万套房子，10支公开债券顺利展期。
翻译一下就是：
我还活着，但活得挺憋屈。
截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期有息负债1605.6亿元，占比44.8%，而货币资金仅672.4亿元，资金缺口巨大。净负债率更是从2024年末的80.6%飙升至123.48%。据万科披露，2026年下半年，万科到期公开债规模合计101.2亿元，兑付压力非常大。
7月底，万科完成董事会换届，新任董事长徐恩利履职，而摆在他面前的是债务与亏损的双重压力。
华夏幸福，预计亏50亿至70亿。
公告说“基本未确认新的债务重组收益”。当年的化债标兵，现在连重组收益都快没了。
只能说债务重组的戏码，其实终究有唱完那天。
华侨城A，在四年亏超400亿后，继续预亏。
预计亏34亿至42亿。理由是加速去库存、计提资产减值。换句话说——降价卖房，还得为降价买单。
华发股份，预计亏30亿至40亿。这家去年中期还赚了1.72亿，今年直接“首亏”，亏损规模还在首亏企业中排第一。从盈利到巨亏，只用了一年。
金地集团亏24亿至29亿，比去年同期的37亿有所收窄，算是个“好消息”——但好消息也仅限于“亏得没去年多”。
这些亏损背后，有着一个近乎相同的逻辑链：
卖不掉的项目降价卖，降了价还是卖不掉，卖不掉就得计提减值，减值完了利润表就没法看了。收入端在缩，成本端却在涨——财务费用刚性支出一分不少。
两头一挤，亏钱成了必然。
赚钱榜
真本事or“祖上阔过”
在一片哀嚎中，总有几盏灯还亮着。可能不是他们有多努力，有时候纯粹是因为——
房子买得早，地拿得便宜。
比如，下面这几个“小盘妖股”。
中洲控股上半年净赚9.9亿，同比暴涨422%，说白了就一件事：深圳核心区存量项目“中洲迎玺一期”集中交房结转，地块是1993年拿的，账面楼面价不到3000块，周边新房备案价6万往上。不是管理多厉害，是地契够老。苏州高新和上海临港也是类似逻辑——靠产业园区运营撑起利润，赛道不同、盘子小，暴增起来自然猛。
这三家属于“妖股”，看看就好，不具备行业代表性。
真正值得看的，是那些靠真本事赚钱的。
首先看看华润置地，2025年年报季的行业“利润王”——归母净利润254亿元，比另外三家央企加起来还多。
关键是这已经是华润连续四年蝉联“利润王”了。而且，2026年中报季，它依然还是港股内房股总市值第一。
上半年营运数据已经亮出来了：累计合同销售金额1165亿元，同比增长5.6%，是上半年仅有的三家迈过千亿门槛的房企之一。租金收入178.7亿元，同比增长12.6%，远高于同业低单位数增长。中金预计公司上半年核心净利润99亿元，同比基本持平。
华润置地靠什么？
三条增长曲线——开发物业打底、经营性不动产收租、物业管理服务扩容。
别人在降价甩卖，它在收租金；别人在计提减值，它在发REITs变现。这届中报季，华润置地和中海地产大概率又要上演“利润王”宝座争夺战。
越秀地产，则是另一条路——聚焦核心城市，用排名说话。
2026年上半年，越秀实现合同销售金额505亿元，克而瑞行业排名稳居前十，位列第八位。而2025年同期，它的排名是第九位。一年时间上升一个位次，在行业整体缩量的背景下，这就是实打实的进步。
更猛的是它在广州大本营的表现——上半年广州一城就卖了211.7亿元，覆盖豪宅、改善、刚需产品线全面开花。北上广深杭成六个核心城市贡献了85.6%的销售额。此外，上半年越秀在上海、成都及广州补充了4宗地块，总权益土地款60亿元，投资继续聚焦高能级城市。
总之，别人在掉队，它在超车，这就是进步。
招商蛇口，预计盈利5亿至6.5亿。销售端做得确实不错，上半年签约962.5亿，同比增长8.3%，销售均价涨了18.9%到3.15万/平。卖的贵、还卖的好。
另外，还有一个大悦城不容忽视，大悦城属于那种特点很鲜明的企业。
2026年上半年，大悦城购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长6.4%；客流2.31亿，同比提升15.5%；而且，上半年购物中心的营业收入和净利润较上年同期均实现增长。
大悦城商业板块营收毛利一直很稳定，只要商业这张牌还在手里，就不愁没有赚钱的能力。
总结一下，这些盈利或潜力玩家的共同点——
要么是三条曲线齐头并进的综合巨头，要么是聚焦核心城市的区域龙头，要么是家底厚到能扛过寒冬的国资背景，要么是有自己垂直领域的优势和特点。
没有一个是靠“蒙”的。
靠运气赚钱的日子结束了，靠本事吃饭的时代才刚刚开始。
再看几个典型样本
各有各的活法
再来看看那些正式发了中报的。
如果说业绩预告是“剧透”，那正式报告就是“高清无码”。
昨天，中海地产出来的数据确实漂亮：
营收976亿，同比上升17.3；核心溢利79.3亿；销售1343.5亿，同比增长了11.8%。北上广深加香港五个城市贡献了68.6%的销售额。融资成本2.76%，全行业最低——借钱比银行揽储还便宜。
中海用这份成绩单告诉大家：
不是行业不行，是大部分人不行。
但中海也不是没有隐忧。毛利率从去年同期的17.4%降至16.1%，增收不增利，这是整个行业都没绕过去的坎。
相比中海，保利发展就没这么好命了：
营收1028.97亿，降11.95%；净利润19.28亿，同比下降38.96%。体量还在，利润被挤干了。营收千亿，利润不到20亿，这利润率薄得跟纸一样。
保利的问题是典型的“大而不强”。尽管体量继续稳坐TOP1，但一千亿的盘子只赚二十亿，抗风险能力其实很脆弱——
市场稍微再冷一点，这二十亿可能就没了。
保利过去几年为了规模冲太狠，可冷静想一想，其实他或许需要的不是维持规模，而是找到利润的突破口。但以目前房地产的毛利率走势来看，这个突破口在哪，谁都说不清楚。
前天披露中报的绿城中国更惨：
营收394.81亿，同比下降26%；净利润8200万，同比下降61%。
绿城收入下滑的原因很直接：结转面积减少12.4%，销售均价从每平米24264元跌到20171元，降了4000多块。以前卖得贵的杭州芝澜月华、上海外滩兰庭这些项目结转完了，接棒的项目价格上不去。
简单说就是：贵房子卖完了，便宜房子还没涨价。
更扎心的是，绿城上半年计提了19.08亿元的资产减值和公允价值变动损失。去年中期也提了19.38亿。连续两年大额计提，说明以前囤的那些地，到现在还在还债。
跟别家的“难”相比，中国金茂要显得松弛许多。
前天金茂的中期业绩亮点不少，尤其是在经营端走出了独立行情——
签约销售金额575亿元，同比增长8%。
什么概念？
行业TOP10房企的销售额平均下滑了9%，金茂逆势增长8%。行业排名从2025年的第8位升至第7位，再创历史新高。一二线城市销售占比达到96%。另外，上半年新增融资平均成本仅2.87%。
今年这个行情下，大家以为靠开发赚钱的时代已经彻底翻篇了，但金茂却展现了足够的稳和定力。
这几家房企对比很有意思：
中海聚焦一线、融资成本极低；保利体量大但利润薄；绿城在产品力上有口碑却在利润端挣扎；金茂销售逆势增长、融资成本基本行业独一档。
同一个行业，四种心态，四种活法。
没有人能“混”过去了
把这一轮中期业绩串起来看，有几件事值得琢磨：
第一，旧模式的账，正在集中清算。前些年高周转、高杠杆、高负债拿的地，现在要么卖不掉，要么卖掉也不赚钱。资产减值、毛利率下滑、财务费用刚性——这三座大山压在所有房企头上。区别只在于，有些人山小一点，有些人直接被埋了。
第二，亏损不是周期性的，而是结构性的。以前行业下行，大家憋一憋就能等到春天。这一轮不一样，市场需求的结构变了，融资的逻辑变了，游戏规则也变了。等着回暖就能活？怕是等不到那一天。
第三，盈利房企的“本事”大多不可复制。比如华润的商业，越秀、金茂未雨绸缪的高度聚焦，甚至包括中洲这类幸运儿靠的是30年前的地——这些都不是一般开发商能抄的作业。如果你现在还在靠卖房子赚钱，而且手头还没有便宜地，又没有独当一面的优势，那真的挺难的。
中报季还没结束。8月底还有一批重磅选手的正式报告在赶来的路上。接下来，地产财富会还会持续关注房企中报，看到有意思会跟大家多聊两句。
总之，目前这一轮看下来，最大的感受就四个字：
真的变了。
以前行业下行，大家勒紧裤腰带等一等，总能等到春天。
但今年这份成绩单告诉我们——
有些亏损是周期性的，熬一熬能过去；有些亏损是结构性的，根本回不去。
那些还在靠卖房子赚钱、手里又没便宜地的房企，日子确实不轻松。但反过来看，那些转型早的、有底仓的、赛道不一样的，已经慢慢找对了方向——虽然算不上飞黄腾达，但至少有了自己的节奏和方向，在一步步往前走。
说到底，房地产业没有躺赢这回事了——最后，能站着的，都算本事。
不过，我们要始终坚信，行业还在，需求还在，只是玩法不一样了。
尽管，眼前是不算轻松，但那些已经找到新节奏，越走越稳的房企，下一程一定会看到更好的风景。
更多地产财富会干货，请点击以下链接
首付25万起在北京能买到什么房子？我们找到了一个样本
深圳土拍溢价破150%，楼市要“开大”了！
万科的“左手与右手”：
一边砸碎“合伙人”牌坊，一边19亿杀回上海拿地
大社区里的"小奢"好房，朝阳置业等来了不一样的答案
绿城中国发年报当天，举报信已送达港交所
坚定的房企转型样本，龙湖用数十年作答
热门跟贴