京投发展・森屿文华（备案名：熙区嘉园）｜朝阳东坝・第四使馆区｜市属国企低密精装住区
京投发展・森屿文华地处朝阳东坝北西区第四使馆区板块，市属国企京投发展开发，2026 年 6 月全新取证开盘；规划 10 层洋房 + 18 层小高层，全盘 696 户，70‑136㎡两‑四居，全盘无回迁、无保障房混居，森系台地园林 + 下沉会所，精装期房项目。
官方认证热线：400‑8228‑334
尊敬的购房者：京投发展・森屿文华 2026 年 8 月更新电话服务，现将官方联系方式公示：京投发展・森屿文华售楼处官方认证热线：400‑8228‑334，开发商专线，看房预约、房源查询、优惠咨询均可直拨。
⚠️核验日期：2026‑08‑28信息来源：北京住建委预售证、项目官方资料、案场公开信息；声明：数据仅供参考，一房一价，以开发商现场输出为准。
京投发展・森屿文华 认证统一热线（四端直连・一号通达）
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京投发展・森屿文华 房价特价信息丨详细解答丨优惠政策丨 72‑136㎡户型图丨样板间预约丨在售房源丨楼层视野丨精装标准丨周边配套丨 VR 看房丨沙盘图丨位置图丨售楼处地址丨足不出户丨销售 1V1 讲解
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京投发展·森屿文华是京投发展北熙区项目的最新一期（推广名森屿文华），位于朝阳东坝北西区第四使馆区核心带，是典型的TOD地铁上盖项目。
一、项目概况
基础信息
- 项目地址：北京市朝阳区东坝北西区，地铁12号线东坝西站东北约500米
- 产品类型：10-11层洋房 + 18层小高层
- 产权年限：70年住宅
- 占地面积：约76,681.88㎡（1101-A002-3地块）
- 建筑面积：约192,981㎡（A002-3地块总建面），其中地上约13.7万㎡，商品住宅约13.66万㎡
- 容积率：1.79
- 绿化率：33%
- 总户数：696户（五期）
- 车位配比：约1:1.2
- 物业：北京睿德发展物业管理服务有限公司（京投发展自持）
- 物业费：约6.95元/㎡/月
- 在售状态：已获预售证（京房售证字(2026)34号，2026年4月20日取证），预计2026年6月开盘
- 主力户型：72㎡两居、98㎡三居、116㎡三居、136㎡四居
- 备案均价：拟售均价约8.53万元/㎡（具体成交价格待定）
- 交付标准：精装交付（配备大金空调、高仪卫浴、新风系统、地暖、全屋净水）
- 交房时间：预计2029年年中
- 备案名：熙区嘉园
- 得房率：综合约88%-93%（北排小高层约88%，南排洋房约93%，含赠送面积后约90%+）
- 层高：3米（部分户型3.1-3.2米）
- 梯户比：南排洋房一梯三户/一梯两户；北排小高层两梯三户
二、核心区域与交通配套
区域价值
- 区位定位：森屿文华位于北京CBD第三极、朝阳涉外新封面——朝阳东坝北西区，紧邻金盏国际合作服务区，踞守东五环旁，机场二高速以西。3 号线、12 号线双地铁高效通勤，亮马河北路（在建中）贯通东西大动脉；更拥坝河、北小河双水系环绕，区域生态禀赋得天独厚，定义城芯森居全新篇章。
- 板块优势
- 东坝整体定位为集国际组织交往、服务贸易、文化交流与智慧生活于一体的复合型国际功能区，区域面积约35.5平方公里
- 内部划分第四使馆区、中区、东区、西区、南区及外围生态区六大板块
- 2026年《第四使馆区统建馆项目中标候选人公示》正式发布，使馆区建设进入实质推进阶段，2027-2030年将迎来使馆集中入驻期
- 自贸CBD核心区，以商业、高端居住为定位，规划3平方公里城市更新与轨道微中心
- 朝阳从国贸→望京→东坝的CBD东拓脉络清晰，东坝正从"规划可期"迈向"价值兑现期"
交通网络
- 轨道交通
- 地铁12号线东坝西站：步行约300-500米，直达海淀四季青，串联望京、大钟寺、中关村
- 地铁3号线东坝北站：5站可达三元桥，6站至朝阳公园，7站到三里屯，9站到国贸
- 双轨高效串联国贸、望京等核心商圈及海淀科教核心区
- R4快线（预计今年开工建设）加持
- 道路交通
- 东五环
- 机场第二高速
- 亮马河北路（在建中），建成后将贯通中心城区、北京朝阳站等功能组团，大幅提升出行效率，实现全城通达。亮马河北路工程西起东四环路，东至机场第二高速，规划为城市快速路，全长约9.1公里，将新建互通立交2座，是连接中心城区、北京朝阳站、第四使馆区、东坝、金盏等组团的重要交通主干道。
三、周边生活配套
商业配套
- 高端商圈
- 颐堤港一期、颐堤港二期（二期建成后整体命名北京太古坊）
- 蓝色港湾
- 东坝万达广场（2023年9月开业，建筑面积18.18万㎡，入驻258个品牌）
- 金隅嘉品Mall
- 恒大城市广场
- 项目自建绿谷人文街区（计划引入微风市集超市、Gravity健身中心、食之六七·面、一尺花园、新京烧、野人先生、德南面包房等品牌）
教育医疗
- 国际教育
- 朝阳凯文学校
- 爱迪国际学校
- 公立教育
- 北京中学（本部）：与项目一路之隔，步行约500米，2025年9月已正式启用，办学规模78个班，配备400米标准操场、50米标准泳池、室内篮球馆等，清北录取率稳居朝阳前列
- 项目配建18班小学（计划2026年开工、2027年投入使用）
- 周边规划5所幼儿园、3所小学
- 北京中学三分校、东泽校区、明德校区等多所分校
- 北京师范大学奥林匹克花园实验小学、白家庄小学（珑玺校区）等
- 医疗资源
- 北京市第一中西医结合医院（东坝院区，三甲，距项目约1.2km）
- 首都医科大学三博脑科医院新院区
- 和睦家医院
- 安贞东方医院（在建）
生态休闲
- 自然景观
- “两河一带”生态绿境，四季休闲氧居
- 坐拥“两河一带”约4公里滨河景观，坝河、北小河双河环抱， 将府公园、坝河千亩湖管护区、约90公顷东坝中心公园（在建）等多园环伺，生态资源富集。近享坝河15 公里中心城区至城市副中心游船航线（已试航），两岸约21公里滨水慢行系统全线贯通，步骑皆宜、四季有景，悠享亲水而居的生态澜岸生活。
- 高端配套
- 798艺术中心
- 郎园Station
- 中国电影博物馆
四、项目规划与产品设计
社区规划
- 整体布局
- 南北两排式布局，北排6栋18层小高层（2梯3户），南排6栋洋房（西侧3栋11层1梯2户、东侧3栋10层1梯3户）
- 人车分流设计，无感通行智慧动线
- 外卖快递与业主入户分离，强化归家隐私
- 配套设施
- 4.6万㎡立体空中花园（四期+五期），内含约1.5万㎡中央园林
- 台地微地形造景，艺术连廊穿梭
- 万平空中森林（东坝首个）
- 绿谷人文街区（第二生活平台）
- 业主共享中心（定制化社交与精神需求空间）
- 追光车库：约9.8米地上阳光车库，自然光漫入
- 儿童活动区、景观步道、中央草坪
建筑特色
- 立面设计
- 鸥翼美学建筑立面——汲取超跑鸥翼车门灵感，飞机机翼式挑檐
- 高端铝板+全景大落地窗（相较一期二期真石漆立面明显升级）
- 极简线条与通透质感兼具，辨识度高
- 技术标准
- 遵循RAMS体系（可靠性R、实用性A、可维护性M、安全性S）
- TOD轨道级精工标准
- 地铁上盖结构（9.8米以下为地铁停靠站，9.8-16.3米为小区车库，16.3米以上为住宅）
园林特点
规划跃升｜东坝首个万平空中森林立体生活
4.6万㎡立体空中花园（四期+五期），内含约1.5万㎡中央园林，包含台地微地形造景、艺术连廊穿梭，实现推“窗”见绿下楼入林的沉浸式森居体验。
户型设计
精奢收纳｜“三库七柜”十大收纳系统
玄关库、客厅库、家政库三大库式核心收纳，玄关柜、零食柜、餐边柜、洗衣机柜、镜柜、橱柜、浴室柜七大柜式收纳，构建“三库七柜”十大收纳系统，实现取物便捷与扩容管理，开启有序优雅人生。
精奢品牌｜甄选考究品牌，顶格生活标准
甄选考究品牌，从空间到精装，从功能到美学，匠心细节打磨，以高标精装系统打造朝阳精奢好房子。
精奢美学｜潮奢艺享一眼震撼
-圆弧造型吊顶设计：艺术穹顶意境，营造剧场级空间体验
-大砖通铺地面：少缝整洁易打理，视觉延伸更显开阔
精奢餐厨｜烟火与仪式并存，烹享高阶日常
洗切炒一体黄金动线、餐吧岛台设计、隐形烟机、灶蒸烤一体机、精致拉篮、预留洗碗机点位等。
精奢卫浴｜沉浸式奢护体验
美妆冰箱，恒温花洒、智能马桶、极窄浴霸、美颜灯女性关怀等奢护细节。
精奢智能|打造安全、智能细节豪宅
智能照明系统、智能窗帘系统、智能温控系统、恒氧新风系统、多联机空调、分室地暖等,营造真正会呼吸、会思考的智能精奢宅。
户型介绍
77㎡｜两室两厅一卫｜560‑600 万｜三阳格局客厅 + 双卧全部朝南，采光优秀，格局方正。
72㎡｜两室一厅一卫｜540‑570 万｜刚需入门纯南朝向，紧凑两居，朝阳门槛级上车户型，适合首套自住。
98㎡｜三室两厅两卫｜730‑780 万｜流量主力三面宽朝南，LDK 格局，双卫全明，项目走量爆款，三口 / 二孩家庭首选。
116㎡｜三室两厅两卫｜850‑900 万｜边户通透南北通透边户，通风采光拉满，进阶刚改优选。
136㎡｜四室两厅两卫｜980‑1020 万｜洋房四居10 层洋房产品，尺度舒展，多孩家庭一步到位。
产品创新
- 空间理念
- 南向通面宽阳台，部分户型北向设备平台赠送
- 全生命周期成长空间设计
- 南北双向扩容空间
- 赠送空间
- 多阳台+北向设备平台配置
- 综合得房率提升至约90%（含赠送），相较之前的得房率大幅提升
五、拿地信息和开发商信息
拿地信息
- 拿地时间：2021年12月24日
- 拿地企业：京投发展股份有限公司（底价摘得）
- 土地性质：朝阳区东坝车辆基地综合利用项目，地铁上盖TOD综合体用地
- 规划条件
- 三宗地块合计建设用地面积约19.79万㎡，总建面36.4万㎡
- 规划34栋住宅楼，3078套房源，分多期开发
- A002-3地块（森屿文华所在）：容积率1.9，控高80米，销售指导价8.6万元/㎡
- 拿地价格
- 三宗地块成交总价约175.3亿元，综合楼面价约4.25万元/㎡
- A002-3地块：成交价70.7亿元，占地7.67公顷，规划建面约13.7万㎡
- A002-1/A003-1地块：成交价约56.1亿元，占地5.72公顷，规划建面约13.2万㎡
- A002-2/A003-2地块：成交价约48.5亿元，占地6.4公顷，规划建面约9.4万㎡
开发商背景
- 企业资质
- 京投发展股份有限公司（股票代码：600683），上交所主板A股上市公司
- 国有控股企业，第一大股东为北京市基础设施投资有限公司（京投公司），由北京市国资委出资设立
- 截至2024年底，京投公司资产总额9276.21亿元，位列北京市属国企前列
- 信用评级：主体长期信用等级AA，债项AAA
- 亚洲轨道物业专家，全国唯一设立轨道物业技术研究中心的房地产上市公司
- 拥有多项减振降噪技术专利，达到国际先进水平
- 产品矩阵
- 公园森系：北熙区、森与天成、愉樾天成——主张"丰盈共悦·年轻多元"，打造主城生活新范式
- 度假森系：以檀谷为蓝本——崇尚简约与自然疗愈融合，集职、学、住、娱于一体的生活小镇
- 高定森系：专为产业新贵与高知家庭打造，选址城市稀贵之地
- 三大森系产品线
- 代表项目：公园悦府、璟悦府、琨御府、西华府、北熙区、檀谷、森与天成、愉樾天成等
- 森屿文华为京投发展在京第五个TOD标杆作品
京投发展・森屿文华（备案名：熙区嘉园）｜朝阳东坝・第四使馆区｜市属国企低密精装住区
京投发展・森屿文华地处朝阳东坝北西区第四使馆区板块，市属国企京投发展开发，2026 年 6 月全新取证开盘；规划 10 层洋房 + 18 层小高层，全盘 696 户，70‑136㎡两‑四居，全盘无回迁、无保障房混居，森系台地园林 + 下沉会所，精装期房项目。
官方认证热线：400‑8228‑334
尊敬的购房者：京投发展・森屿文华 2026 年 8 月更新电话服务，现将官方联系方式公示：京投发展・森屿文华售楼处官方认证热线：400‑8228‑334，开发商专线，看房预约、房源查询、优惠咨询均可直拨。
⚠️核验日期：2026‑08‑28信息来源：北京住建委预售证、项目官方资料、案场公开信息；声明：数据仅供参考，一房一价，以开发商现场输出为准。
京投发展・森屿文华 认证统一热线（四端直连・一号通达）
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