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朝阳买房人开始买冷门盘了！
最近的成交榜里，中绿东岳府一下卖了30多套。
这个盘之前在市场上消失了挺久。我问了一圈，没什么神秘的，就是降价了。
单价4.9万起，最低总价口径510万起，还是已经交付的现房，这周带粉丝去都没抢到想要的楼层，剩余房源不到60套。
我们算了一下，开发商说卖一套赔100多万，车位还能打骨折。
当年它卖7.1万左右，买房人会挑位置、挑产品、挑周边界面。花同样的钱，朝阳还有别的盘可选，只要有一两项不满意，客户转身就走。
房子还是那套房子，但账已经不是那本账了。
这个价格意味着，预算500万到700万、原本准备去通州、昌平、顺义找房的人，又能回头看看五环内朝阳了。
中绿东岳府在王四营，东五环以西，它边上就是7号线焦化厂站，距离确实不远。
开车走四环、五环都方便，坐地铁也能直接接入7号线，所以通勤这件事基本没什么硬伤。
关键是，王四营还有十一学校朝阳实验学校。
十一学校和传统学校最大的区别，是自由度更高：有选修课、分层教学，也有导师陪伴，不是把所有孩子摁在一条跑道上死刷题。
它更看重个人发展，培养孩子自主学习，成绩和综合素养都要兼顾。
当时朝阳为了把十一学校引进来，也花了很大力气，说明对这所学校的期待不低。
虽然这是一所新学校，实际办学还要再看，但我身边确实有朋友，因为认可十一学校这套方式，专门去王四营买了房。
但对500万到700万的家庭来说，五环内、朝阳、地铁、现房，这四项能同时出现，已经很少见了。
4.9万也基本打到了五环外的郊区价格。
这个预算放到北京东边，很多人原来只能继续往通州运河、梨园去找；往北看，就要去昌平；再不然就是顺义、亦庄。
房子可能更新，得房率可能更高，但去国贸、望京、金融街上班，通勤这笔账每天都要还。
朝阳500万到700万的新房本来就难找，近年的土地价格也不低。
拿东坝金茂满昱举例，楼面价约4.1万。
楼面价和房子售价不是一回事，但新地的土地成本已经到了4万出头，中绿东岳府一套交付现房，特价能做到4.9万，这个价格确实低。
它的得房率不算高。
老产品和现在的新规住宅不能直接比。
如果按75%左右的得房率粗算，再和95%得房率的新产品比较，4.9万对应的使用面积成本，大概相当于新产品卖6.2万左右。
就算这样算，在今天的五环内朝阳，依然不贵。
我认真看过它122平左右的三居户型。
厨房和餐厅相对独立，客厅也完整，三面宽，两个卫生间都是明卫。它不是现在最流行的高得房率户型，但作为一个舒适三居，格局并不差。
500万到700万这批客户，嘴上说自己是刚需、刚改，实际要求一点都不低。
通勤不能太差、房子不能太差、教育最好还有一点预期。
你不能有太多短板。
中绿东岳府以前卖得一般，说到底还是价格没有低到让大家愿意接受它的短板。
现在价格降下来，现房、地铁、周边学校和一套相对舒服的三居，才真正凑到了一起。
4.9万起，不代表每套房都卖4.9万；510万起，也不代表500多万可以随便选。
真正要查的是：低价对应哪栋楼、哪个楼层，采光、朝向、视野和临路有没有明显问题；条件相对正常的房源，最后成交总价又是多少。
同一个项目里，一套房便宜几十万，可能是开发商真的把价格打下来了，也可能是在补偿低楼层、遮挡或者视野。
这个缺点你每天都不在意，那几十万元就是折价。
你每天回家都难受，便宜也没用。
我个人觉得，数据验证了，到了这个价格确实蛮值得买的。
它没有突然变成朝阳神盘。
它只是让500万到700万的家庭，重新多了一个留在五环内朝阳的机会。
但同样的预算，依然会有人去通州、昌平、顺义，甚至亦庄挑四代住宅。
他们更在意得房率、园林、公共空间，也想把房子住得更大、更新一点。
如果每天要去国贸、望京或者北京核心区上班，我会建议你先把中绿东岳府放回看房单，再看剩下的房源里，那些硬伤你能不能接受。
如果通勤没那么重要，你就是想买一套更新、更舒服的房子，也不用为了“朝阳”两个字硬留下来。
每个人选的不一样，是因为真正想要的生活不一样。
如果你预算500万到700万，自己也拿不准是留在朝阳，还是去通州、昌平、顺义或者亦庄，可以后台留言“预算600”。
把预算、家里几口人、平时在哪上班，还有最不想牺牲的一项发过来。我们帮你把中绿东岳府剩下的房源和几个板块里同预算的新房放在一起看，最后给你一个明确的建议：这笔钱是该留在朝阳，还是往外走。
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