「陆家嘴太古源」
陆家嘴北滨江板块
建面约180-388㎡3-4房
前期均价16.98万，一房一价在下文
由陆家嘴集团&太古集团强强联合
样板房提前一天预约
☑️☑️陆家嘴太古源源邸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
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如今，五批次加推在即，约180㎡、
240㎡、388㎡全线产品热势加推，更有只在首开
才有的约290㎡瞰江大宅，臻席返场。
房源72套收官发售！即将入市
各个户型预计总价格段如下：
（仅供参考，以实际一房一价为准）
约180㎡：2400-2900万（中低区）
约240㎡：3500-4000万（中低区）
约290㎡东：4500-5200万（中低区）
约290㎡西：4800-6000万（中低区）
约388㎡西：6000-8600万
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上一期一房一价表
观家新房获悉，「陆家嘴太古源 源邸」共提供约378套可售高层住宅，覆盖包括约188-235-280-375㎡的4种户型，首开E08-4地块，278和375㎡。
户型图如下：
（设计稿件仅供参考，以开发商正式公示为准。）
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陆家嘴太古源总占地面积约15.2万平方米，规划总建筑面积约39万平方米。该综合体计划于2027年起分阶段开业，将兼具高端住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。
观家地产获悉，综合体内将推出陆家嘴集团与太古地产匠心打造的高端住宅产品——“陆家嘴太古源源邸”(Lujiazui Taikoo Yuan Residences)，项目将尽享黄浦江约1.5公里超长滨水岸线广阔视野。
陆家嘴太古源源邸将充分结合陆家嘴集团丰富的本土开发经验和深厚积累及太古地产在开发高端住宅方面的国际化经验，为项目未来的住户在上海黄浦江畔提供独特的滨江居住体验。
地块为浦东黄浦江沿岸5宗地块：
浦东新区黄浦江0C00-0201、0Y00-1001单元E13-1和E13-3地块、黄浦江沿岸E10单元E08-4、E10-2、E12-1地块。
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社区效果图如下
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样板房实景：
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大面宽横厅，放得下组合沙发、大圆桌、吧台，巨大的尺度感、通透感带来更舒适的空间体验。
客厅空间采用大量造价昂贵的弧面设计，带来更有格调的审美价值：
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样板间照片，仅供参考以实际交付为准
中西双厨设计，在家享受美食：
样板间照片，仅供参考以实际交付为准
豪华主卧大面积衣帽间，有专属X空间可以拓展多重功能，比如办公、阅读、品茶等：
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样板间照片，仅供参考以实际交付为准
双台盆豪华主卫，带大尺度淋浴空间，同样采用了弧形设计：
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样板间照片，仅供参考以实际交付为准
独立入户厅，业主的隐私被更好保护；
双入户模式，家政动线清晰，使用起来高效便捷；
4个卧室3个套房设计，每位业主都有独立空间；
家政间配备独卫，尊重家政人员的工作体验；
家庭厅设计，给家人们的温馨时光留出空间；
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样板间照片，仅供参考以实际交付为准
坐落于空中连廊之下，面积超4000㎡的“源CLUB”会所目前已全维实景绽放，它所展现的高端生活场景。
负一层全景规划为运动健康主题空间。不含泳池，仅健身区已超600㎡，规模足以比肩独立专业场馆。
空间系统性规划了有氧区、力量区、瑜伽舞蹈室及普拉提专区，满足全方位科学锻炼需求。
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会所实景图
健身区全线选用意大利泰诺健器械，整机原装进口，仅此一项投入已逾百万，还贴心地配置了专业SPA室，便于运动后放松恢复。
会所实景图
恒温泳池挑高约10米，营造出场馆级的开阔体验，顶部采光井将自然光引入池区，配合全地暖覆盖的更衣区与休息平台，整体对标酒店的度假标准。
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会所实景图
功能空间包括私宴厅、茶室以及红酒雪茄吧等，通过软隔断实现灵活组合，私宴厅与红酒吧可联动形成宴会主场，茶室、棋牌与游戏区则作为休闲配套，满足多样化的社交需求。
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网传效果和户型图，最终以开发商公示为准
项目周边最显眼的建筑物就是八万吨筒仓了，历史上的粮仓，被很好的保护改造成为了现在的时尚艺术中心。
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八万吨筒仓现场实拍
而E10单元的E08-4、E10-2、E12-1这3个住宅地块，刚好挡在昌邑路和黄浦江之间，昌邑路上的老牌豪宅万科翡翠滨江一期原本开阔直面浦江无遮拦，等新地块上的建筑物修造好以后，恐怕是以后要瞰江受阻咯。
一、为什么是现在——三个正在发生的事实
1. 政策在松绑，但资产在分化
2月25日“沪七条”落地，限购、公积金、房产税同步优化，外环内购房社保年限从3年缩短到1年，上半年上海二手房成交约14.7万套，创近五年同期新高。但政策托的是成交量，托不住每一套房子的稀缺性——量在涨，价在分化。
2. 核心与非核心正在拉开差距
中指研究院数据：2026年一季度，上海内环内二手豪宅成交均价同比下跌12.3%，陆家嘴、徐汇滨江等前期涨幅较大板块跌幅居前，部分小区跌幅达15%-25%。同期，内环内新房均价从2023年的11.8万元/㎡涨到2026年的16.4万元/㎡。跌的是可替代资产，涨的是不可替代资产。
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3. 资金在往核心资产集中
戴德梁行数据：2026年上半年上海大宗不动产成交233亿元，同比涨47%，拼多多以33亿元整栋买下陆家嘴星展银行大厦。同期，杭州、深圳的科技新贵在大举买入豪宅——深圳三千万以上豪宅成交619套，同比暴涨247%；杭州同价位成交同比翻了14倍。逻辑一致：产业赚了钱，钱最终要落到不会贬值的核心资产上。
以上数据来自中指研究院、戴德梁行、克而瑞、上海市住建委相关政策文件及公开市场统计，具体来源见文末。
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二、源邸是什么——一分钟画像
不做形容词堆砌，只看数字。
核心指标
具体数值
开发主体
陆家嘴集团 × 太古地产（太古地产在内地首个住宅项目）
位置
浦东新区滨江大道789弄，距黄浦江岸线约100米，独享约1.5公里滨江岸线
规模
11栋楼，共378户，容积率2.66，绿化率35%
主力户型
建面约180-388㎡江景大平层；顶层复式约585㎡、744㎡
总价区间
180㎡约3000万元起；388㎡约5000万-8000万元；顶层复式超2亿元
收官批次
72套，2026年6月12日开盘，首日成交48套
累计成交
销售额约177亿元，去化率92%（348/378套）
行业排名
克而瑞好房点评：核心城区14万+/㎡的11个豪宅项目中综合得分第一
产品硬指标
得房率约78%-83%（普通高层豪宅70%-75%），层高约3.3米，三梯三户
会所与物业
约6800㎡双会所，太古地产自持物业，物业费18元/㎡/月
交通
14/18号线昌邑路站步行约3分钟，2号线陆家嘴站步行约1公里
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三、放进坐标系——源邸和其它核心资产比什么
上海顶豪不是一个市场，是几个梯队。把源邸单独拿出来看没有意义，要放进坐标系里比。
项目
板块 / 开发方
单价水平
总价门槛
核心稀缺点
当前状态
陆家嘴太古源·源邸
陆家嘴滨江 / 陆家嘴集团+太古地产
收官批次均价约19.18万/㎡
约3000万起
内环内一线滨江最后一块地，太古自持物业
收官72套在售，去化92%
汤臣一品
陆家嘴滨江 / 汤臣集团
27万+/㎡起，高区35万+/㎡
约9600万起
2005年至今20年价值沉淀，存量只减不增
剩余不足76套，越贵越先成交
融创外滩壹号院（二期）
北外滩 / 融创
均价约16.8万/㎡
约4300万起（255㎡起）
外滩稀缺地段，高层3-5房大平层
拟推477套
陆家嘴云邸
陆家嘴金融城 / 陆家嘴集团
加推均价约15.8万/㎡
约2800万起（180㎡起）
金融城正芯位置，四轨交汇
分批加推中
保利世博天悦
世博滨江 / 保利
过会均价约16.8万/㎡
约2700万起（190㎡起）
一线滨江楼王产品
首推4栋291套
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结论只有一句：源邸的位置在汤臣一品之下、在同批新盘之上——比汤臣一品总价门槛低、流通性更强（92%去化验证过）；比其它新盘更稀缺（内环内一线滨江最后一块地，其它项目所在板块仍有后续供地可能）。
四、你为什么买——四类目的，四种选法
购房目的
建议户型
核心理由
需要注意
资产配置 / 长期保值
约180㎡
门槛最低（3000万起），流通性验证最充分，“永久断供”是保值的核心逻辑
中低楼层看社区园林，非江景，需提前确认楼栋
留给子女 / 家族传承
约388㎡及以上、顶层复式
双入户动线+保姆通道的空间结构适合长期持有和三代同堂
总价5000万-2亿+，需提前规划持有主体与传承方式
自用 / 改善 / 婚房
约180-260㎡
四开间朝南+270°观景阳台，下楼即达商业办公，居住便利性优先
收官批次楼层选择有限，中意户型需尽快确认
企业资产配置需求
另需单独评估
源邸是住宅产品，个人/家庭持有为主，不构成企业所得税抵扣项
太古源综合体内的甲级办公是独立产品线，建议财税顾问单独核实政策适用性
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五、优点和要正视的问题——不绕弯子
优点
●地段不可复制：距黄浦江约100米，独享1.5公里岸线，内环内一线滨江地块已永久断供。
●流通性已被验证：378户已售348户，收官批次开盘当天成交48套，不是滞销盘。
●第三方评分验证：克而瑞综合得分在14万+/㎡核心城区豪宅项目中排名第一。
●产品硬指标扎实：得房率78%-83%，高于普通高层豪宅；层高3.3米，四开间全朝南。
●太古地产自持物业：不是卖完就走，长期资产管理是太古地产的信用背书，也是这个项目在内地住宅市场的第一次尝试。
要正视的问题
●总价门槛真实存在：入门约3000万，顶复超2亿，不是一个“再等等”能等到更低价的市场。
●收官批次选择有限：72套是全项目最后存量，中意的楼层和江景视野可能已不在候选范围内，决策窗口比想象中短。
●江景是溢价项而非标配：中低楼层看社区园林，若目标是270°瞰江，需提前确认具体楼栋房源。
●持有成本需纳入测算：物业费18元/㎡/月，若房产税试点范围扩大，长期持有成本需要预留空间。
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六、给到你的建议
●目的是流通性最强的核心资产配置：180㎡户型效率最高，门槛最低、去化验证最充分。
●目的是长期持有或家族传承：388㎡以上及顶层复式更合适，但要现场确认剩余楼栋和朝向。
●预算能覆盖两个梯队的：源邸可作为流动性更好的底仓，汤臣一品作为稀缺性更高的核心仓。
●收官批次卖完之后，内环内一线滨江地块不会再有新增供应——
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