国家金融监督管理总局印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》|个人贷款业务|商品住房开发贷款管理办法（试行）|抵押物|约定|贷款人|资本金

8月28日，国家金融监督管理总局印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》。

第一章总则

第一条为规范银行业金融机构商品住房开发贷款业务经营行为，加强商品住房开发贷款审慎经营管理，满足商品住房开发项目合理融资需求，支持构建房地产发展新模式，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规和规章，制定本办法。

第二条本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

第三条本办法所称商品住房开发贷款，是指贷款人向房地产项目开发公司（以下简称借款人）发放的，用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。

第四条贷款人开展商品住房开发贷款业务应采取主办银行模式，合理区分房企集团风险和单一项目风险，按照市场化、法治化原则自主决策，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。

第二章项目和借款人条件

第五条贷款人应认真评估商品住房开发项目情况。项目应至少满足以下条件：

（一）取得合法、完整、真实、有效的立项或备案文件，取得土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。当地对“四证”另有规定的从其规定，但须与“四证”齐全具有同等效力。如涉及环境影响评价、文物勘探等事项的，应满足相应规定要求。

（二）符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定，项目资本金实缴到位。

（三）存在实际融资需求，且借款人已制定贷款使用计划和项目建设交付计划。

（四）能提供与贷款额度匹配的抵押物。

（五）项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理。项目间资金不得混同。

第六条贷款人应认真评估借款人情况。借款人应至少满足以下条件：

（一）具备房地产开发资质。

（二）具有良好的偿债能力。

（三）不处于破产重整、大额查封冻结状态，不存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题。

（四）企业注册资本实缴到位。

第三章主办银行

第七条借款人申请商品住房开发贷款的，应与贷款人协商，达成一致后确定一家主办银行并在合同中约定，由主办银行单独发放或作为牵头银行以银团模式发放商品住房开发贷款。每个项目仅能确定一家主办银行，主办银行可为法人或分支机构。

第八条借款人应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。主办银行和资金账户在商品住房开发贷款结清前原则上不得变更。

项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。

第九条主办银行及银团成员应做好尽职调查、项目审核、贷后检查等事项，在管控好风险的前提下，为项目提供融资服务。主办银行要牵头做好账户管理，加强贷款资金监控，严格审查信贷资金用途和流向，发现贷款资金异常的，应及时采取措施。银团成员应积极支持主办银行履行上述职责，及时共享信息，协同做好项目资金封闭管理。

第十条贷款人发放的商品住房开发贷款只能用于本城市的商品住房开发项目。本条所称城市，是指地级及以上城市。

第四章业务办理

第十一条借款人向贷款人提出开发贷款申请，贷款人按程序受理并开展贷前调查。

第十二条贷款人应按照审贷分离、分级审批的原则，明确商品住房开发贷款审批权限，规范贷款审查审批流程。

第十三条贷款人应在合同中与借款人约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、担保方式、借款人承诺、还款计划及风险处置等要素和有关细节。其中：

（一）贷款金额。贷款人应综合考虑项目总投资金额、资本金投入、自有资金、其他融资等，并参考当地同类项目建筑造价水平，合理确定贷款金额，满足项目融资需求。

（二）贷款期限。贷款人应综合评估商品住房项目建设周期、销售周期和风险水平等，合理确定贷款期限。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。

（三）贷款利率。商品住房开发贷款利率应遵循利率市场化、商业可持续原则，贷款人应在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下，合理确定贷款利率。

（四）贷款用途。贷款用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品住房项目。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。

（五）担保方式。贷款人应严格落实商品住房开发贷款的抵押担保措施，将本项目土地使用权及在建工程作为抵押物，按照相关规定依法依规办理抵押权不动产登记。设立抵押时，应确保抵押物权属清晰，经查询已办理预告登记或网签的房屋及其土地不得作为抵押物。可根据需要追加股东担保、股权质押或其他增信措施。

（六）借款人承诺。贷款人应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺，包括但不限于：借款人严格按照合同约定使用资金，不得变相套取项目贷款资金，不得违规将项目贷款资金、项目收入资金划拨至房企集团、母公司或其他关联企业，借款人及其股东不得抽回项目资本金，设立抵押时不得将已售房屋及其土地纳入抵押范围。

第十四条贷款人应在合同中与借款人约定提款条件，包括但不限于资本金已全额到位、项目建设进度达到要求、抵质押物已办理登记等。

第十五条贷款人应严格按照约定的提款条件，以受托支付方式发放贷款，放款进度应与项目实物建设进度相匹配。

第十六条贷款人应在合同中与借款人约定还款安排，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。借款人应确保第一还款来源充足，销售回款应优先用于偿还该项目开发贷款。

第五章风险管理

第十七条贷款人应依照本办法制定完善商品住房开发贷款管理制度，明确贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等内容，严格落实统一授信要求，实行全流程管理，加强贷前调查、贷中审查、贷后检查，切实保障信贷资金安全。

第十八条贷款人应强化风险监测，定期对借款人的履约情况及信用状况、股权结构重大变动情况、项目的建设和运营情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，及时识别风险并采取应对措施。同时兼顾借款人关联企业等对借款人造成的重大负面影响，做好风险防范。

第十九条贷款人应严格按照监管要求开展风险分类，并根据借款人履约能力及贷款风险变化情况，及时、动态调整分类结果。

对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应及时采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置，有序化解贷款风险。

第二十条贷款人应建立房地产行业风险预警和评估体系。密切关注房地产市场变化，定期对商品住房开发贷款开展压力测试。

第二十一条贷款人应对商品住房开发贷款业务合作的资产评估等第三方机构加强管理，明确合作机构资质条件，建立完善准入和评价机制。

第二十二条贷款人应每年对内部职能部门和分支机构商品住房开发贷款业务进行内部审计。

第二十三条贷款人应将商品住房开发贷款管理的责任落实到具体部门和岗位，建立各岗位的考核和问责机制。