刚刚，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合发布《发布关于完善商品住房销售制度的通知》。
其中最吸睛的，就是“推进商品住房现房销售”。
“本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。”
这意味着，购房逻辑将从底层改变，从制度层面推动买房告别“开盲盒”时代。
其实，“现房销售”对于杭州来说，并不是“新东西”。
时间拨回到2017年，当年楼市热度高涨，为稳定市场，杭州土拍设置规则：地块溢价率超过50%，就必须实行现房销售。
政策落地4个多月，一共诞生了20宗现房销售地块，房源超万套，遍布杭州各个城区。
但杭州的“现房销售”政策很快按下暂停键。
究其原因：现房销售要求房子建好之后才能卖，那就意味着这批地块房源至少要等2‑3年才能入市，新房短期供应被压缩，反而会抬升市场房价上涨预期，最终这项试点政策宣告结束。
时隔近十年，这一轮全国性改革落地，对杭州购房者、开发商、一手房和二手房市场，又意味着什么？
和2017年杭州推动的“现房销售”相比，这一次是国家层面成文推行，覆盖范围更广、配套规则更完善。
并非一刀切强制全部现房，原有已经拿到建设工程规划许可证的项目，依旧可以按老规则预售，同时强化预售资金监管，预售项目要求单体建筑主体结构封顶才可销售，兼顾市场平稳过渡。
对于购房者来说，新政将让他们告别期房风险，解决期房时代最大痛点：交付的不确定性。
所见即所得，房子品质、楼间距、外立面、小区园林全部实景呈现，从根源上减少了货不对板的风险。
利好之外，普通购房者也要看到代价。
随着新项目转为现房开发，新房会迎来阶段性供应断档。未来1‑2年，市场上的新楼盘会相对变少。供应收缩之下，不排除部分品质现房定价走高。买房人要么接受更高的新房成本，要么转向存量市场挑选二手房。
对于开发商来说，现房销售改革，最直接冲击的就是房企的现金流。
预售模式之下，楼盘开盘后，一般6‑12个月就能实现资金回款。
转为现房销售后，房企要全额承担拿地、建设全部资金，等到项目竣工之后才可以对外销售，资金占用周期拉长至2年左右。
据业内人士估算，相比预售模式，现房销售项目让资金成本直接增加8‑10%。
而资金成本的提高，也会影响到房企拿地模式。拥有成本优势的央国企、头部稳健开发商，会占据更大优势。
对于新房、二手房市场，现房销售落地，也会带来新的变化。
新房市场上，未来一到两年如果迎来供应阶段性断档，会给整个市场留出消化存量房源的窗口期，帮助缓解新房库存压力。
二手房市场，则可能会出现“先扬后抑”的行情。
短期来看二手房是受益方：新房供货不足，二手房自带“即买即住”的现房优势，会承接一部分不愿等待新房入市的刚需、改善客户，流动性得到支撑。
长期来看挑战不小，当大批量高品质现房陆续上市，新房房龄新、户型设计更先进、小区配置更新，会直接抢夺二手房的部分客户群体。
未来，二手房市场或面临进一步两极分化。
性价比将成为二手房的“主要卖点”——“老破小”、品质一般岳雁的二手房出售压力更大；而地段优越、保养良好的优质次新房，依旧拥有强劲竞争力。
新闻链接：我国将有序推行商品住房现房销售
住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
《通知》规定，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。
《通知》要求，各地要同步完善相关配套政策措施，强化政策协同和衔接。优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模。加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限。推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
橙柿互动·都市快报 记者 岳雁
编辑 刘景燕
审核 潘俐 邵宇峰
校对 杨佳音
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