2016年8月28日，注定是改变历史的一天！

今天发布的两个政策文件，将改变楼市的底层逻辑！

1.住房信贷政策：延长贷款年限到40年、个人贷款在竣工后发放

中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

（1）房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。

（2）个人住房贷款期限最长不超过40年；月房贷支出与收入比 ≤ 50%，月所有债务支出与收入比 ≤ 60%。

（3）所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

这个核心意思有两个：降低购房者的负担和担忧、鼓励现房销售

中国房贷最长期限在1997年的规定是20年，1999年放宽到30年，现在放宽到了40年。

最新规定，月房贷支出与收入比 ≤ 50%，月所有债务支出与收入比 ≤ 60%。后者之前是55%，有所放宽。购房者加杠杆的空间略微加大。

关键在于贷款发放时点彻底重构：拿到房、再还贷。

个人贷款要竣工后发放，倒逼开发商现房销售，不然的话，房子即便卖出去了，也只能拿到首付，拿不到全款，缓解不了资金压力。

2.商品房销售政策：封顶才能预售

就在同一天，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。

这个文件同样是超级重磅，变化主要体现在：

（1）全面提高商品住宅预售门槛，全国统一划线为：单体建筑须完成主体结构封顶才能预售。

（2）首付款+个人按揭全部存入资金监管账户，实施银行主办制、封闭运行。

（3）从今天开始，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。已取得建设工程规划许可证的，鼓励实行现房销售。

这个没有一刀切，目前还做不到强制进行现房销售，但是因为需要封顶之后才能预售，距离现房的时间节点比原来更近了。

这样做的目的，首先是提振购房者信心，更好地保护购房者的权益，把 "保交楼" 从事后救火变成事前防患。

对开发商资金要求更高，拿地意愿将受到抑制，终结高杠杆、高周转、高负债，行业加速洗牌，重建房地产新模式。

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