2025年，北京城市更新固定资产投资达1846亿元，同比增长154%，占全市固投约两成。2026年目标更高——全市城市更新固投占比要达30%以上。“十四五”时期累计滚动推进示范项目405个，全年入库项目3000余个。

数字不可谓不大，决心不可谓不强。

但另一面是：朝阳甜水园旧改拖了近20年，两度启动两度搁浅；核心区平房退租“十四五”仅1万个指标，到2025年只能完成2000户；老旧小区上下水改造，同一根管线的住户必须全部同意才能动工，只要有一户摇头，整串改造就得搁浅；原拆原建项目要求居民100%签约，一户不签全盘归零。

钱投得越多，暴露的问题越深。

北京旧改为什么这么难？深圳能学到什么？

一、旧改的“四大死穴”，北京全踩了

死穴一：审批是“第一道鬼门关”——产权不清、手续缺失，项目还没开工就卡死了。

城市更新的第一个难题，往往不在施工，而在审批。产权归属不清、历史手续缺失、多部门协调困难，任何一个环节都可能让项目搁浅。

丰台区开阳里三区19号楼，始建于20世纪70年代，住户合用厨卫，建筑老旧、安全隐患突出。但由于建成年代久远、产权归属复杂，改造项目一度面临产权梳理、手续审批等多重堵点。北京市人大代表李峰岩指出，很多较老的楼宇初始设计上缺乏消防设备间、电梯空间、地下停车设施等必要公共设施。

致公党北京市委的调研也指出，规划建设审批、产权登记手续繁杂，政策衔接难。

项目还没开工，就已经在审批环节耗尽了力气。

死穴二：100%签约——一户不签，全盘归零。

北京的签约率门槛，比上海更狠。

三里河一区28号楼，“原拆原建”项目启动的先决条件是居民要100%同意。54户居民，一户不签，项目就动不了。工作组采取“一户一策”，逐一上门沟通，还联系银行给困难家庭提供金融支持。最终历时77天完成100%签约。

甜水园旧改更是典型。2010年，一家房地产公司启动开发，300多户签约并搬走，结果公司资金链断裂，项目停滞。9年后短暂重启，居民投票同意率不足30%，再次搁浅。两次失败，耗尽了421户居民的全部信任。

2025年第三次重启，街道干部直沉一线，光是预签约攻坚阶段就累计入户1200余次，跑到昌平、海淀、通州，连河北都去了三回。为每一户设计了四五套方案，把安置账、经济账算清算透。

421户，100%签约。20年，换来一个“3个100%”。

北京的规则是：只要有一户摇头，整串改造就得搁浅。

一个留守户，就是一颗钉子。一颗钉子，就能拖垮整个项目。

死穴三：老城不能再拆——“保护为大”四个字，压住了多少人的安居梦。

北京不同于任何城市。它有中轴线世界文化遗产，有老城不能再拆的“铁律”。

核心区平房退租，走的是“申请式退租”路径——居民自愿申请，没有任何强制性。2025年，核心区平房院落仅实施2000户申请式退租和1200户修缮。“十四五”期间退租指标仅1万个，到2025年只能完成2000户。

更关键的是政策收紧——从“申请式退租”变成“整院退租”，退租门槛更高了。所在院落必须全部申请、全部签约才能启动。

保护为大，退租靠“申请”，签约要“整院”——三重枷锁叠加，核心区更新寸步难行。

死穴四：账算不过来——居民出资60%，谁来买单？

北京旧改的钱，更难算。

三里河一区28号楼“原拆原建”，按照“谁出资、谁受益”原则，政府出资约40%，居民出资约60%。一套60平方米的房子，总成本每平方米11815元，政府补贴5786元，居民负担6029元。超出原有面积部分，居民按11815元/平方米全额支付。

马家堡路68号院2号楼，总投资约4385万元，政府补贴1111万多元，居民分摊约2419.5万元，占55.18%，户均出资25万元以上。

25万，对很多老旧小区的退休老人来说，是一辈子的积蓄。

北京市城市规划设计研究院院长石晓冬坦言，当前存在“高位期待、慢热响应” 困境——更新项目回报周期长、难以快速盈利，社会资本参与意愿偏弱。老旧片区改造长期依赖财政补贴，在财政压力加大背景下，项目可持续性不足，“政府热、社会冷”的格局尚未根本扭转。

资金供需失衡、社会资本参与动力不足、全周期资金管理存在缺陷。融资渠道单一，资金来源主要以政府财政支持为主。

算经济账，算不过；让居民出钱，出不起；等社会资本，等不来。三难叠加，项目寸步难行。

二、深圳的“避坑指南”：四条经验

北京踩过的坑，深圳正在用四种方式绕过去。

经验一：政府主导，但不靠卖地，也不让居民“掏空家底”。

罗湖螺岭，深圳的答案很清晰—— “政府主导+国企实施、净地出让+市场参与” 。政府从“监管者”变“主导者”，国企定位为 “服务商”而非“开发商” ，仅收取固定服务费。资金端用 “专项债+政策性借款”双渠道融资，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。

不靠卖地赚钱，就不会被市场周期绑架；不让居民掏60%，就不会被“掏空家底”卡死。

经验二：用法治化手段破解“留守户”困局。

北京靠“一户一策”、靠“累计入户1200次”、靠跑到河北去敲门——精神可嘉，但不可持续。

深圳龙华元芬村，原实施主体资金链断裂，项目停摆。深圳启动司法预重整程序，创新设立 “四方共管账户” ——区更新局、银行、实施主体、管理人四方共管，确保专款专用。

用司法程序替代无休止的谈判，用制度设计替代“跑河北敲门”的个案博弈。

经验三：房票安置，给居民多一个选择。

坪山咸水湖，产权结构复杂、群众意愿薄弱、无先例可循。 “政府引导+房票赋能+市场调配” ——7天完成测绘评估、5天达成签约意向、单日签约率突破93% 。

多一个选择，就少一个反对的理由。

经验四：算综合账，不算经济账。

北京的问题，本质上是算账方式的问题——算经济账，算不过；让居民出钱，出不起；等社会资本，等不来。

深圳螺岭给出了答案：主动压缩开发体量、下调容积率，不靠卖地赚钱。旧改的目的不是盖更多房子卖更多钱，而是消除安全隐患、补齐公共配套、改善居住条件。

当旧改从“算经济账”转向“算综合账”，很多死结就解开了。

三、给深圳的四点启示

启示一：永远不要把旧改的“方向盘”交给市场，也别甩给居民。

北京甜水园两次市场化旧改的失败证明：市场主导会烂尾。三里河一区居民出资60%的“原拆原建”证明：让居民掏空家底，推不动。

深圳已经走对了路——螺岭模式证明，政府主导、国企实施、专项债融资，是一条可持续的路。政府不能当甩手掌柜，也不能让居民当“出资主力”。

启示二：签约率门槛要合理，但不能被“一票否决”卡死。

北京100%的签约率要求，看上去尊重个体权利，实际上让多数人的民生愿望被少数人的诉求绑架。

深圳应该吸取教训：用法律程序替代无限期的拉锯战。当签约率达到合理比例后，剩余未签约户应通过调解、司法途径解决，而不是让工作人员跑到河北去敲门。

尊重物权和回应民生期盼，二者并不对立。

启示三：旧改的“账”，要从经济账转向综合账。

北京投入1846亿，依然步履维艰。根本原因在于——一直在用“赚钱”的逻辑做“不赚钱”的事。

旧改不是房地产开发，是民生工程、安全工程、城市更新工程。深圳螺岭已经证明：主动降容积率、压缩开发体量，不靠卖地也能推进。

启示四：北京的“保护”难题，深圳暂时没有，但要有预见。

北京有中轴线、有老城、有“不能再拆”的铁律。深圳虽然没有千年古都的包袱，但有城中村的历史肌理、有改革开放的工业遗存。

当深圳走向2000万人口，当“深圳记忆”成为需要保护的东西——今天的北京，就是明天的深圳可以参照的镜子。

北京旧改的艰难，不是北京独有的问题。1846亿的投入、100%的签约门槛、老城保护的紧箍咒、财政收缩下居民出资60%的困境——这是所有超大城市都会面临的挑战。

深圳正在迈向2000万人口。老旧的楼宇、逼仄的巷子、等不起的居民——这些问题不会因为城市变大了就自动消失。

北京用1846亿买来的教训，深圳不应该再花一遍。

数据来源：北京市统计局、北京市住房和城乡建设管理委员会、《2025北京城市更新白皮书》、新华网、北京日报、中国青年报