“物业费降了，服务会不会跟着‘打折’？”这是两年前北辰中央公园智辰园小区业主群里最热的话题。2024年年初，这个小区的业委会和物业达成了一个协议：物业费从2.25元/平方米·月下调至1.99元/平方米·月，同时物业承诺服务标准不降低。
两年后，曾经担心物业服务打折扣的业主们，纷纷放下了担心，期间小区内12项提质改造工程落地，新增了楼顶晾衣架、景观带亮化工程，智能人脸识别系统覆盖所有单元门，小区的物业费收缴率增长到了80%。
8月27日，潇湘晨报·晨意帮忙记者走进长沙市天心区北辰中央公园智辰园。绿树成荫的小径上，几位老人正带着孙辈散步，路边几名物业工作人员正忙着装上灭蚊器。“这是最近刚添置的，以后散步蚊子肯定少多了。”一位业主指着黄色的笼子告诉记者。
▲智辰园新安装的灭蚊灯
业主：物业费降低后曾担心服务质量也打折扣
为什么会有这次降费？记者找到了天心区黑石铺街道创谷社区主任黄波。她告诉记者，智辰园2018年交付的，小区有10栋共1205户，入住率达到了85%。
2023年之前，智辰园的物业费收缴率并不高，“当时普遍反映性价比不符。”经过社区走访发现，业主反映的问题集中在小区环境，如墙皮起鼓脱落，地下室木质防火门因潮湿变形关不拢，绿化带边一到雨季就积水。
2023年，在社区指导下，智辰园成立了业主委员会，业委会提出两点诉求，第一是把物业费降低，第二是老物业改变现状或更换新物业。业委会成员郭国栋告诉记者：“很多人以为业主就是想降价。坐下来聊了才发现，大家对价格本身没有那么敏感，真正不满的是‘质价不符’。”
带着这个共识，业委会开始与物业谈判。信和物业是智辰园的原始物业，从小区交付就一直在这儿。物业公司总经理游星群坦言，“业主的不满不是没道理，如果一直推诿责任，问题永远解决不了。”
经过多轮协商，双方达成一个在当时看来颇有些“大胆”的协议：物业费从2.25元/平方米·月下调至1.99元/平方米·月，同时物业承诺服务标准不降低。在社区和业委会的争取下，物业还额外拿出30万元用于小区环境改造。
“物业费降了有两年了，当时我们都不信，降了价还能有好服务？”业主张先生站在单元门口，跟记者聊起两年前的事。张先生在智辰园住了6年，降低物业费是他入住四年后发生的事情，“物业费降低，一年少了400多元，这笔钱的确不多，比起省这个钱，业主们更希望购买到更好的服务。”
陈女士是小区的一名二孩宝妈，她最满意的就是楼顶新装的晾衣架，“以前晒衣服，肯定要早起，晾衣服的地方有限。”新增小区每栋楼的楼顶都新增了不锈钢固定晾衣架，架子下方可以挂单件衣服，被子等大件衣物也有晾晒空间。
记者走访中，还有业主提到物业人员服务上的改变，“我住了四年多，可以说工作人员的响应速度及时，工作时间段随叫随到。”小区周女士告诉记者。
改变：12项便民改造落地，物业费收缴率升至80%
降费之后，物业公司如何在保证成本及正常营收之余，让服务质量不缩水？
带着疑问，记者走访了智辰园的信和物业公司，总经理游星群给记者算了一笔账，2024年年初协商后，该小区的物业费从2.25元到1.99元，一年下来物业费收入少了40多万元。
这个缺口怎么补？游星群说，物业在物料采购上改成以经济循环为主，能耗管理上抠细节——以小区公共区域的灯光为例，通过改造照明系统控制开灯时间，比如阴天，可以提前15分钟左右开灯，天气好外面日光亮的时候可以推迟一点。
“过去是一个月调一次开关时间，现在改成一天一调。”小区项目经理石凌介绍，整个园区的路灯包括围墙灯照明的时间，分成了三个部分。人多的时候全亮，然后根据人流量分时段减少亮灯灯柱，“别小看这一项，就这一个能耗节约，一个月省了近4万块钱。”
石凌介绍，智辰园和临近的慧辰园和辰玺小区物业协调，三区部分固定物资只备一份，减少了物资的积压成本。
这些省下来的钱，部分被用于改造了小区的环境里，记者在走访时发现，小区地下室防火门均为不锈钢材质，“这一批都是2025年全部换完的。”石凌介绍，此外针对业主反映较多的绿化带排水问题，物业做了排水沟，防止下雨冲刷泥沙到路上。
▲智辰园地下车库的地下室防火门
在小区走访时，记者也在路边看到多个监控摄像头设备，“目前摄像头覆盖率基本达到了98%。”石凌告诉记者。
物业费收缴率的变化直观地反映了业主态度的转变。业委会成立后，2024年上升到70%；到了今年8月，已经达到80%。
“降价不是提高收缴率的唯一标准，而是要用心服务。”游星群说，物业愿意降费、愿意出资改造，一方面是因为作为原始物业对小区确实有感情，另一方面也是因为业委会的成立让沟通有了规范，“现在业主的诉求通过业委会提上来，什么事都有书面记录、有跟进、有反馈，效率高多了。”
业委会每月给物业“打分”，考核细则有100多项
在郭国栋看来，智辰园的改变，既离不开物业公司的改变，也离不开社区、业委会的监督管理，“业委会成员基本都是小区业主，还有一位是社区委派物管专干，在监委会。”
这些年，业委会对物业服务的监督也在细化。针对物业的安保、客服、工程等5个部门，业委会制定了评分细则，每月打分，每季度评比。
在物业办公室，记者见到了考核细则，细则有100多项，包括了园林绿化、安保、物业等。“每个季度物业都会提供物业的工作计划，项目内容经过业委会和物业双方商议后，根据计划书内各个项目的完成度进行打分。”
▲对物业服务考核细则部分内容
细则里面，包括园林绿化一项，考核点有洒水时间，补苗，修剪时间点；安保方面，每个季度要做一次培训，检查安保打卡状况，是敷衍了事还是认真巡逻。监督由业委会、楼栋长、业主代表不定时进行监督。
此外，智辰园还保留了每月一次的“月度茶话会”，业委会、监委会和物业经理坐在一起，业主的诉求、物业的难处，都摊到桌面上说。
“每月物业能达标吗？”面对记者这个问题，郭国栋表示，这两年物业评分普遍都在80分左右，达到了满意标准。
除了监督物业工作执行落地，郭国栋透露，下一个计划是把业委会一楼改造成儿童阅读室，“已经跟街道和社区商量好了，业委会和社区共同出资，物业派工作人员来管理。孩子可以在那儿阅读，也可以分时段托管，父母下班了直接到这儿来接。”
创谷社区主任黄波说，智辰园小区的变化为社区物业管理提供了一些参考。“业主前期跟物业不对付，很大程度上是因为缺乏监督，很多事情没有渠道去沟通。业委会和监委会把‘关键少数’的作用发挥出来，把服务细则量化、把标准定清楚，物业和业主之间就有了一条稳定的沟通渠道。”
潇湘晨报·晨视频记者陈诗娴 潘佳妮 实习生邹禹熙
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