8月28日，国家金融监督管理总局 住房城乡建设部联合发布关于印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》的通知。
各金融监管局，各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、管委），各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行：
现将《城市更新项目贷款管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
金融监管总局 住房城乡建设部
2026年8月28日
城市更新项目贷款管理办法（试行）
第一章总则
第一条为深入贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式和高质量推进城市更新的重大决策部署，做好城市更新项目金融服务，促进城市更新项目贷款业务平稳健康发展，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）和相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。
第三条本办法所称城市更新项目贷款，是指贷款人发放的，用于支持符合《意见》要求的城市更新项目开发、建设、改造等用途的贷款。
第四条贷款人开展城市更新项目贷款业务，应遵循以下原则：
（一）坚持市场化、法治化。贷款人应在依法合规、商业可持续的前提下为项目提供贷款支持，自主决策、自担风险、自负盈亏，不得新增地方政府隐性债务。
（二）坚持统筹谋划、积极有序。贷款人应按照《意见》要求，统筹推进、周密实施，支持符合条件的城市更新项目融资需求。
（三）坚持风险可控。贷款人应充分考虑城市更新项目特点，合理确定贷款额度、期限、利率等，在全面测算项目收益基础上，加强授信审批和风险管理，严格执行专款专用和资金封闭管理。
第二章贷款要求
第五条贷款人应按照本办法规定，落实负责城市更新项目贷款的具体责任部门和岗位，明确城市更新项目贷款管理和实施流程。
第六条贷款人应设立“城市更新项目贷款”品种，用于支持符合本办法要求的项目。
第七条申请城市更新项目贷款的项目应符合《意见》规定，并具备以下条件：
（一）符合国家的产业、土地、环保等政策，满足固定资产投资等要求，相关行政审批文件合法、完整、真实、有效。
（二）符合国家有关城市更新的规定，根据城市体检评估结果，纳入城市更新规划，符合国土空间规划、城市建设领域专项规划。
（三）纳入城市更新项目库。
（四）符合国家有关资本金制度的相关规定。
（五）已明确实施主体，按国家及地方相关规定编制项目实施方案及可行性研究报告。
（六）满足项目整体性特征。
（七）具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息。
（八）项目借款人为市场化运营主体，具备相关经营主体资格和良好的财务信用状况。
（九）贷款人要求的其他条件。
第八条贷款人应核实城市更新项目贷款资金用途，不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。
第九条贷款人应综合考虑项目实际融资需求及可用于还本付息的现金流等因素，合理确定贷款额度。对于贷款金额较大的项目，原则上应通过银团贷款方式提供融资支持，严防过度授信。
第十条贷款人应根据项目建设运营周期、还款来源、资金成本等实际情况，在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下，合理确定贷款期限和利率。
第十一条贷款人在评估城市更新项目还款来源时，应确保项目还款来源、还款计划切实可行，现金流足额覆盖贷款本息，不得因项目纳入城市更新规划、城市更新项目库等放松贷款审查，不得接受任何形式的政府隐性增信措施。
第十二条贷款人应按照贷款发放与支付的有关规定，对贷款资金的支付实施管理和控制，严格按照项目进度发放贷款，并结合本机构信贷管理要求等，明确贷款发放和支付审核要求、提款条件等。
第十三条贷款人应根据城市更新项目特点合理设置担保措施。可将因经营权、收费权等产生的应收账款设置为贷款担保措施，并综合运用资金监管、资金归集等多种方式保障贷款安全。不得利用政府应付款项、无收益的公益性资产、不具有合法合规产权的经营性资产抵质押融资。
第十四条贷款人可以根据城市更新项目特点，设计综合金融服务方案，组合运用相关融资工具，满足合理融资需求。对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，鼓励采用多元化融资模式给予支持。
第三章风险管理
第十五条贷款人应按照专款专用和封闭运行原则与借款人签订资金监管协议，并落实以下要求：
（一）借款人应在贷款行开立项目资金监管账户，项目资本金、贷款发放、支付支用、项目收入、贷款偿还，以及合同约定的其他项目相关资金等，均应通过资金监管账户办理。
（二）借款人应确保项目独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同，严禁项目资金挪作他用。
（三）贷款人应强化项目资金使用情况监控，发现借款人挪用项目资金的，应按照合同约定采取相应措施。
（四）项目进入运营期后，贷款人应定期监测项目运营情况，加强对项目经营性收入及其他还款资金来源的归集管理。
第十六条贷款人应定期对借款人履约情况及公司治理、信用状况、项目建设和运营情况等进行检查和分析，对抵质押物的价值和保证人的担保能力进行动态监测和重估，有效监控并及时预警贷款风险，积极采取有效措施保障债权安全。
第十七条贷款人应建立城市更新项目贷款信息监测机制，对城市更新项目贷款进行专门统计，加强对城市更新项目进展、贷款发放、偿还等信息监测。
第十八条贷款人应严格按照监管要求开展风险分类，如贷款出现风险，应积极采取风险化解处置措施，采取核销方式的，应在按规定核销后积极挽回损失。
第四章监督管理
第十九条国家金融监督管理总局及其派出机构依法对城市更新项目贷款业务实施监督管理，并可以根据贷款人经营管理情况、风险水平和城市更新项目贷款业务开展情况等，对贷款人提出相关审慎监管要求。
第二十条贷款人违反本办法规定开展城市更新项目贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正，并可依法对相关机构或者人员采取监管措施或者实施行政处罚。
第五章附则
第二十一条城市更新项目涉及的具体内容有专门政策法规规定的，还应符合相关规定。
第二十二条经国家金融监督管理总局批准设立的非银行金融机构发放的城市更新项目贷款，参照本办法执行。国家开发银行、中国农业发展银行开展城市更新项目贷款业务，应在国务院批准的业务范围内和规定的业务品种下，结合自身职能定位，选择符合条件的城市更新项目提供信贷支持，并按本办法及相关规定要求加强贷款管理，不得偏离主责主业和超业务范围经营。
第二十三条本办法由国家金融监督管理总局会同住房城乡建设部负责解释。
第二十四条本办法自印发之日起施行。自本办法施行起新签订借款合同的项目，依本办法执行。
专业服务主动管理！合一为多家银行城市更新项目提供贷前可研、贷后监管、特殊资产处置盘活全过程服务
2025年，国家将城市更新定位为推动城市高质量发展的综合性战略行动，其核心目标是转变城市开发建设方式，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续与品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。另《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》进一步明确了高质量开展城市更新、推动房地产高质量发展、城中村和危旧房改造等重点任务。城市更新的国家战略蓝图徐徐铺展，百千亿级资金如何精准注入、安全回流，成为金融机构面临的核心命题。面对周期长、环节多、风险交织的项目特性，金融机构的传统“被动管理”模式已难以满足当前的项目管控和风险防范要求。
在此背景下，合一城市更新集团以主动化、全流程的贷后监管服务破局！合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供城市更新项目全过程贷后监管专业服务。合一通过实时监控项目进程、刚性约束资金闭环、前瞻化解潜在风险，深度服务银行、信托、私募等金融机构，成功助力合作伙伴实现贷款安全退出。
01
金融机构支持城市更新的核心原则与政策导向
金融机构支持城市更新，需遵循依法合规、风险可控、商业可持续的核心原则。2025 年，国家层面明确提出制定城市更新贷款管理办法，以支持城市更新高质量发展，具体内容包括创新定制化金融产品、强化信贷支持力度；实行项目清单制管理，精准对接符合规划的项目；落实资金封闭管理与专款专用要求，防范资金挪用风险等。然而，城市更新项目普遍具有周期长、环节多的特点，且易受政策变动、市场波动等因素影响，风险隐患较多。
为确保金融支持精准落地、契合战略目标，金融机构必须强化贷后监管，通过持续跟踪项目进度、履约状态及资金使用情况，及时化解潜在风险，保障项目顺利推进，实现贷款安全与效益最大化，为城市更新战略实施筑牢金融保障防线。尤其在深圳市场化主导的城市更新模式下，金融机构参与本地城市更新业务时，更需筑牢风险防范安全线，从传统的项目被动管理转向主动管理，进一步加深对贷款项目的认知，前瞻性化解项目风险。
02
城市更新项目风险特征与贷后监管必要性
中国人民银行原行长易纲在《党的二十大报告辅导读本》中发表题为《建设现代中央银行制度》的署名文章，明确指出金融机构要加大不良资产处置力度。大规模 “他救” 是特定历史时期的特殊安排，“自救” 应成为当前及今后应对金融风险的主要方式。
在2025年5月20日的国务院新闻会上，金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛女士就城市更新贷款管理办法相关问题进行解答时指出，“金融机构应该充分考虑城市更新项目特点，在全面测算项目综合收益和风险基础上，开展授信审批和风险管控，做好专款专用和资金封闭管理。”
城市更新的投融资管理贯穿项目投资全周期，无论是贷前、贷中还是贷后，企业面临的经营环境与市场政策环境始终处于动态变化中，经营发展易受各类因素影响，这无疑增加了项目贷款的不确定性与风险（如市场风险、政策风险、技术风险、管理风险、政府审批风险、诉讼税务风险等）。
尤其在当前房地产行业尚未真正止跌回稳的大背景下，金融机构传统的“被动管理”模式早已难以为继，主动化、全流程、深介入的贷后监管，成为金融机构保障资金安全、实现项目保值增值的关键。因此，金融机构亟需调整“重贷前、轻贷后”的工作模式，以适配深圳城市更新项目的实际情况。
03
合一城市更新项目纾困解决方案与服务实践
合一城市更新集团推出的全方位城市更新项目纾困解决方案，正是针对金融机构在城市更新项目管理中面临的痛点，为降低项目贷款风险而提供的专业服务体系。方案从主动防控角度出发，防范或减少潜在的项目贷款风险，助力解决项目疑难问题、加速项目熟化进程、实现投资项目保值增值，确保城市更新贷款项目顺利退出。
近年来，合一城市更新集团服务的金融机构类型持续多元化，涵盖银行、信托、私募、保险、小贷等领域，能够为金融机构提供系统化、多元化的服务，具体包括主题培训、专题研究、项目可行性研究报告、项目本体尽调报告、项目纾困盘活方案、项目跟进谈判服务、项目不良资产转让、项目贷后监管服务等，全面解决金融机构在城市更新领域的各类问题，助力金融机构实现贷款顺利退出。
多兵种立体联合作战！合一拥有全职的政策分析师、律师、规划师、工程师、建造师、评估师，投资咨询师，建筑设计师，策划师，以及开发申报、拆迁实施、产业招商运营、融资财务顾问等多专业员工，形成系统性的全过程服务团队。
目前，合一多兵种的城市更新业务团队已为多家银行机构与私募基金提供城市更新贷后监管服务，成功帮助这些城市更新前融机构实现项目进程实时监管、项目资金封闭管理与专款专用，确保资金投放节奏与项目熟化进程基本一致，推动金融机构对所投项目实现主动管理与风险化解。
04
合一出险项目盘活方法论与经验积累
自 2021 年起，合一便始终处于行业前沿，积极参与深圳城市更新项目风险化解工作，并提出核心观点：城市更新项目盘活需聚焦项目本身，结合当前政策与市场情况，对出险项目开展再尽调。唯有在再尽调的基础上，进一步摸清项目当前价值，才能更好地引导城市更新项目各方参与主体调整预期，最终解决当前背景下项目利益再分配问题，确保项目盘活方案真正落地执行。
截至目前，合一已深度参与深圳 30 余个出险城市更新项目的盘活工作，成功助力十多个项目纾困盘活并获得增量资金进入，积累了丰富的实战经验，并形成了针对出险城市更新项目的 “本体尽调与盘活方案十五步方法论”，具体内容如下：
此外，合一贷后监管服务的核心目标围绕 “保障金融机构资金安全、控制项目风险、确保项目顺利销售、推动销售资金及时归还金融机构贷款”展开，最终通过专业的贷后监管服务，为金融机构构建项目贷款回收的安全屏障。
目前，合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供贷后监管服务，且贷后监管服务范围进一步拓展至深圳村股份公司，为其提供项目盘活纾困贷后监管服务，助力城市更新 “保回迁” 任务落地。
作为深耕城市更新领域十余年的策略型全流程服务商，合一凭借超百亿资金规模的投后管理实战经验，依托独创的 “6+3” 投资尽调研判方法论与 “城市更新不良资产盘活方案六要素”等纾困盘活工具，为银行、信托、资管公司、私募基金等金融机构量身打造 “贷后监管 + 盘活顾问 + 出地熟化”三位一体的贷后管理方案，从根源上化解城市更新项目全周期风险，助力金融机构在不良资产浪潮中稳健前行。
信息来源：
金融监管总局 住房城乡建设部关于印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》的通知
https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1270033&itemId=928
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