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华润余庆里｜黄浦芯重磅旗舰登场！淮海路 8 号 & 上海・润园，开启老城更新的全新篇章
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@上海新房汇提起上海黄浦金陵东路、大世界周边，不少人脑海里都会浮现出一段厚重的城市记忆。金陵路的骑楼长廊、云南路的烟火美食、纵横交错的老弄堂巷道，这片扎根于城市心脏的土地，见证了上海百余年的繁华更迭。而就在近日，一场属于黄浦老城更新的重磅发布会落下帷幕，华润置地上市三十周年全球旗舰作品 —— 余庆里，正式对外揭开神秘面纱，综合体「上海・余庆里」、超塔「淮海路 8 号」、风貌别墅「上海・润园」三大案名集中亮相。

这一次，华润置地携手享誉全球的 KPF 建筑事务所，落子黄浦区六大街坊地块，一场以历史文脉为根基、面向未来生活的中心城区更新计划，正式拉开序幕。对于上海楼市，尤其是黄浦核心滨江板块而言，余庆里的到来，并不仅仅意味着一个全新住宅项目面世，更是一次城市发展思路的革新。今天本篇探盘，我们就走进这片承载着几代上海记忆的土地，从规划理念、地块格局、建筑设计、产品配置、板块联动等多个维度，深度拆解华润置地余庆里项目背后的价值逻辑。

一、三十周年旗舰启幕，国际团队共筑黄浦更新样本

8 月 24 日，华润置地上市 30 周年全球旗舰作品发布会顺利举办，本次发布会以 “为更好、跃新程” 作为活动主题，吸引了行业内众多目光。在发布会现场，余庆里项目三大案名正式官宣落地，分别是城市综合体「上海・余庆里」、地标超塔「淮海路 8 号」、低密风貌别墅「上海・润园」。三大案名各司其职，商业、办公、住宅多元业态组合，共同构成了这片约六个街坊的巨型更新综合体。

值得一提的是，本次操刀余庆里整体规划设计的团队，正是国际顶尖建筑事务所 KPF。2026 年恰好迎来 KPF 成立五十周年，这家深耕上海建设三十余年的设计机构，参与过国内众多城市地标的打造，在超高层楼宇开发、大型综合体规划、历史街区焕新改造领域积攒了大量落地经验。放眼海外，伦敦考文特花园便是 KPF 在历史街区更新赛道当中极具代表性的实践成果。

也正是依托全球多地老城改造的实操经验，本次 KPF 将目光投向黄浦中心城区余庆里地块，希望以上海余庆里作为实践载体，探寻一条历史文脉资源，与当代都市生活双向融合的建设道路。发布会之上，KPF 建筑事务所合伙人 Brian，以《向内生长（Growth from Within）》作为分享主题，完整解读了余庆里整片街区的规划底层逻辑。

很多人对于老城更新的固有印象，停留在老旧建筑外立面翻新、复刻复古建筑样式，或是直接推倒重建一座现代化的商业楼宇。但在 KPF 的规划理念当中，高品质的历史街区焕新，从来都不是简单的 “修旧如旧”，也不是生硬的新旧割裂。伦敦考文特花园过往数十年的更新历程，给到团队十分重要的参考方向。考文特花园改造，没有局限于历史建筑本体的修复工作，而是跳出单栋建筑，把整片街区当成一个有机整体。在保留原生街道尺度、城市肌理不变的大前提下，打通原本封闭在内的街区空间，借助巷道、口袋广场、开放式商业、休闲餐饮以及城市公共空间的重构，让沉寂已久的老街区重新回归城市日常生活。

这种 “由内向外生长” 的更新思路，被完整借鉴到余庆里的规划蓝图之中。设计团队提出，富有长久生命力的老城改造项目，不能一味复刻过去的建筑样貌，也不建议新建建筑刻意伪装成历史老建筑。更合理的方式，便是怀着敬畏之心守住这片土地原始的历史尺度与街巷肌理，再让现代化的建筑自然嵌入老城环境，最终实现新旧建筑和谐共生，让新的城市功能扎根于老土地之上。

二、五大街区一体化规划，重构属于上海的街区烟火亲密感

从项目用地范围来看，余庆里整体规划范围覆盖六个街坊，设计团队把地块划分成为北侧两大商业地块，南侧三大住宅地块，整体开发格局遵循 “北商南住” 的布局思路，由北向南，城市功能从商业配套缓缓过渡到居住生活区。区位之上，余庆里所处位置十分特殊，恰好坐落在人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌保护区的衔接地带。向西毗邻大世界片区，向南近距离可达衡复历史文化风貌区。百年来，这片土地不断沉淀着城市文明印记，财富故事与人文声望在此交汇，与生俱来就拥有浓厚的老城底蕴。

市面上绝大多数楼盘，基本都采用单地块独立开发模式，住宅项目专注居住功能，商业地块单独打造商圈，二者往往界限分明，互相独立。而余庆里跳出了单一地块的开发思维，坚持五个街区一体化统筹规划，将遗存的历史建筑、全新修建楼宇、开放式商业街区、高端居住区、城市公共广场、步行巷道以及城市交通路网，全部纳入统一的规划体系当中。

未来落地之后，片区内部将会新增多条步行街巷，打通新旧弄堂之间的通行网络，串联起散落各处的公共活动空间。传统封闭式商业建筑的边界将会被打破，商业店铺向外延伸，和外部街道、露天广场产生互动。当行人行走在这片街区，路线将会充满探索感：从城市主干道步入街区，顺着巷道弄堂向内前行，转角便能遇见开放式广场，广场周边散落着餐饮门店、文创商铺以及文化活动场地。

整个街区鼓励慢行、驻足、社交，重新唤醒上海中心城区独有的街巷亲密氛围。过去很长一段时间，上海不少核心板块的开发，偏向大体量、高密度 CBD 模式，高楼林立、车流穿梭，人和街道之间的距离感慢慢拉大。而余庆里项目，代表着中心城区更新思路的转向：也就是从高强度开发，迈向 “以人为本的混合用途”。

所谓以人为本的混合开发模式，核心关注点不再是楼宇建造的高度，而是地块开发强度。而是回归人的实际体验，街道步行舒适度、街区绿化环境、本土历史文脉传承，还有居住、商业、文化休闲多种城市功能的深度融合。比起打造一座孤立宏伟的大型综合体，余庆里更看重重建人与街道、建筑、绿化以及城市历史之间的纽带，让住宅、商业、历史遗存建筑、公共广场融为一体，生长成一片鲜活的、可以持续运营的有机街区。

三、放眼黄浦大格局，串联外滩 — 淮海路，打造世界级城市门廊

余庆里项目的价值，远不止六个街坊地块本身。当我们把视野拉高，放到整个黄浦区的城市版图之中，就可以看见它独一无二的区位枢纽作用。项目向西承接人民广场丰富的文化配套资源，向南连通新天地成熟商圈，向东一路延伸抵达外滩以及南外滩滨江带。淮海路、金陵路、云南路多条城市主干道，共同交汇于此。

片区之内，余庆里还将和隔壁嘉里金陵东路项目形成开发联动。两大项目并肩发力，片区整体投资规模超 600 亿元，一条连通外滩至淮海路的世界级城市门廊就此成型。KPF 团队在规划当中提出，希望这片老城片区能够构建一套连续、可步行探索的城市体验网络。

以往从新天地步行前往南外滩，沿途的城市板块大多是一个个互相独立的项目，片区之间缺少流畅自然的过渡空间。而伴随着余庆里落地，街道、城市绿地、开放广场、沿街商业、历史里弄建筑，将编织成一张完整的慢行网络。行人穿梭其间，可以顺畅地从新天地一路走到外滩，沿途城市风景层层递进，板块和板块之间的隔阂被慢慢消解。而余庆里，正是这条城市慢行廊道当中承上启下的关键节点。

落到两条核心道路的精细化打造，金陵东路和云南路，未来将会被赋予截然不同的街区气质。金陵东路，主打历史风貌延续。熟悉上海的购房者都清楚，金陵东路标志性的骑楼长廊，是这条马路最深刻的城市印记。本次更新改造，项目优先延续原有街道秩序，修补沿街骑楼界面，落实 “应骑尽骑” 的改造原则，新建建筑和历史骑楼风貌相互协调，延续金陵东路极具辨识度的城市街景，建成之后建筑风貌能够和嘉里金陵华庭形成呼应。

云南路，则走向活力烟火路线。回溯城市历史，云南路长久以来便是上海知名的美食聚集地，餐饮、休闲、夜生活的基因深深扎根于此。更新后的云南路，将会重新激活这片区域的商业活力，依托新建商业空间、街区入口广场、内部步行巷道网络，将城市烟火气由主干道渗透至街区深处。除此之外，设计方案还规划了东西走向的绿色廊道，大面积绿化景观植入老城街区，进一步优化黄浦核心地段的步行环境，给拥挤的老城芯增添更多绿意。

四、多地块差异化保护策略，十余种修缮手法守护老城肌理

本次余庆里六大街坊，全部属于成片风貌保护街坊范围，其中 55#、56# 地块，归属第一批成片风貌保护街坊；51#、54#、59#、60# 地块，列入第二批成片风貌保护街坊名单。不同地块之上，历史遗存建筑保存状态各不相同，项目没有采用一刀切的更新方案，而是针对地块属性，划分出两类差异化更新路径。

51#、56#、55#、60# 四个地块，地块内存有多栋保留历史建筑，更新方式以保留修缮更新改造为主。54#、59# 地块当中的建筑归类为一般历史建筑，可以采取优化复建的方式开展改造。为了最大程度留存片区的城市记忆，设计方案罗列出十余项精细化修缮更新举措。

首先是原址原状保护锦衣坊这类重点历史建筑，完整保留建筑本体；其次留存片区内富有特色的空间格局，保留原有历史建筑外立面，建筑内部空间功能则进行现代化升级；针对云南路沿街界面，开展历史风貌还原工作，修复包含 “小绍兴” 在内的沿街立面；老建筑当中珍贵的历史构件，将会被完整拆解保存下来，再重新融入新建建筑当中，实现新旧元素碰撞。

在里弄巷道的改造上，方案选择保留原始巷道格局，局部采用玻璃连廊实现巷道互通；老房子坡屋顶形制予以延续，在原有屋顶基础之上拓展上层空间；从宏观层面守住整片地块历史肌理，重新梳理片区空间结构；适度拓宽狭窄巷道，提升行人通行舒适度；疏解原先里弄内部拥挤的空间，腾出土地打造对外开放的口袋公园。

建筑形态层面，规划提出水平共生、垂直共生两大思路。水平共生代表新建楼宇和历史建筑，在同一地面高度和谐共存；垂直共生，则是多层历史里弄建筑之上，叠加高层现代住宅，老肌理与新建筑上下共生。一系列细致入微的保护措施，足以看出华润和设计团队对于这片老城土地的敬畏之心。

五、三大地标业态落地！新世界・大聚场・最生活，多元复合街区成型

根据项目规划公示，未来余庆里片区将会诞生三大全新地标，分别对应文化、商业、居住三大板块，也就是文化新地标新世界、商业新地标大聚场、文脉住宅新地标最生活。

文化新地标「新世界」，规划建筑面积约 12200㎡。这里未来会引入舞台艺术、文化演艺、艺术培训等多元业态。项目紧邻大世界，规划创新性融入元宇宙理念，打造一座现代化演艺综合体。未来新世界将会和大世界项目双向联动，资源互补，共同激活片区文化产业活力。

商业新地标「大聚场」，建筑面积约 28100㎡。业态方向锁定老字号餐饮、创意新式餐厅、城市主题集市、特色休闲餐饮。为承接大世界、新世界带来的大量客流，太原坊片区被打造成为美食街坊，也就是大聚场核心板块。沿着云南路向外延伸，布置连贯的沿街商业铺面，把云南路美食街多年积攒下来的烟火特色，继续传承下去。金陵东路沿线，同样打造连续商业界面，搭配修复完成的骑楼长廊，商业氛围感拉满。

文脉住宅新地标「最生活」，住宅板块总建筑面积约 68700㎡，内部细分出约 5300㎡配套商业、20700㎡合院风貌住宅、42700㎡高层住宅。住宅组团坚持保护原有里弄街巷肌理，平衡多层历史建筑和高层住宅之间的竖向关系，实现历史风貌与现代高层住宅上下叠加共生。规划保留老上海巷道空间，延续片区长久以来的居住属性，最终打造一座传承海派文脉的世家府邸。

六、住宅产品矩阵曝光！高层大平层 + 风貌别墅，黄浦新一代改善封面

看完整片街区宏大的规划蓝图，再来聊聊购房者关注度最高的住宅产品线。目前项目释放出来的住宅产品类型十分丰富，分为高层大平层以及风貌别墅两大产品线。

风貌别墅也就是案名当中的「上海・润园」，户型建筑面积区间约 270‑350㎡，产品形态为风貌联排。依托地块内历史风貌资源打造而成，居住于此，近距离感受老城巷弄氛围，是黄浦核心城区十分稀缺的低密居住产品。

超塔「淮海路 8 号」高层产品线，面积段跨度更大，可选建面约 350㎡、450㎡、700㎡直至 1000㎡的大平层户型。大面积的平墅产品，定位顶奢改善，适配高净值人群对于市中心终极居所的需求。从产品面积段不难看出，华润置地对于余庆里住宅板块的定位，瞄准城市高端改善市场。在黄浦核心土地资源日渐稀缺的当下，能够同时兼顾老城文脉、市中心配套、低密风貌别墅 + 高层大平层双产品线的综合体项目，实属难得。

七、实地探访现状，静待老城华丽蝶变

早前我们新房汇团队也曾来到大世界地铁站周边，对余庆里地块现场开展实地探查。站在金陵东路、云南路街头，依旧可以看见这片老城街区原始的城市面貌，纵横交错的马路，沿街老商铺、骑楼长廊，都还保留着大家熟悉的老上海味道。眼前的这片土地，正处在旧貌换新颜的过渡阶段。

回看上海城市更新的历程，从新天地开启石库门改造浪潮，到后来豫园、金陵东路多个老城板块陆续启动焕新计划，黄浦老城一直在寻找属于自己的更新方向。而余庆里项目的到来，跳出了单一商业开发、简单复刻石库门建筑的固有模板。它的目标，是探索出一条兼顾历史保护、商业活力、高端居住、公共开放空间多维度平衡的老城更新范式。

它的意义，早已超越一个普通新建楼盘。当未来余庆里整片街区正式落成，我们看见的，不会是一栋栋孤立崭新的高楼，而是一片从老城土壤当中慢慢生长出来的全新街区。历史遗存和现代生活在此交融，商业烟火和静谧居住互不干扰，街道巷道重新充满行人的脚步声。

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