8月28日，阿里拍卖平台上，罗定市柑园东路一栋706.98平方米的自建房，起拍价221.3236万元。 23个人交了保证金报名，120轮加价之后，价格停在了435.8876万元。 溢价214.564万，溢价率97%。
这栋房子在罗定市柑园东路工业房地产公司住宅区A12，5层半，联排边户，三面采光。 一楼是商铺，楼上住人，外墙看上去还比较新。 房子目前还没有腾空，公告里写了，成交之后腾空交付需要一定时间。
6165元/平方米的成交单价，放在罗定是什么水平？
8月份，罗定二手房挂牌均价约4265元/平方米，单价区间在3080到6100元之间。 一些机构统计的罗定8月二手房成交均价大约在5600元上下。 新房方面，2026年罗定新房均价约5512元/平方米。 也就是说，这套法拍房的成交单价，已经摸到了罗定二手房挂牌价的上限，也高过了当地新房的平均价格。
真正拉开差距的是和同类型房产的对比。 在罗定，普通自建房的挂牌价要低得多。 五里桥市场附近的自建房，2026年8月均价1950元/平方米。 农校路自建房2025年12月的均价是1998元。 中桂一街自建房2025年12月的价格是1755元。
这套房子的成交价，是这些普通自建房均价的3倍以上。
罗定本地论坛上，有网友讨论过自建房和商品房的取舍。 一套90万的精装商品房，首付20万左右；一套140万的自建房，首付要60万以上，税也比商品房高不少。 自建房的流动性本来就不如商品房，愿意花高价买自建房的人，看中的通常不是短期变现。
这套房子能拍到这么高的价格，位置是核心因素。 柑园东路属于罗定市中心区域，离嘉达广场不远，距客都汇购物中心大约1公里，距五里桥集贸市场大约500米。 周边有罗定市培英小学、罗城柑园小学。 柑园东路一带商业氛围比较成熟，沿街店铺密集，人流量不小。 公共交通方面，设有五里桥、阳光广场等多个公交站，可换乘罗定14路、3路、13B路、12路等多条线路。
一楼商铺的属性也推高了这栋房子的价值。 此前一楼开过服装店，有稳定的经营痕迹。 706平方米的体量，在自建房中属于大面积，加上边户三面采光的户型优势，自住和经营都能兼顾。
这不是罗定第一次出现高溢价的法拍房。
2023年9月，罗定市罗城街道祥发路6号一栋天地楼被拍卖。 土地面积96.2平方米，5层，建筑面积493.76平方米。 起拍价110.5516万元，27个人报名，171次加价，最终以282.994万元成交，溢价率156%。 那栋房子也是临街，一楼可以开店，旁边就是凤凰新城。 当时有分析提到，南深高铁广东段的规划建设可能对市场预期产生了影响。
把两次拍卖放在一起看，罗定核心地段的临街自建房，在法拍市场上一直有不错的认可度。 2023年那栋楼的成交单价约5731元/平方米，2026年这栋是6165元/平方米。 三年时间，单价涨了大约7.5%。
从更大的视角看，法拍房市场正在发生变化。
中指研究院的数据显示，2026年1至6月，全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍约46.3万套，成交约10.3万套，总成交金额约1515亿元。 上半年成交量较2025年同期增加了约29.8%。 市场整体呈现“量升价降、结构分化”的格局。 全国法拍住宅的成交均价约4869元/平方米，平均折价率71.1%。
大部分法拍房还在以七折左右的价格成交。 但优质地段的稀缺房源，正在走出独立行情。
回到罗定这套房子。 435万的成交总价，6165元的单价，在罗定买一栋自建房，贵不贵？
如果只看单价，它确实不便宜。 罗定8月二手房均价5600元左右，这套房子6165元，高出约10%。 如果和普通自建房1900元的均价相比，差距就更大了。
但这栋房子的特殊性也很明显。 706平方米的体量，核心地段，沿街商铺，三面采光的边户这些条件叠加在一起，在罗定市场上并不多见。 法拍房本身存在一定的不确定性，这套房子尚未腾空，公告也没有明确具体的交付时间。 竞得者需要承担时间成本和潜在的清场风险。
435万买下这栋房子的人，到底是怎么算这笔账的，外人很难知道。
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