最近，越南胡志明市（TP.HCM）的不少公寓业主快被逼疯了。不是物业跑路，也不是房价大跌，而是一个看似“共享”的好意，变成了彻头彻尾的“灾难”——外来人员自由进出，把公寓配套当成了公共公园。
这事儿有多夸张？先看平东坊（phường Bình Đông）一个1100多户的大型公寓。它是个“开放式社区”，没围墙，住户上楼要刷卡，但楼下的庭院、内部道路、健身器材区，谁都能进。于是每天傍晚六点，周边居民准时来“报到”：散步的、遛娃的、遛狗的，全挤进来了。
最要命的是健身区。整个小区不到10台健身器材，住户每月足额交着管理费，下班想下楼活动活动，结果一看——被外面的人占满了。等吧，不知道要多久；走吧，心里憋屈。住户光泰（Quang Thái）先生说，已经因为抢器材发生过争执，保安管不了，最后还得叫警察来清场。
这还不算完。公寓一楼正对着菜市场，公共卫生间直接变成“菜场公厕”。光泰先生亲眼见过地上的呕吐物、没冲的马桶，保洁阿姨一天打扫几次都压不住那股味儿。管委会立了“禁止使用”的牌子，增派保安守着，消停没几天，一切照旧。
胡志明市平东坊一栋公寓楼的公共区域
如果说蹭器材、蹭厕所还只是“ inconvenience ”，那孩子的安全问题就是引爆点。今年八月中旬，一个住在小区里的小孩，被外面来的孩子追着打，一路逃回大厅求救。当晚业主群炸了，调出监控发到群里，集体要求加强安保。
安庆坊（phường An Khánh）的金英（Kim Anh）女士更心酸。她孩子从七月份起就不敢下楼玩了，因为老被外面来的小孩威胁“要揍你”。她向物业反映过，但那些人照来不误。金英女士说：“我们家每月交80多万越南盾（约合人民币205元）管理费，孩子却连自家楼下的游乐场都不敢去。”这钱交得憋屈不憋屈？
小编说：205元人民币在国内可能就一顿饭钱，但在越南，这几乎是普通工人一周的工资。这笔钱买来的本该是安全、秩序和专属感，结果却成了为他人作嫁衣。
情况到底有多普遍？有越南媒体在Akari City（安乐坊）、Picity High Park（泰安坊）、Green River（平东坊）等多个小区的调查显示，蹭游泳池、蹭篮球场、蹭健身房已经是公开的秘密。有人借卡、有人混门禁、有人直接登记“访客”混进去。每篇投诉帖下面，平均200-300条评论，全是反对声浪。
问题的核心很简单：住户在花钱维护设施，外人却在免费享受。VnExpress的一项读者调查显示，53%的人明确支持“禁止非住户进入公寓内部道路”。这个数据已经很能说明问题了。
但为什么管不住？安庆坊的房产中介何兰（Hà Lan）女士说，就算有门禁卡，保安也分不清谁是访友、谁是蹭设施的——特别是早晚高峰，一个一个查根本不现实。
Green River公寓的管委会代表金莺（Kim Oanh）女士更头疼，因为小区紧挨着菜市场和学校，外面孩子进来踢足球、骑电动车已经好几年了，全靠保安“人脸记忆”来认人。现在管委会打算直接把小区围起来，只留一个门。
2025年12月，胡志明市东部房地产
有越南网友评论道：“这是城市公共空间缺失的缩影。胡志明市人口暴涨，但公园、游乐场、免费健身区远远不够。公寓配套成了唯一的‘免费午餐’，不蹭你蹭谁？”
这话一针见血。胡志明市公寓管理运营协会副主席阮维成（Nguyễn Duy Thành）先生也承认，现状暴露的是城市规划的短板——人口一直在涨，公共设施却没跟上。公寓如果四通八达、出入口多，管控难度本就极大。但他也强调，从法律上讲，外来人员无权当然使用公寓共有部分。
他给出的方案是：居民卡个性化、访客生成专属二维码、入口装人脸识别摄像头、限制访客数量——用技术代替人力，而非一味设卡禁止。
两年前，31岁的怀心（Hoài Tâm）先生有过一次尴尬经历。他住的小区泳池太小，就带老婆孩子去朋友住的City Gate Towers（富定坊）蹭泳池，结果刚到三楼就被保安拦下，一家三口被“请”了出去。事后他说：“我本来没想占便宜，如果公寓能对外卖票，我肯定愿意买。”
小编说：这句话其实点破了另一个方向——与其堵，不如疏。开放一部分配套对外收费，既能满足周边需求，又能补贴管理费用，未必不是条路子。
说到底，这不仅是越南胡志明市的问题，也是每一个快速城市化城市都要面对的考题：当公共资源跟不上人口增长，公寓的高墙之内，究竟是“私域”，还是最后的“公共绿地”？
各位读者，你们住的小区有被外人“蹭设施”的经历吗？物业是怎么管的？评论区聊聊你们的遭遇和办法。
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