2026年8月28日，京东拍卖上有一宗工业房产成交了。 这块地原本属于中山市铭汇房地产有限公司，这家公司已经破产了。 土地面积40.5亩，建筑面积三万多平方米，起拍价6103.3881万元，最后成交价7203.3881万元，溢价1100万。
这已经是第三次拍卖了。 前两次，起拍价分别是9536.54万元和7629.23万元，没有人报名，流拍了。
第三次拍卖来了4个人，17次加价，最终成交。 成交价没有超过前两次的流拍价，但比第三次起拍价高了不少。
这样的结果，在破产资产处置中不算少见。 资产要变现，价格就得一步步往下走，直到有人愿意接手。
铭汇公司成立于2010年，注册资本只有100万元。 和中山市杨氏房地产有限公司是同一实控人。 2019年，两家公司都被中山市中级人民法院裁定受理破产清算。
管理人确认的债权总额达16.84亿元。 这里面有银行抵押贷款，也有供应商欠款、工程款、普通借贷。 现在的拍卖收入，要和这些债务去匹配，缺口很大。
这次拍卖的这块地，位于中山市沙溪镇兴工路1号，东侧是华发生态庄园，南边不远是凤凰山森林公园和中阳信高速，位置不算偏。
沙溪镇是中山的传统工业镇，服装、纺织、家具这类产业一直有基础。 兴工路这一带，周边有公寓、有服装厂，也有驾校。
但这里的工业房产，能不能继续做工业，还是说可以改造成别的用途，取决于土地性质和规划。 这是买家在出价之前，必须算清楚的一笔账。
从成交单价来看，2330元一平方米，相比周边的工业用地市场价，确实有折扣。
第三次拍卖的起拍价，相比第一次降了超过3400万。 这个降幅，让原本观望的人，开始认真算账了。
4个人报名，说明这个价格到了部分买家的心理底线。 17次加价，说明不止一个人觉得值。
但买家具体是谁，拍卖公告没有披露。 可能是做产业运营的公司，也可能是个人投资者，想等着后续转手或者出租。
工业用地和住宅用地不同。 住宅用地买入后，可以快速开发、销售，回笼资金。 工业用地需要符合产业规划，土地用途变更也不容易。
中山最近几年在推“工改”，目的是把低效的工业用地盘活，提升产业承载能力。 但“工改”涉及审批、补偿、规划调整，周期长，不确定性大。
也就是说，这块地成交只是一个开始。 后续这40.5亩地会变成什么样，厂房是继续租给服装厂，还是拆了重建，或者等待新的规划，都还没有定论。
铭汇房地产破产背后，是中山本地一批中小房企的普遍处境。 2010年注册，注册资本100万，杠杆高，资金链脆弱。 市场好的时候，可以滚动开发，市场一旦回落，债务就压不住了。
杨氏房地产和铭汇房地产，是同一个实控人。 两家公司加起来，资产处置的规模都很大。 除了这次成交的工业房产，还有多宗地块等待拍卖，包括住宅用地和工业用地。
比如，9宗土地使用权已经在准备拍卖，起拍价加起来4.26亿元。 这些地块位于沙溪镇豪吐村、申明亭村，地理位置不同，价值也不同。
但资产处置是一个漫长的过程。 从法院裁定受理破产清算，到管理人清产核资、确认债权、组织拍卖，再到最终成交，每一步都需要时间。
有些地块，如果第一次流拍，就要降价再拍。 如果第二次还流拍，可能还要降。 资产价格和债权金额之间的差距，会在这个过程中不断被拉大。
铭汇公司的债权人，包括银行、供应商、施工方、个人借贷者。 银行有抵押物，排在前面，但资产价格下降，抵押物价值也会减少。 普通债权人，排在后面，能拿回多少，更不确定。
不过，中山市的破产资产处置，并不是没有先例。 杨氏公司名下豪吐村的两宗地块，曾经在拍卖中溢价成交。 一宗以1.23亿元成交，溢价108.6%。 另一宗以1182万元成交，溢价70.6%。
这说明，市场不是对所有资产都不感兴趣。 只要价格合适，位置好，还是有人愿意出手。
但这次工业房产的成交，溢价率只有18%，远低于那两宗住宅地块。 说明工业资产的市场热度，和住宅相比，还是有一定距离。
对于买家来说，购买工业房产，不是为了短期炒作，而是为了长期持有或者运营。 工业用地不像住宅，交易税费高，流动性差，对资金占用时间长。
所以，愿意出价的人，往往是已经想好了后续用途的人。
沙溪镇靠近中山市区，又靠近深中通道。 深中通道通车后，从中山到深圳的车程缩短到半小时左右。 这让中山的工业用地，多了一层想象空间。
深圳的制造业外溢，首选珠江西岸。 中山的工业用地，价格比深圳便宜很多，配套也相对成熟。 像沙溪这样的镇，交通便利，产业基础扎实，是承接外溢的好地方。
但也有一个问题：工业用地的出让合同里，往往有明确的产业要求。 比如，只能做某种特定行业，或者必须达到一定的投资强度。 如果买家想改变用途，需要重新审批，甚至补缴土地出让金。
这些潜在风险，决定了一块工业用地，最终能值多少钱。
这次拍卖的成交价，是7203.3881万元。 这个数字，是买家、债权人、管理人、法院多方博弈后的结果。
买家觉得这个价格，买了不亏，后续有办法变现。 债权人觉得，虽然比第一次流拍价低了，但总比继续等强。 管理人需要尽快处置资产，支付破产费用，分配给债权人。
法院需要案件终结，释放司法资源。
所以，7203.3881万元的事情，不只是价格问题，更是一个破产案件推进过程中的一个节点。
这个节点之后，还有更多地块要拍，更多债务要处理，更多资产要变现。
铭汇房地产手里的其他地块，会不会也像这样经历三次拍卖才成交，或者一次就拍出，还需要看市场情绪。
但不管怎样，沙溪镇兴工路1号的工业房产，已经换了主人。 原来的主人，已经破产清算了。
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