一栋楼，23个人抢了120轮，最后多花了214万
2026年8月28日，云浮罗定市阿里拍卖上挂了一栋自建房。 这栋房子在柑园东路，是个联排的边户，三面采光，一共5层半，建筑面积706.98平方米。 一楼是个商铺，以前开过服装店，楼上是住宅。 起拍价221.3万元。
这个价格不算贵。 折合下来每平方米大概3130元，在罗定市中心这个位置，算是个低门槛。
结果报名的人来了23个。 这些人从上午开始出价，你加一口我加一口，来来回回抬了120次。 最后成交价停在435.9万元，比起拍价高出了214.5万元，溢价率97%。 每平方米的价格也因此涨到了6165元。
这个价格在罗定算高吗
可以从几个角度看。
罗定市2026年4月的二手房均价大约在5040元每平方米。 这栋楼6165元的价格，比市场均价高出了约22%。 如果只看单价，确实属于中高位。
但同类案例也有参考价值。 2024年12月，罗定市罗城街道一栋带花园的独栋别墅拍卖，面积429.66平方米，成交价255万元，单价约5940元。 2023年9月，另一栋天地楼，493.76平方米，以283万元成交，单价约5730元。
把这栋楼放在一起比，6165元的价格并不算离谱，反而略高于同类资产的成交价。
为什么这么多人抢
房子本身有几个特点。
第一个是位置。 它在罗定市中心，靠近嘉达广场，距离客都汇购物中心大概1公里，五里桥集贸市场也就500米左右。 周边还有罗定市培英小学、罗城柑园小学。 这些配套意味着生活便利，也意味着出租或转手时，潜在买家不会少。
第二个是户型。 这栋楼是联排中的边户，三面采光。 在自建房中，边户的采光和通风条件通常优于中间户，居住体验更好。
第三个是商业价值。 一楼是商铺，临街，可以出租或自营。 在罗定市区，这种带商铺的自建房属于稀缺资源。 很多本地人愿意买来一楼开店，楼上住人，既解决了居住问题，又有了收入来源。
23个人报名，说明什么
23个人报名竞拍，这个人数在法拍房里不算常见。 大多数法拍房，报名人数在个位数，有些甚至无人问津，最终流拍。 能吸引23个人，说明这栋房子的起拍价确实有吸引力，也说明市场对这类资产有需求。
这些人可能是本地人，也可能是外地投资客。 他们愿意出价120轮，说明对这栋房子的价值判断比较一致。
6165元的价格，买到的到底是什么
如果只看每平方米6165元这个数字，在罗定市不算便宜。 但如果把这栋楼看作一个整体，它包含的不仅仅是706.98平方米的建筑面积。
一楼商铺的价值，不能简单用住宅单价来衡量。 在罗定市区，一间临街商铺的租金收益，通常远高于同等面积的住宅。 这栋楼的一楼如果继续出租，每月的租金收入可以覆盖一部分持有成本。
楼上的住宅部分，面积大，户型方正，适合自住。 如果用来出租，也可以分割成多个房间，满足不同租客的需求。
所以，这栋楼的买家，可能不是单纯为了居住，而是看中了它的综合收益。
法拍房的风险，买家需要面对
这栋楼目前尚未腾空。 拍卖公告里写得很清楚，成交后腾空搬迁交付需要一定时间。 这意味着买家付了钱，不一定能马上拿到房子。
法拍房的交付周期，短则一两个月，长则半年以上。 如果原住户不配合，还需要法院强制执行。 买家需要做好心理准备。
另外，法拍房的税费问题也需要注意。 虽然公告说税费由买卖双方各自承担，但实际操作中，买家往往需要先垫付卖方的税费，再向法院申请退还。 这个流程比较复杂，需要耐心。
还有一个细节：这栋楼的土地性质是国有出让还是划拨，需要确认。 如果是划拨土地，可能还需要补缴土地出让金，这又是一笔额外支出。
罗定市的自建房，为什么越来越多人关注
罗定市是云浮下辖的一个县级市，常住人口约100万。 近年来，随着南深高铁广东段的建设，罗定将结束不通高铁的历史。 高铁带来的交通便利，可能会对当地楼市产生长期影响。
在这种预期下，罗定市中心的优质资产，尤其是带商铺的自建房，开始受到更多关注。 法拍房因为起拍价通常低于市场价，成了部分买家的选择。
但法拍房不是普通二手房。 它涉及的流程更复杂，风险也更高。 买家需要提前了解清楚，再做决定。
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