以前广州人买房，有句话特别简单：

买不起珠城，可以理解；但珠城的房子，总不会差。

毕竟这里是广州CBD，地段天花板。

但最近的成交数据，有点打脸。

今年4月，珠江新城二手房成交一度冲到阶段高位，到了7月还有48套。

结果截至8月28日，整个板块才成交26套。

热度，明显降下来了。

其实珠城真正值得关注的，不是“跌没跌”，而是——

以前只要挂着“珠江新城”四个字，就能卖溢价；现在已经越来越不行了。

你去看看一些老小区就知道。

房龄二十多年，外墙渗水、物业扯皮、底商油烟、私改民宿、楼道和公共空间乱象……

这些问题以前房价涨的时候，大家还能忍。

现在房价不涨了，买家自然会问：

凭什么？

更扎心的是价格。

比如天銮，2022年一套250㎡左右的大户型，成交单价一度接近18万/㎡。

到了2026年，同小区面积相近的房源，成交单价已经跌到8万多。

当然，单套房源存在楼层、朝向、装修等差异，不能简单理解成整个小区都跌了一半。

但这个案例至少说明：

珠江新城，也不是永远涨不动的神盘。

更有意思的是，现在珠城内部已经开始明显分化。

江景、南向、中高楼层、景观无遮挡、产品好的房子，依然有人抢。

但北向、临主干道、樓龄老、户型差、物业拉胯的房子？

地段再牛，也越来越难撑起高溢价。

这其实是广州楼市一个很重要的变化：

以前买房，大家最信奉的是——

地段为王。

现在买家开始变成：

地段只是门票。

楼龄、户型、物业、景观、居住体验，全部都要算账。

而且未来冼村、马场等核心地块还有新房供应，买家的选择越来越多。

所以，珠江新城不是不行了。

恰恰相反——

它依然是广州最核心的板块之一。

但“闭眼买珠城”的时代，可能真的过去了。

以后买珠江新城，买的不是四个字。

而是：

具体的小区、具体的楼栋、具体的楼层，甚至具体的一套房。

说白了：

普涨时代结束以后，连广州CBD都逃不过“好房越来越贵，差房越来越难卖”。

这才是珠江新城真正的变化。

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