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上海风貌别墅看黄浦，这话没错。但要说哪个区的风貌别墅性价比最高、项目最集中，那一定是杨浦。
黄浦是项目多、选择广，静安是供应少、靠稀缺，虹口靠北外滩爆发力，杨浦走的是第五条路 ——滨江性价比。
整个杨浦区的风貌别墅全部集中在东外滩滨江带，10 个项目扎堆入市，从 2000 万级到 7000 万级全覆盖，是上海内环风貌别墅门槛最低、项目最集中的区域。
东外滩是黄浦江两岸综合开发的核心区段，杨浦滨江岸线全长 15.5 公里，是中心城区最长的滨江岸线，被称为“世界仅存的最大滨江工业带”。
如今这里已经转型为“人民城市建设示范区”，美团、B 站、抖音、中节能等总部企业云集，城市界面日新月异。
这个板块的风貌别墅，买的不只是房子，更是杨浦滨江的未来。
今天这篇，把杨浦9个风貌别墅项目一次性盘清楚。站在 2026 年 8 月的时间点，每个项目数据全部重新核实，在售的、待售的、尾盘的，产品、价格、地段、开发商，全给你捋明白。
东外滩板块
上海安德里｜18 席滨江孤品，城投华润双国企联手，距黄浦江 300 米
安德里位于杨树浦路 1615 弄，东外滩滨江南段 CAZ 核心，直线距离黄浦江岸线约 300 米，对望陆家嘴、北外滩城市天际线。
全盘仅18 席类独栋公馆 / 风貌别墅，无高层无底商，容积率约1.2，绿化率约 40%，是内环滨江板块极度稀缺的纯墅社区。
产品为地上 3 层加地下 2 层的海派红砖风貌别墅，建面约300-600㎡，套均约 520㎡，实际使用面积 580-1200㎡，附赠率近乎翻倍。每户带南北双花园最大约 241-290㎡、双层地下室、预装私家电梯井，固定 3 个产权车位。层高地上 3.6-4 米，面宽最大 13.3 米。
价格方面，备案参考均价约12.3 万 /㎡，双拼别墅3600-4100 万，独栋别墅6000-7000万，也有渠道标注总价 3000 万起。
项目目前为准现房状态，约 17 套在售，预计2026 年底交付。
桐安里｜70 席海派纯墅，招商蛇口第二座风貌作品，2026 年底交付
桐安里位于惠民路 777 弄，平凉街道 19 街坊地块，内环东外滩 CAZ 中央活力区核心地段，坐落于外滩、北外滩、陆家嘴三大顶级 CBD 合围的黄金区位，同时划入上海市级历史风貌保护街坊范围。
项目由招商蛇口联合江苏海鸿双国企打造，上海招阳置业开发，是招商继弘安里之后的第二座海派风貌作品。
全盘仅70 户，由8 套叠加别墅 + 62 套联排别墅组成，无高层混居，容积率仅1.35，绿化率 35%，是内环土地开发收紧环境下十分稀缺的成片规划海派纯墅社区。
产品覆盖建面约185㎡宽境叠墅、235㎡庭院联排、305㎡传世楼王联排，全部为 1-4 层低密风貌产品，每户附赠私属庭院、双层地下拓展空间、顶层观景露台。
价格方面，备案均价约19-19.6 万 /㎡，185㎡叠加总价约3500-3800 万，235㎡联排总价约4050-4710 万，305㎡联排总价约6750 万。
项目采用新复古主义设计，传承传统石库门别墅肌理，把现代先锋审美、新型材质融入老建筑肌理当中。毛坯交付，预留全屋改造拓展空间，自持高端物业，物业费 16 元 /㎡/ 月，人车分流，业主专属高端会所。预计2026 年 12 月底交付，目前实景样板间已开放。
保利外滩序（BUND45）｜132 户洋房 + 联排，保利高端序系作品，尾盘清盘中
保利外滩序位于丹阳路 19 弄，东外滩九宫格核心位置，紧邻杨浦滨江公共空间，对望陆家嘴、北外滩城市天际线。
项目由保利发展打造，是保利高端“序”系作品，复刻经典石库门建筑，兼顾历史质感与现代居住。
全盘132 户，由8 层花园洋房 + 海派风貌联排别墅组成，70 年纯商品住宅，人车分流，容积率仅1.2（别墅组团低至 0.99）。洋房建面约 100-131㎡，精装交付；联排别墅建面约205-210㎡，地上 2-3 层加地下 2 层加阁楼，带庭院拓展，毛坯交付。
价格方面，联排别墅备案均价约19.5 万 /㎡，总价约3500-6000 万，联排 3800 万起。洋房层高 3.3 米，联排别墅一层层高 3.6 米，车位配比 1:1.37。预计2026 年 12 月 31 日前交付，洋房精装交付，联排别墅毛坯交付。
外滩源著复兴里｜100 席双层联排，中建壹品打造，自带泳池会所，准现房
外滩源著复兴里位于长阳路 3366 弄，东外滩稀缺风貌居住区，距 12 号线爱国路站约 400 米，距离黄浦江直线约 800 米，距复兴岛运河仅约 100 米。项目由中建壹品打造。
项目规划2 栋高层（228 户）+26 栋联排别墅（100 席），目前主要在售别墅产品。联排别墅为全地上两层设计（地上两层 + 地下两层 + 阁楼），建面约150-350㎡，主力 188-217㎡，层高 3.3-3.6 米，南向开间最大 11.2 米。买两层送三层（地下室两层 + 阁楼一层），实际使用面积超 280-400㎡，得房率超 200%。预留电梯井可后期加装电梯。
价格方面，别墅均价约16 万 /㎡，188㎡总价约2900-3100 万，217㎡总价约3200-3800 万，总价2500 万起。项目自带约1200㎡地下会所，含恒温泳池、男女更衣室，是杨浦滨江少有的带泳池会所的风貌别墅项目。
项目目前为准现房状态，预计 2026 年底交付，首开推出小区最中心的 7 幢共 27 套。采用石库门红砖外立面，前后双入户设计。
兰桂坊 855｜33 席红砖里弄，保利 + 华丽家族打造，2027 年底交付
兰桂坊 855位于兰州路 855 弄，东外滩，平凉 71 街坊地块，距 12 号线和 18 号线双轨交站点江浦公园只有约 500 米。
项目由保利发展联合华丽家族打造，上海盛茗悦房地产开发有限公司开发，保利物业。
全盘仅33 套，由18 套精装洋房 + 15 套联排别墅组成，容积率约1.35，绿化率高达58%。洋房建面约 89-198㎡，精装交付；联排别墅建面约180-244㎡，地上 3-4 层 + 地下拓展空间，赠庭院 + 露台，边户带 50-90㎡私院，实得面积超产权 150%，毛坯交付。
价格方面，洋房备案均价约11.7 万 /㎡，总价 980 万起；联排别墅备案均价约14.8 万 /㎡，总价约2669-4100 万。项目采用红砖海派新里风貌，复刻老上海石库门街巷形制。预计2027 年底交付，目前实景示范区可参观，实行验资看房预约制。
中信泰富外滩道（仁懿里）｜79 席风貌别墅，中信泰富 + 杨浦国资，2028 年交付
中信泰富外滩道位于平凉路 339 弄，东外滩，距黄浦江仅约 400 米，与瑞安翠湖滨江相邻。
项目由中信泰富联合杨浦国资打造，是中信泰富在上海的百亿级地块项目。
项目整体规划约240 套，容积率 1.3，由精装小高层和风貌别墅两个组团组成。风貌别墅组团（仁懿里）第一批次推出71 套联排 + 8 套叠加，共 79 席，主要以双拼为主，还有少部分三拼别墅。联排建面约200-380㎡（也有渠道标注 187-380㎡），地上 3 层 + 阁楼 + 地下 2 层 + 隔层，实际使用面积 400-750㎡，292㎡实际面积可达近 600㎡。南北双入户，南花园 20-50㎡。
价格方面，高层均价约13.88 万 /㎡，总价 1500-3300 万；风貌别墅价格尚未完全公示，预计总价3600-7000 万，具体以官方取证为准。项目 2025 年 12 月 31 日首开，目前样板间已开放，可预约实地看房。
交付时间：高层预计2028 年 6 月精装交付，别墅预计2028 年 9 月精装交付。中信泰富自持物业，人车分流，车位配比约 1:1.2，社区配套下沉庭院、7 米高架空泛会所、约 200 米无风雨连廊。
兴华里｜32 席联排，上海城投露香园团队打造，2000 万级最低门槛
兴华里位于渭南路 333 弄，东外滩，距黄浦江约 800 米，西接北外滩，南靠陆家嘴。项目由上海城投打造，开发团队来自露香园项目，70 年产权。
项目由精装洋房 + 32 席联排别墅组成，容积率约1.6，绿化率 43%。洋房建面约 64-144㎡，精装交付；联排别墅建面约131-154㎡，地上 3 层 + 地下 1 层，附赠地下室、花园、露台，四层立体空间，有天有地，南北双花园，全套房设计，私家入户，得房率 90% 以上。
价格方面，洋房均价约12 万 /㎡；联排别墅均价约18 万 /㎡，总价约2000-3000 万，是目前杨浦风貌别墅的最低上车门槛。项目 2024 年 12 月 24 日首开，目前在售，联排别墅为板块稀缺存量产品。预计2027 年 4 月统一精装交付。
项目采用青砖海派风貌建筑，社区做了四条主题巷道（思南巷、安福巷等），把老上海的里弄氛围留住。距地铁 12 号线宁国路站约 750 米，18 号线平凉路站步行可达。
待售 / 即将入市项目
中铁云绣外滩｜98 席科技风貌墅，五恒系统精装，2028 年交付
中铁云绣外滩位于大桥街道 89 街坊，杨树浦路与三星南路交汇处，杨浦滨江核心低密九宫格地段，直线距黄浦江岸约 400 米，北侧紧邻美团、B 站总部。项目由中铁置业打造，是上海首个科技风貌墅区。
全盘仅98 席，由6 栋 4 层叠墅 + 13 栋 2-3 层独门合院组成，容积率仅1.4，建筑限高 12 米，无高层楼栋穿插排布，低矮舒展的建筑肌理完美契合滨江风貌管控要求。
产品覆盖建面约170-212㎡四层叠墅和185-250㎡合院，下叠附赠地下室与私家庭院，合院独门独院私属电梯入户，南侧一线临江合院 270° 滨水视野。
价格方面，叠墅均价约9.8-11.5 万 /㎡，合院均价约12-15 万 /㎡，首批总价约2400-4200 万（叠墅 2400-3000 万，合院 3800-4200 万）。项目最大亮点是五恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁），全装修交付，是上海风貌别墅中少有的科技住宅。
项目目前处于待售状态，示范区及样板间预计 2026 年 7 月底开放，首批仅推 31 套（叠加 20 套 + 合院 11 套），具体入市时间以官方取证为准。预计2028 年 3 月 31 日整体精装交付。
保利外滩曜｜20 套双拼别墅，保利外滩系旗舰新作，2028 年交付
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