昨天，广州土拍市场又杀疯了。
3宗宅地合计超118亿落袋，把广州土拍市场的热度推到了新的高度。
更重磅的是，昨天还有两个信息，跟楼市息息相关：
一是全国推进商品房现房销售，二是央行信贷规则调整，房地产新模式来了！
楼市君还收到消息，近期 广州还有一批靓地要上桌，包括琶洲南401、聚龙湾四码头地块等等。
那么昨天的新政，对这些新出让/将出让的地块有什么影响？
|广州城景
|广州楼市发布 摄
壹
先说结论，昨天的新政，或许是国内房地产市场的一个核心拐点。
楼市君认为，新政出台，意味着房地产从过往的高周转快模式，彻底转向了“慢模式”。
这种“慢模式”，是节奏上的慢：
房企拿预售更晚、还开发贷时间更长、烂尾风险更低；买家还贷时间更晚、还贷周期延长、月供减少；地方政府的土地财政依赖，大概率也会有所缓解。
最终的目的，其实都是为房地产市场的健康平稳发展。
从多个层面，新政对房地产都有重要影响：
1、对房企而言，预售门槛全面提高，鼓励现房销售，开发模式全面转向。
楼市君查了一下，目前广州新项目拿预售证的条件为：
七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。
不过这个并不是硬性要求，比如2020年就对装配式建筑进行放宽，只需完成地上总层数的1/10即可拿预售证。
|图源：广州市住建局
但新政后，全国预售条件统一调整成了主体结构封顶。
按照行业惯例，30层楼栋主体封顶大约需要12个月，而施工到1/10总层数大约只需要6个月左右。
这也意味着，新政后，房企拿预售证回款的平均时间，大概率会延长到12个月，比现在至少慢了6个月。
那些当年拿地、当年开盘、当年清盘的快节奏项目，将不复存在。
|广州楼市发布 摄
那么新政后，房企资金压力也会变大吗？
也不尽然！
虽然新的预售条件变严，拉长了房企的回款周期，但房企的信贷反而变松了。
比如央行新规中就规定，预售项目开发贷最长可以做到5年，现房销售项目最长可以做到7年。
银行金融机构综合评估，是具体到每个项目层面，包括项目建设周期、销售方式和前景、还款来源保障等，合理确定房地产开发贷款金额和期限。
这个时间，足够房企建好大部分楼栋并交付了。
并且，房企首次还本日期在项目竣工备案后。
换句话说，房企除了掏土地出让金要自己出钱之外，开发过程中的其他资金都可以从银行获得。
|图源：央行
还有一点值得关注的，就是现售范围——
现售新规，影响范围包括了昨天之前刚拍下的地中，仍未拿到建设工程规划许可证的项目。
并不影响规划已经获批的新盘。
当然，但这也并不是说，新拿地、未拿工规证的项目，就一定要实行现房销售。
政策原文的措辞是“优先选择现房销售”，没有一棒子打死，新项目选择预售模式，大概率还留了操作空间。
当然，现房销售一定是现在的大趋势。
并且，目前对商品房现售的项目，支持政策也不少。
就拿昨天刚出让的广州首个现售项目——南沙万顷沙2026NJY-3地块来说，如果选择现售的话，土地出让金可以分期支付。
在签订土地出让合同30天内支付50%，剩余部分土地出让金可以在2年内支付！
|图源：广州公共资源交易中心
可以看到，如果全面执行现房销售制度，房企不仅在土地出让金上有分期政策，在开发过程也有信贷支持。
中小房企，或许将迎来一个难得的市场机会。
2、对购房者而言，买房压力降低，买到高品质项目的机会也会增加。
新政对买家的影响也很直观。
最直接就是所见即所得真正成为现实，房企为了保销售，在住房品质上也会更加重视。
买房后发现货不对板、甚至烂尾的风险都会大大降低。
另一个点也很关键，就是新规后买家的购房压力也会有明显降低。
一方面是还款时间的延后。
央行新规明确了，现房销售的个人住房贷款在销售备案后发放，预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
也就是说，买家几乎可以在交付后才开始还贷！
要知道，目前广州大部分项目从拿预售证到实际交付的时间，都差不多要2年左右。
新规后，这两年时间不需要还贷，买家就不需要再面临一边交房租、一边交房贷的困境了。
|图源：央行
另一方面是贷款时间延长，买家的月供压力降低。
简单计算一下，100万贷款，按3%利率，30年的月供约4216元，如果是40年，月供会降至3580元左右，降了15%左右。
一个月少支出636元，一年少支出7632元。
这对于工作稳定但是收入不高的群体来说，有一定吸引力。
|图源：房贷计算器
3、对市场来说，短期市场竞争变少，房价也会更稳。
新规之下，还没拿到工规证的项目，无论是现售项目还是预售，入市时间都会推后。
楼市君估计，预售项目入市时间会推后6个月左右，现售项目最高甚至会推后2-3年左右才会入市。
这也意味着，在短期之内，广州新房供应会减少。
根据广州住建局最新消息，广州一手住宅去化周期连续三个月降低。
目前，全市一手住宅去化周期仅有18个月，库存结构持续优化。
并且，推进现售制度的话，房企在土地出让金的支付上也会更加灵活。
那些依靠土地财政的城市，也会寻找新的财政收入来源，土地整体供应量也会进一步走低。
我们都知道，房价的重要决定因素就是供需，在减少供应之后，房价也会更稳。
|广州楼市发布 摄
当然，现售项目的大量出现，也会倒逼房企在设计、施工上的发力。
这些额外成本，最终也会反映到房价上面，房企更加不会轻易降价，对稳房价也是一件好事。
因此，此次新政，可以看成对过往房地产市场的一次“纠偏”，也是一次重要利好。
对房企来说，现房销售会促使房企在品质上下功夫，房企回款周期拉长，但开发过程资金压力减少。
对买家来说，现房销售提高了购房的确定性，还贷时间延后，还款压力也会少很多。
对市场来说，这也是对房地产的一次关键托底。
贰
坦白讲，广州昨天的新政，对楼市的影响堪称“核弹级”。
特别是对房企来说，意味着游戏规则的全面改变。
房企大概率需要重新对市场进行研判，对有意向的地块也需要重新评估。对房企来说，短期内最要紧的事，就是吃透游戏规则。
而这，对刚拍出的地块以及即将开拍的地块来说，都有不少影响。
目前，广州市已经挂牌的宅地主要有两宗：
一是天河广东电视台地块，感兴趣的房企有保利、越秀、绿城、金茂等；二是鱼珠车辆段一期地块，大概率是广州地铁拿下，或将与其他房企合作。
在新规之下，是否会有变动，楼市君也将持续关注。
值得一提的是，据知情人士消息，这两天广州多地过会，琶洲南区401地块、坑口四码头地块，荔湾东沙地块，还有科学城映日路地块，都有望近期集中挂牌，部分地块已经有多家房企提前探路了。
｜广州楼市发布 制图
楼市君也给大家简单聊聊地块亮点。
1、琶洲南区又一场厮杀在酝酿，有石榴岗地块在前，隔壁又是保利天奕，对房企实力要求不低。
2、坑口四码头地块拥有太古里旁+临江两大标签，关乎聚龙湾一线江景豪宅的价格锚点。
3、荔湾东沙地块，无论谁拿，都将成为内港湾片区的重要拼图。
4、科学城可能因为映日路地块再次翻红，板块几十年的发展精华都在地块附近。
接下来，咱们具体展开看看。
琶洲南区401地块
保利天奕隔壁，低密公园住区
先说琶洲南区AH090401地块，是今年7月初商改住调出来的，跟保利天奕仅一路之隔。
有一说一，地块本身的综合素质相当能打，基本可以看做保利天奕的“平替版”。
｜广州楼市发布制
一方面，地块容积率 仅 约2.5，建面近20万方， 体量适中，并且临河涌+三公园，是CBD一等一的低密度公园住区。
另一方面， 经过保利这几年的“开荒”，片区的整体面貌已经非常不错了。
项目西北向是琶洲西区的总部地标群，高层大概率能远眺广州塔和珠江新城，景观都相当不错。
配套层面，广州暨大港澳子弟学校，还有正在招商中的琶洲南TOD的35万方商业综合体、广交会馆都在附近，可以说是众星捧月。
｜广州楼市发布 制图
没有断层空间+界面完整+配套完善+公园环绕+高端居住氛围，又是琶洲顶流地段，这块地有多抢手可想而知。
目前，保利天奕已经网签近700套，多栋住宅接近清栋，近期推出的三期135平四房双主套产品，总价基本都在1000万以上，比较抢手。
按照目前的去化，保利天奕估计下半年就要清盘了。
如果 是保利拿下，那么这把火会自然而然地续上，如果花落其他房企，也避免了直面竞争，时机恰到好处。
｜图源：阳光家缘
坑口四码头地块
聚龙湾太古里旁，一线环幕江景
其次，是荔湾坑口四码头商住地。
经过调规“ 降容+提质 ”后，地块 限高从100米调整为120-150米，景观视野非常开阔。
而这块地最大的亮点之一，正是江景！
它是聚龙湾片区首宗真正的一线江景涉宅地，未来一定程度上代表板块江景房的价格锚点。
而且，地块前排的渣甸仓属于文物古迹未来不会拆，意味着江景几乎无遮挡，这是重要溢价砝码。
｜广州楼市发布制
此外，它的配套条件，也是聚龙湾首屈一指的。
广佛线/11号线沙涌站上盖，很容易打动在海珠西、琶洲、金融城等地办公的潜在客群。
教育资源这块，真光附属鹤洞小学和芳村小学都有可能，还都不差。
最重磅的是，一路之隔的广州聚龙湾太古里，亲密距离几乎约等于“上盖”级别的。
｜广州楼市发布 制图
聚龙湾、一线江景、太古里旁，这些标签注定它身价不菲。
你看，今天聚龙湾坑口地块溢价超过13%成交，实际可售楼面价去到3.4万/平。
这块地素质更好，未来可售楼面价大概率会拍到4万+/平， 刷新荔湾单价地王（保利冷冻厂地块，约4.2万/平）也未可知。
照这个思路，楼市君 认 为，这块地大概率会往超高层大平层豪宅方向去打造， 类似尚东柏悦府、华樾等，向上、向奢找利润空间。
对于想进入聚龙湾且掌握高端赛道主动权的房企而言，这块地，是个很好的踏板。
楼市君获悉，已经有港资企业对地块感兴趣。
荔湾东沙地块
内港湾旁，自带九年制学校
这块地也是新面孔，7月8日时候刚刚公示调规，由纯商业调整为居住/商住。
其中靠近内港湾AF060705和AF060707地块，前者容积率4.5，总建面约54800平，后者容积率4.8，总建面约102500平。
不过，大概率是另外两宗地先出让。
也就是健康港星河cocopark北侧的AF060615和AF060621地块。
这两宗地容积率均为3.2，限高80米，建筑面积分别为19775平和31835平，大概只有两三栋楼的体量，有点像保利珠江印象。
|广州楼市发布 制图
从地图上看，地块的地段还是相当能打的。
地块南侧的健康港星河cocopark基本能解决日常的购物消费需求，不远处还有黄沙水产市场，买点海鲜也很方便。
当然，未来内港湾商业建成运营后，步行即可抵达。
地铁的话，10号线东沙地铁站也在步行范围内。
高德地图测距大概600米左右，步行时间在10分钟内，可以不换乘直达海珠、越秀、天河。
|广州楼市发布 制图
值得一提的是，地块旁边的学校地块，由24班小学升级成45班中小学。
这所学校曾是保利拿下东沙地块时候要求配建的小学，在2024年已经官宣为康有为纪念小学。
没意外的话，地块大概率也将对口这个学校。
|广州楼市发布 制图
学铁商齐全，缺点是大概率没有广州幸福湾和保利珠江天悦的江景。
因此，楼市君认为这宗地下限不低，但上限也有限。
最大可能是参考隔壁的保利珠江印象，主打小面积低总价，跟广州幸福湾和保利珠江天悦错开产品面积段。
如果能控制在300万总价上车，大概率会吸引一大波刚需、刚改买家。
说个题外话，广钢1号地块，楼市君收到消息是华润在谈。
如果协商顺利，后续有望很快挂牌出让。
黄埔映日路地块
科学城核心区，低密宅地
这块地的出让过程也颇为坎坷。
去年4月份，地块“商改住”，由商业地块改为纯宅地。
调规时候的容积率还有3.0，在随后正式挂牌的时候，还进一步降低至2.5，诚意给到了，但最后却终止出让。
当时楼市君打听到的消息，不是地块不够优质，而是正好踏上了国家建筑新规的风口，很多房企想要观望一下。
随后在今年多次传出要挂牌的消息，这次大概率不再是“狼来了”。
|广州楼市发布 制图
如上图所示，地块本身地段相当不错。
地块距离21号线科学城站仅有500米左右，去天河十分方便。
地块南侧的GetMall云汇天地已经开门迎客，集齐了迪卡侬、名创优品、大家乐等商家，基本上逛街需求都能满足。
稍远一点还有萝岗万达广场、大壮国际广场、香雪时光等，生活十分方便。
学校方面，黄埔特意为地块配置了一所24班小学，据说将引入名校。再加上自身配建的9班幼儿园，教育这块基本不用担心。
再加上地块周边尖峰岭公园、科学城体育公园、绿地广场等公园环绕，生态环境也是一流。
|广州楼市发布 制图
更关键的是，科学城已经多年没有新的宅地供应了，目前科学城核心区唯一在售的仅有大壮名城，板块也需要新鲜血液。
楼市君收到消息，地块的出让条件有可能会继续放松。
比如容积率，有希望从2.5继续下调，更契合现在好房子的低密需求，另外就是地价也会相应下调，减轻房企拿地压力。
｜科学城西区航拍
｜广州楼市发布 摄
一句话总结，即将挂牌的这些地块也是走的精品路线：
地段足够核心、配套足够成熟。
对于房企来说，这样的地块意味着安全性很高，房企很容易算得过账，给了房企一个实实在在的安全垫。
而对于买家来说，这些核心地段的新盘，也给了大家更多选择机会。
当然，影响这些土地是否能顺利出让，还要看新政什么时候出细则、房企如何判断后市了。
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