物业5类收费明令叫停，不少小区已经退费，看看你交过冤枉钱吗|交房|住宅|小区|山东|方式催交物业费|物业公司|物业服务|退费

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买房过日子，物业费是绕不开的一笔固定开销。很多普通家庭掏空积蓄购置房产，每个月按时缴纳物业费，本意是换取小区干净的环境、正常运转的公共设施、基础安保服务。可现实当中，不少物业公司会巧立名目，在物业费之外增设各式各样的收费项目，不少业主稀里糊涂交钱，多年下来白白损失几百甚至上千元。

最近两年，全国多地住建、市场监管部门持续开展物业服务收费专项整治行动，梳理清理一批没有法规依据的收费项目，有不少小区经过核查之后，物业公司向业主退还此前违规收取的费用。山东本地也有多个区县开展物业收费排查工作，部分小区业主已经拿到退回的钱款。很多居住在小区里面的住户，并不清楚哪些钱该交、哪些钱属于违规收费。

本文结合《民法典》、《物业管理条例》以及《山东省物业服务收费管理办法》相关规定，梳理出五类已经被明令叫停的物业收费项目，普通住户可以翻找自己过往的缴费票据，对照看一看，自家是不是也交过这类冤枉钱。

一、公共能耗重复收费，物业费已经包含相关成本

在很多老旧小区、新建商品房小区，经常会出现“公摊水电费”“电梯能耗费”“楼道照明费”这类单独的收费名目。不少物业会单独列出来，按户按月或者按年收取，一年一户收一两百块钱十分常见。

很多业主会误以为，电梯运行、楼道电灯、小区绿化浇灌水泵产生的电费水费，本来就需要住户另外掏钱分摊。按照现行法规，普通住宅缴纳的基础物业费当中，已经包含小区共用部位、共用设施设备日常运行产生的能耗开销，电梯运行用电、单元楼道照明、小区公共路灯、绿化供水，全部属于公共服务覆盖范围，物业公司不可以再单独拿出来向业主二次收费。

这里要分清一个容易混淆的边界。小区商铺、物业办公室自身使用产生的水电开销，不可以摊派到普通住宅业主头上；业主自家户内用水用电，由业主自行承担。只有业主装修产生的建筑垃圾清运，属于额外专项服务，可以按照约定收取专项清运费用，居家日常生活垃圾清运，也已经包含在物业费之内，不能再单独收卫生清运费。

山东有部分小区，前期物业合同没有写清能耗包含范围，往年长期单独收取电梯能耗、公摊水电。经过市场监管部门检查之后，认定属于重复收费，责令物业停止该项收费，并且把已经收取的钱款退还给业主，有的小区直接抵扣后续的物业费。

不少业主遇到物业收取这笔钱的时候，不知道如何反驳。遇到这类收费，可以要求物业公司出示发改、市场监管部门批复的收费文件，如果拿不出官方审批文件，业主有权利拒绝缴纳该笔费用。

二、交房环节强制收取门禁卡、电梯卡工本费

不少业主新房收房的时候，物业会提出，门禁卡、电梯卡需要缴纳工本费，一张卡几十元，一户三四张卡就要一两百块。部分物业还设置门槛，不交这笔钱，就不给办理交房入住手续。

按照物业服务收费相关管理规定，房屋交付的时候，开发商和物业应当向每户业主免费配发基础数量的门禁、电梯通行卡片，这部分制卡成本，已经核算进前期建设以及物业服务成本当中，交房环节不可以强制向业主收取工本费。

当然这条规定也不是代表所有卡片全部永久免费。如果业主个人保管不当，卡片丢失、损坏，需要补办新卡，物业公司可以收取卡片实际物料成本，只能够收取制卡本身的工本费，不能漫天要价。现实当中，部分小区补办一张电梯卡收费五十元、一百元，已经远远超出卡片本身成本，属于不合理收费。

山东多地12345政务热线，常年收到业主关于门禁卡乱收费的投诉。经过市场监管部门介入处理之后，不少物业把交房时收取的卡片费用退还给业主，同时重新规范补办卡片的收费标准。

很多老年住户，收房的时候不懂政策，物业说交多少钱就交多少钱，手里没有留存票据。如果手上还保留当年交房缴费收据，上面有门禁卡、电梯卡收费项目，可以拿着票据到物业核对，符合条件的住户可以申请核实退费。

三、无依据收取装修押金、高额装修管理费

家庭新房装修，也是物业乱收费的高发阶段。早些年，很多小区形成习惯，业主进场装修，要缴纳一笔一千到数千元不等的装修押金，另外再按建筑面积收取装修管理费。

从法规层面来讲，物业公司没有法定权力强制向业主收取装修押金。房屋室内装修，只要不破坏房屋主体结构、不改动承重墙体，属于业主正常合法权益。物业可以对装修现场进行巡查，劝阻违规拆改行为，但是不能拿押金作为管控手段，拿不交押金就不让进场装修来要挟业主。

有一部分业主，装修完工之后，物业找各种理由拖延，迟迟不退还押金，一拖就是好几年。部分小区还单独收取装修管理费，这笔费用如果没有写进物业服务合同，没有经过业主大会确认，就属于自立项目收费。

这里也要客观说明，建筑垃圾清运属于特殊服务。装修产生大量砖块、水泥渣土，和日常生活垃圾不一样，物业代为联系清运车辆处理，是可以据实收取建筑垃圾清运费，收费标准要提前公示，明码标价，业主自愿选择。不能把建筑垃圾清运费和装修押金、装修管理费混为一谈。

省内不少小区，过去常年收取装修押金，接到业主投诉之后，住建部门督促物业停止收取押金，对已经收取的押金，装修验收完毕之后全额返还给业主。

四、产权车位重复收取场地占用类费用

不少家庭花钱买下地下产权车位，办理不动产权证之后，部分物业依旧每年向业主收取一笔“车位占地使用费”“场地资源费”。

业主花钱购买产权车位，车位对应的土地使用权，已经折算进当初购买车位的房款当中，产权归属业主，物业无权重复收取土地占用相关费用。

区分两个概念，很多人容易搞混。产权车位，物业可以收取的是车位的停车服务费，这笔钱用于地下车库保洁、照明通风、监控设备维护、车库秩序管理，该收费项目、收费标准需要明码标价，写进物业服务合同，执行当地政府指导价。但不能在停车服务费之外，再凭空增加一笔场地占用、土地使用费。

山东部分地市开展物业专项排查，发现部分小区向已经购买产权车位的业主，违规收取占地相关费用。监管部门核实之后，要求物业停止收费，对过去已经收取的费用，向业主进行退费处理，部分小区整体退费规模达到几十万元。

还有一类常见情况，小区公共道路划出的车位，这部分属于全体业主共有，产生的收益理应归全体业主，用于小区公共设施维修、抵扣物业费。物业不能不经过业主大会表决，私自定价收钱，把公共收益截留。按照《山东省物业服务收费管理办法》，公共区域经营收益，物业公司需要按季度公示收支明细，接受全体业主监督。

五、超期限预收物业费，超收部分应当退还

正常缴纳物业费，都是按月、按季度缴纳。现实中，部分物业公司会要求业主一次性预交一年、两年甚至更久的物业费。

各地政策普遍对物业费预收期限做出约束，普通住宅前期物业，物业费预收不能超过6个月。物业强制要求一次性预交一两年物业费，属于不合规操作。业主有权只缴纳半年以内的物业费，拒绝物业的长期预收要求。

有两种情形可以申请退费。第一种，已经预交超过6个月的物业费，后续物业公司服务到期退场，没有继续提供服务，还收了之后几年的物业费，多收的部分，业主可以要求全额退还。第二种，房屋长时间空置，部分地区有空置房物业费减免政策，按照当地政策标准，多收取的物业费，同样可以申请核算退费。

依据最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释，物业服务企业擅自扩大收费范围、重复收费，业主请求退还已经缴纳的违规费用，人民法院是予以支持的。

理清维权步骤，普通业主可以这样维护自身权益

了解完五类叫停的收费，很多住户会关心，如果自己确实交过这类费用，该通过什么样的途径处理，不建议直接和物业发生争吵冲突，按照合理流程一步步操作，效率更高。

第一步，整理保存缴费凭证。把过往的收据、缴费截图、转账记录、物业收费单据全部整理出来，标注清楚收费项目、缴费时间。票据是维权最重要的依据，很多中老年住户习惯现金缴费，没有留存票据，后续维权会增加难度，往后各类缴费尽量保留纸质或者电子凭证。

第二步，先和物业服务企业沟通核对。拿着票据，找到物业工作人员，指出对应的收费项目，要求对方出示该项目对应的官方收费文件。如果确实属于违规收费，可以提出核实账目、申请退费或者抵扣后续物业费。部分小区接到业主合理诉求之后，内部核查确认，就会办理退费，不用走到投诉举报环节。

第三步，如果沟通协商没有结果，可以向主管部门反映。山东本地业主可以拨打12345政务服务便民热线，把小区名称、物业公司名字、违规收费项目、缴费时间、票据情况如实说明。工单会分派到属地市场监管局、住建局物业科，相关部门会介入核查调解。市场监管部门负责查处乱收费、自立收费项目；住建部门负责监督物业服务履职情况。

第四步，涉及金额比较大，经过行政调解依旧无法解决，业主可以通过人民调解、司法诉讼途径维护个人合法权益。

在这里也要客观讲清楚，不是只要对物业不满意，就可以全部拒交物业费。物业公司按照合同约定提供基础物业服务，业主就应当按时足额缴纳物业费。不能因为存在某一项违规收费，就直接一分钱物业费不交，这样反而会让自己处于被动位置。正确做法是，对违规收费项目提出异议，要求退还，正常合规的物业费，依旧按照标准缴纳。

认清几个常见误区，避免被网上不实说法误导

网络上流传不少关于物业收费的说法，其中有一部分并不符合现行法规，普通住户要学会分辨，不要被错误信息误导。

第一种误区：只要小区有广告、停车公共收益，物业费就应当直接全部免除。小区广告、公共车位收益属于全体业主，需要公示，经过业主共同决定，可以用来抵扣物业费、补充维修资金。但不等于有公共收益，物业费就可以直接全部不交，具体如何使用，要走业主大会表决流程，不是单方面由业主个人决定。

第二种误区：只要房屋不住人，物业费就可以一分不交。房屋空置，山东各地有对应的空置房屋物业费减免政策，一般是房屋连续空置一定时间，可以按比例减免，不是直接全部免交，具体执行标准看当地文件。

第三种误区：只要物业有一点服务不到位，所有物业费都可以拒绝缴纳。物业服务存在瑕疵，比如卫生打扫不及时、绿化维护差，业主可以向主管部门投诉，要求物业整改，也可以通过业主委员会对物业进行考核。但是单纯服务有瑕疵，不等同于可以完全拒交全部物业费，法院处理相关纠纷，会结合实际服务情况综合判定。

第四种误区：只要网上说属于违规收费，就直接上门找物业大闹。各地政策存在地域差异，同样的收费名目，在不同城市执行尺度会有区别，不要拿着外地网络上流传的说法直接照搬，一切以当地发改、住建部门正式文件为准。

物业收费规范化，离不开全体业主共同参与

物业和业主，本质上是服务和被服务的合同关系。业主出钱，换取约定标准的物业服务；物业公司收取费用，就要履行对应的服务义务。

最近几年，各地加大物业领域整治力度，不少小区完成退费整改，一方面是监管部门加大检查查处力度，另一方面也离不开广大业主主动关注政策，敢于合理维护自身权益。很多乱收费项目，之所以能够长期存在，就是大部分业主不清楚政策，觉得金额不算太大，选择息事宁人。日积月累下来，整个小区全体业主会承担一笔不小的额外开支。

有条件的小区，积极成立业主委员会，业主委员会可以代表全体业主，审核物业服务合同，监督物业收费项目，要求定期公示公共收益收支，遇到违规收费问题，代表全体业主统一对接主管部门，比单个业主沟通，更有话语权。

普通住户平时多留意小区公示栏，正规物业公司，需要把服务等级、全部收费项目、收费标准、投诉举报电话张贴在小区显眼位置，接受业主监督。凡是没有公示，凭空冒出来的收费名目，都要多打一个问号，多问一句政策依据。

房子是大部分普通家庭一辈子最大的资产，居住当中的每一笔开销，都应当明明白白。翻看家里的旧票据，看看这么多年居住小区，有没有碰到上面提到的这几类收费。

那么，你居住的小区，遇到过哪一些物业巧立名目的收费？是否碰到过退费整改的情况？欢迎在评论区留下自己的经历，一起交流探讨。关注账号，持续分享民生相关政策解读，了解和老百姓生活息息相关的各类实用信息。