9家上市物企半年报揭示的五个真相：增收不增利、应收暴涨、退场潮来袭|上市公司|中海物业|半年报|物业公司|物企|现金流

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深度数据

9家上市物企半年报揭示的五个真相：增收不增利、应收暴涨、退场潮来袭

碧桂园服务、万物云、中海物业、雅生活服务、时代邻里、特发服务、中天服务、越秀服务、融创服务——2026年中期业绩全拆解。业主需要知道的那些数字。

8月密集披露季结束，9家上市物业公司交出了2026年上半年的成绩单。把它们放在一起看，结论很清楚：行业正在经历一场静默的结构性重组——收入还在涨，但利润在缩水；规模还在扩，但现金流在恶化；技术在升级，但人工成本依然吃掉了大部分利润。

这些数字不只是投资者的事。每一家物业公司的财务健康程度，直接影响你小区的设备维护、保安保洁、电梯维保和绿化养护的质量。看懂这些报表，就是看懂你家物业还能撑多久、会不会换、换了会不会更好。

9家

港股+A股上市物企

7/9

净利润下滑

平均↓

毛利率普降

一、全景数据：九家物企，一张表看清

以下数据全部来自各公司2026年半年报公开披露信息。港股公司均为港交所上市公司，A股公司为深交所上市公司，数据来源可靠。

2026年半年报核心数据横向对比

公司

营收

营收增速

净利润

净利增速

毛利率

毛利率变化

碧桂园服务

245.01亿

+5.7%

9.50亿

-4.6%

18.1%

-0.4pct

万物云

191.10亿

+5.4%

7.82亿

-1.3%

12.7%

-1.0pct

中海物业

74.85亿

+4.5%

7.01亿

-9.0%

雅生活服务

60.64亿

-6.2%

3.17亿

-8.1%

14.7%

+0.2pct

特发服务

15.03亿

+7.9%

0.64亿

+8.3%

11.35%

+0.91pct

时代邻里

13.05亿

+7.3%

+17.5%

19.7%

中天服务

2.10亿

+6.5%

0.15亿

-21.6%

20.54%

-4.77pct

越秀服务

-12%

融创服务

-20%

+71%

数字背后的规律

9家物企中，6家营收正增长，但净利润增长的只有3家（特发、时代邻里、融创），其余6家利润全部下滑。更扎心的是，营收增长的6家里，有4家"增收不增利"——收入涨了，利润反而跌了。
二、真相一：增收不增利，成了行业通病

碧桂园服务营收245亿、增长5.7%，但股东应占利润下降4.6%；万物云营收191亿、增长5.4%，但核心净利润下降1%；中海物业营收75亿、增长4.5%，但归母净利润下降9%；中天服务营收增长6.54%，净利润却暴跌21.6%。

这四家都在"涨收入、跌利润"。钱去哪了？

答案很直白：人工成本涨了，项目报价涨了，但物业费涨不动。

物业公司最大的成本就是人工，通常占总成本的60%~75%。最低工资标准每年上调、社保合规趋严、保安保洁招人越来越难，这些成本是刚性的。而物业费呢？多数城市有指导价上限，调价需要业主大会表决，难度极大。收入端的弹性远低于成本端的刚性，利润空间自然被压缩。

碧桂园服务的做法是行政开支同比压降9.3%，行政费率降到8.2%。万物云靠AI和机器人省了4300万行政费用。特发服务搞数智化提效。大家都在想办法从管理里挤利润，但空间越来越小。

对业主意味着什么

物业公司的利润越来越薄，要么降低服务标准来控制成本，要么想办法提高收缴率和涨价。如果你的物业公司利润已经很低，它可能已经在削减你看不到的服务频次——比如减少设备巡检次数、延长保洁间隔、推迟设施维修。
三、真相二：应收账款是个定时炸弹

这轮财报中最让人警惕的信号，不是利润下滑，而是应收账款的持续膨胀。

应收账款 vs 现金：谁更危险？

公司

应收账款

现金

应收/现金倍数

雅生活服务

84.12亿

25.90亿

3.2倍

碧桂园服务

161.82亿

特发服务

7.27亿

2.43亿

3.0倍

中天服务

1.74亿

应收/营收=83%

万物云

70.02亿

103亿

0.68倍

最危险的是雅生活服务。应收账款84亿，是现金25.9亿的3.2倍。更致命的是，应收账款还在以远高于营收增速的速度增长，半年度减值损失同比暴增26.2%。这意味着越来越多的钱可能收不回来。

中天服务的应收/营收比达到83%——每赚100块钱收入，有83块还没收回来。特发服务的应收账款增速也是营收增速的3倍。

应收账款高，意味着物业公司在"垫钱干活"。业主不交物业费、开发商拖欠关联方费用、政府项目回款慢——这三个来源叠加，导致物业公司的利润只是纸面上的数字，现金并没有真正到手。

业主必须知道

如果你的小区物业公司应收账款很高，它可能会：减少对小区的投入来保现金流、催收力度加大导致业主关系紧张、甚至考虑退出项目。高应收也是物业公司经营困难的先行指标——收不到钱，最终会影响服务质量。
四、真相三：关联方依赖正在被"切除"

过去，物业公司最大的客户就是母公司开发商。碧桂园服务从碧桂园地产接项目，万物云从万科接项目，雅生活从雅居乐接项目。但这两年，开发商暴雷，物业公司被迫"断奶"。

数据说明了一切：

万物云的关联方收入占比已经降到4.3%，创下历史新低。开发商业务收入同比下降27%，从2021年的23.7%骤降到现在的5.1%。关联方应收账款也在快速下降，原值同比减20.5%，净值同比减50.6%。

碧桂园服务的关联方收入占比从2018年的20.3%降到现在的0.6%——几乎可以忽略不计。

融创服务更激进，直接搞了"清零行动"，把所有亏损的关联方项目全部清理掉。虽然营收下降了20%，但利润反而暴涨71%——"刮骨疗毒"，割掉了烂肉。

去关联化是好事，说明物业公司在真正走向市场化。但过渡期的代价也不小——关联方业务收缩留下的毛利缺口，需要靠市场化新拓来填补，而市场拓展的竞争越来越激烈、利润率越来越薄。

行业拐点

2026年是物业公司"独立造血"的分水岭。关联方收入占比低于5%已成头部标配，能不能在市场化竞争中活下来，才是决定未来的关键。对业主来说，如果你的物业公司还在严重依赖开发商输血，那它的独立性值得怀疑——一旦开发商再出问题，你的小区可能直接被"甩"出来。
五、真相四：退场潮来了，但不是坏事

2026年上半年，物业公司"退场"成了行业热词。

万物云退出了139个住宅项目，对应年化收入7.4亿。同时还主动放弃了16个低毛利的B端项目。这些项目要么亏钱、要么收缴率太低、要么开发商空置导致无法维持。

越秀服务更狠，直接退出500万平方米管理面积，主动收缩规模。它是国企，选择的是"宁要高质量的小盘子，不要亏钱的大盘子"。

碧桂园服务退出50多个亏损项目，80%以上的低利润项目实现了利润提升。

退场的本质是什么？是物业公司在说：这个价格，我干不了。

过去几年，很多物业公司为了冲规模，用极低的价格抢盘。结果发现收不抵支，只能靠压缩服务、拖欠供应商来硬撑。现在行业进入存量竞争阶段，亏钱的项目没人愿意接了。

这对业主是坏事吗？不一定。低质量物业公司的退出，反而给了业委会重新选择的机会。但前提是——你的业委会有能力组织招标、筛选新物业、平稳过渡。

退场潮的三种类型

万物云披露了退场项目的构成：开发商空置类占40%，非战略项目占20%，承接业委会项目类占20%，合同到期不续约占15%。也就是说，只有不到一半是因为"被替换"，更多是物业公司主动选择退出亏损项目。
六、真相五：机器人和AI，正在改变游戏规则

在所有半年报中，最让人眼前一亮的变化，是技术投入从"讲故事"变成了"出数据"。

碧桂园服务的清洁机器人"零号居民"已经落地超过4700栋楼栋，部署近1700台。单台机器人服务2~5栋楼，效率提升50%以上，单台每年节省人工成本近万元。下半年还要量产不少于5000台，其中一半对外销售。此外，19个AI智能体已经在运营中部署，日Token消耗达到百亿级，793个项目实现自动排班，覆盖率95%以上、准确率90%以上。

万物云的清洁机器人已经覆盖10个住宅项目，使用机器人的项目人均管理面积显著提升，年度总成本下降21.4%。AI财务审核助手"财翠翠"和面向业主的AI服务助手"可可"已经上线，累计服务超过47万名客户，响应业主诉求超过10.7万单。

时代邻里提出"人机结合"的智能清洁和绿化灌溉方案，用物联网和数字孪生构建社区全息数据库。

这些不是PPT上的规划，而是已经跑通的数据。碧桂园服务的机器人单台年降本近万元——如果部署5000台，一年就是5000万的成本节约。万物云机器人项目成本下降21.4%——这不是微调，这是结构性的成本变革。

技术落地带来的行业洗牌

能用得起机器人的是大公司，小物业公司根本投不起。这意味着头部和尾部物业公司的成本差距会越拉越大。未来3~5年，没有数字化能力的中小物业公司，要么被收购，要么被淘汰。
七、行业分化：谁在向上，谁在下沉

把9家物企放在一起看，行业分化的格局已经非常清晰：

分化格局：四类物企

类型

代表企业

特征

科技驱动型

碧桂园服务、万物云