所有事情的出现都没有提前预兆
哪怕你以为未来肯定会来
但是真的要来的那一瞬间
你还是会猝不及防
其实我提前一天大概知道了政策细节
但是真的出台的时候还是认真看了内容细节
关于房地产大力推进现房销售的各种政策细节
确实是我入行至今觉得最为重大也最为重磅的政策
大家可以自行查阅
有一些核心的点，和大家梳理下
1、单体建筑应完成主体结构封顶才能预售
门槛比之前提升很多
2、商品住房项目竣工验收才能解除资金监管
在此之前钱不能出来，彻底堵住烂尾楼
3、新出让土地的项目，优先选择现房销售
4、优化销售定金模式，收的少能退还
利于每一个购房群体
5、优化土地出让方案，可带规划方案出让，企业须用自有资金购地
资金门槛更高了
先强调下，目前是针对全国的指导意见
不同地方可能针对细则有对应调整，这些都是后话
那这些政策好吗
当然利好
对于民生和城市发展都是好事情
某种程度上也是出台这样政策的根本性原因
但是今天我更想从房地产行业、企业以及地产人的角度聊聊
因为这里面有两件事和行业的过往是完全不一样的
1、优先现房销售，哪怕预售也要结构封顶
2、项目竣工验收才能解除资金监管
这两件事如果严格彻底的执行，会彻底扭转企业的发展逻辑
所以我们假设如果这两件事彻底落地
后续整个地产开发会经历什么
01
毫无疑问
更严厉的资金政策一定会极大地影响大型开发商的整体资金运转
但是与此同时
小型企业，民营企业在土地端的机会会更多
整体土地市场新面孔会更加丰富
不像现在来来去去就这么几张面孔
一些真正的品质型房企也会迎来更多机会
一些有口皆碑的细分类房企会得到更多资源倾斜
另外
不论是因为主动还是被动，现房销售都会变得越来越多
直到成为主流
除了一些房企响应政策选择现房销售之外
也因为现在你提前卖也没好处了
资金必须要在竣工交付才能出来
那与其提前卖不如好好做完再卖
当然，另外一个变化
整个开发周期会变快
以前预售之后到交房的时间其实都非常长
这个时候房贷开始还了，但是房子还不能住
万一出现烂尾了，这个情况就更加恶劣，房贷你还不能不交
现在交房漫长没啥好处了
开发商为了自己资金可以回笼，也会加快开发周期的运转
所以目力所及范围之内
未来每个客户买房到入住的这个时间都会实质性压缩
02
在土地端，也会出现一个变化
就是应该未来，小地块越来越多，低容积率地块越来越多
说实在的
这个政策其实对于地方城市来说不是利好
特别是以土地财政为主导的城市
过高的投资门槛一定会让开发商拿地的积极性降低
所以为了降低投资门槛
未来很多城市会积极推进小地块，或者低容积率地块
从而降低整体的地块规模，降低资金门槛
按照这样的趋势，可能城市核心区的土地不再是主力了
郊区别墅地块的出让会具备更多的吸引力
这倒也挺符合趋势
毕竟现在郊区的房地产市场活跃度远不如市中心，也需要吸纳更多的关注
而从城市发展而言，城市更新也不只是市中心的焕新
更多的还有近郊板块重新定义
类似国外的近郊townhouse的产品也会成为未来周期的开发主旋律
03
对于行业，其实还有一个非常明显的目的
就是彻底的把房地产往制造业方向去推
之前其实已经有若干信息有点这样的迹象
包括之前对于住房归类为商品这个信号
但是今天来看，这个举措是非常明显
就是直接定义房地产是制造业
所以对于制造业而言
客户买的商品，所见即所得，买了就能用，然后要就直接买，核心周期内也能退
这些都是消费品行业司空见惯的事情
现在开始慢慢地进入到房地产行业了
在几天之前，行业内还有一个热点事件我没追
就是这位仁兄
好久不见居然还胖了点
各位有没有想过恒大事件为什么在最近迎来宣判
本质上也用这样的点状事件对外表态，行业旧模式的彻底告别
以前的房地产是什么模式，说实话就是金融模式啊
预售模式有客观存在的道理，但是也确实加速房地产金融属性的产生
而这种模式对百姓和行业带来的伤害真的可以说是巨大的
对客户而言现房销售，对企业而言自有资金……这些都是坚定不移地把地产推向制造业的举措
而且这还可能只是开始
未来的政策会越来越多
可能都是之前没见过的，但是在消费品行业习以为常的
04
另外，我们昨天的推送大家也可以看看，二手对新房的根本性影响到底是什么
房地产行业的主角可能真的要转移到二手房赛道了
未来伴随着资金的严格，一手的供给侧必然会迎来下滑
整个市场的主旋律会更多的集中在二手房赛道
毕竟这个赛道不存在所谓烂尾的风险
这是二手房的使命
本质上也是一手房必须浴火重生的必然
所以此时此刻，每一个地产开发商都要给自己灵魂拷问：
如果还要做房地产，到底做这行干嘛
这件事非常重要
因为很明显这件事现在赚钱越来越难了，而且要求越来越高了
再也没有什么轻而易举赚钱的可能了
甚至最后赚的都是辛苦钱
所以继续做房地产干嘛
或许未来整个一手房根本就不需要那么多的规模，那每一块地最后呈现的样子到底如何
这件事值得每个操盘手午夜梦回的时候认真想想
时代其实已经翻篇了
花太多时间去想为什么其实没有必然
更多的需要思考应该怎么办才是关键
我们在行业内倡导单盘主义已经三年了
你说我们三年之前就知道今天吗
那肯定没有
但是行业的终局必然就是这么一个趋势
与其思考趋势什么时候来，判断政策还有哪些口子，不如认真思考终局是什么，以及如何为终局做准备
05
房地产的终局如此
那么房地产政策的终局是什么
对于政策的落脚点，一直都是有优先排序的
关于房地产政策
首先关注的是民生
如何让购房者和住房人的权益得到最大程度的保障
其次是城市
如何依赖地产开发让城市更加健康，发展更加可持续
然后才是行业
再然后才是开发商
所以这么理解或许大家知道为什么会开发商如此严格
因为本质上新模式下一切的一切都是为城市为人民
这一点毋庸置疑
这一点也没什么好质疑的
所以换句话来说，要么就不要做地产了
如果还在做地产的开发商，与其去思考如何到底政策有没有灰度空间到底怎么打擦边球
不如认真想想到底怎么做才是对客户好，对城市好
这里举个例子
现在这个政策很多开发商很难受
但是对于南京的中堃来说就是迎来了最大的政策利好和时代红利
为什么
因为别人创业开始就选择房子就应该现房销售的
当时的这个决定就是基于如何为客户做更好房子而思考的
你说这是巧合吗，可能是吧
你说这是必然吗，这么说其实也没什么问题
所以还是那句话，与其思考各种细枝末节
不如认真看到远处的终局，思考如何为城市为客户创造价值
本身合理的商业模式就是在为客户创造价值的过程中产生的
这件事放在房地产里当然也是应该的
06
上个礼拜我的转型周年发布会，主题：看到整个战场
其实这就是我们描绘的完整战场
你以为的炮火，可能只是点状摩擦，你以为的变天，或许才是碧海蓝天
站位不同，视角不同，也许感受到的细枝末节也就不同
整个房地产此时正在追求一场程序正义
回归制造业之后的程序正义
只有程序正义，才能确保结果正确
相信这句话
或许是我们这一代地产人必须要领悟的道理
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第6692篇原创文章
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