根据戴德梁行2026年8月27日发布的首份《亚太居住领域房地产投资者调查报告》，新加坡在亚太地区最受欢迎的居住类房地产投资目的地中排名第三，仅次于澳大利亚与新西兰和日本。
85%投资者计划加码
报告的受访者是机构投资者、基金经理和上市房地产公司，他们合计管理约22.4万个居住单元或床位。
投资者的信心非常足。85%的受访者计划在未来五年增加在居住类房地产上的投资，其中近四成表示会“显著增加”，而且没有任何受访者打算削减投入。
受访者群体预计，未来五年内将在亚太居住领域部署约332亿美元的资金。戴德梁行亚太区居住领域主管纽兰指出，居住类资产正从“另类投资”转变为机构投资者的“核心资产类别”，原因在于需求稳健、收益具有防御性，以及强劲的结构性增长动力。
三个赛道最受青睐
投资者对资产类别的偏好也比较集中。
建房出租和长租公寓最受青睐，34%的受访者将其列为未来三年的首要投资目标。共享居住以23%的关注度排第二，略高于特定用途学生宿舍的22%。报告特别提到，共享居住模式在新加坡这样的枢纽型城市越来越受欢迎，因为它有价格优势，小户型设计和运营方式都很灵活。
报告显示，居住房地产的供应依然跟不上需求。因此，超过七成的受访投资者正积极考虑重新定位资产或改变用途，包括将办公楼和酒店改建为居住房地产。
在新加坡，这种“存量改造”已成为进入市场的一个关键路径。报告举了两个例子：凯德雅诗阁信托近期收购的共居项目Coliwoo Midtown，其前身是山源大厦，2024年从商业用途改为住宅；城市发展在富士施乐大厦原址上重建的高档私宅铂海峰，也是办公楼改住宅的案例。
房价稳涨，租金回报承压
市场基本面也有数据支撑。戴德梁行预测，2026年新加坡私人住宅价格全年涨幅在2%至4%之间。支撑因素包括有限的未售库存、持续的移民人口流入，以及较低的融资利率环境。
私人住宅租金在2026年预计上涨约2%，但因印花税和房产税较高，净租金回报率维持在约2%至3%的较低水平。
报告所指的趋势并非仅限于机构层面的操作，在新盘市场同样可见。位于武吉知马第11区的达恩•豪庭（Dunearn House），是马城总体规划下首个私宅项目，自7月底开售以来首个周末即售出56%，三卧房全部售罄，买家以新加坡公民和永久居民为主，印证了报告提到的“自住需求驱动市场”的判断。
达恩·豪庭的火爆并非偶然。作为马城发展总蓝图下的首个私宅项目，武吉知马区内99年地契新盘供应本就有限，上一次同类项目入市已是2018年。项目毗邻的政府售地第二幅地段，地价已高出215元/平方英尺，分析师预计未来新项目尺价可能高出25%。周边名校云集，吸引了大量家庭买家，而武吉知马规划区过去五年非有地住宅转售价格上涨38.5%，跑赢核心中央区的16.3%，进一步验证了区域的长期价值。
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