8.28新政，一大核心在力推房地产从期房销售转向现房销售。这会让市场的供给出现两年左右的断档，会在短期会改变市场的供求关系，可以说是一支改变房价走势的强心针，有利于房价的止跌回升，刺激当下萎靡的销售。新政之下，受益最大的房地产企业类型，次第包括:第一，房产中介公司；第二，已经提前出清风险、目前手握优质项目的房企；第三，本身资金充裕、融资成本较低的房地产国企、央企。

但是，市场价格回暖是一回事，房地产企业的前途、命运，可能又是另一回事。在短线鸡血后，后面两三年内，因为期房销售转为现房销售，大量房企很可能会陷入可售楼盘青黄不接、营收进一步大幅走低的局面。但现房销售、项目资金封闭管理等，却必然导致项目回款周期大幅拉长、资金成本大幅增加。在这样的背景下，房地产企的各项成本必然大幅上涨，由此导致多数房企在资金链上越绷越紧，利润还会进一步下滑。尤其是目前还没上岸的快周转房企，未来两三年，很可能亏损会进一步加剧，甚至会批量倒闭。整个行业景气度软着陆的时间，也会进一步延后。

注意，文人这里说的快周转房企，不仅包括有民营房企，也包括房地产企业中的大部分国企、央企。看看现在上市房企中的国企、央企，以往由于借钱容易，资金成本低，有几个前面不是靠极速扩张、靠快周转过日子的？一旦市场节奏慢下来，它他们一样也受不了。目前，看今年半年报，连优秀如招商蛇口、保利发展者，离风险出清、平安着陆，都还远得很。半年报显示，他们的营收毛利率，现在都只有10%出头了，后面，他们不但会面临化解以前拿下的高地价项目滞后亏损的压力，而且，由于期房逐渐改为现房销售，且项目资金封闭管理，经营成本、资金成本的大幅上升，更会让他们已经绷紧的资金链，面临雪上加霜的考验。最极端的如华发股份，昨天公布的半年报显示，其平均毛利率居然只有5.33%了——在内行看来，这样低的毛利率，纯粹就只能是赔本赚吆喝，根本谈不上盈利的可能。在新政落地的过程中，这样的房地产企业，不死也还得掉几层皮。以前，我们防备的是房地产项目的大量“烂尾”，未来，我们要担心的是房地产开发商的批量“烂尾”！

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新政治之下，市场普遍看好房地产板块本周有板块行情。但文人提醒，短线参与房地产企业炒作的，一定要清醒。至少要精选标的，综合考虑企业的短期与中长期前景。别钻头不顾腚，要担心短线炒作后的一地鸡毛。

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