今年救楼市最大的王炸，突然降临了|新型房贷产品|月供|楼市|王炸|贷款人|首付

8月份的楼市迎来一波又一波的政策冲击。本以为各地方稳楼市政策起此彼伏，已经是淡季中的盛景，未曾料到真正的王炸竟然来自中央层面。

8月底，楼市迎来了两大重磅变化，一是个人房贷最长期限从30年变40年，二是现房销售正式落地。这两个改变都颠覆了之前房地产漫长发展周期的规则，尤其是前一项，来得不可谓不突然。

这次小编没用错词，这个政策确实称得上“重磅”二字。

咱们重点看看这个30年变40年的政策到底说了啥，又有什么样的影响。

8月28日，中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），国家金融监管总局、中国人民银行联合印发《关于印发<个人住房贷款管理办法（试行）>的通知》，国家金融监管总局发布《关于印发<商品住房开发贷款管理办法（试行）>的通知》、《关于印发<商业地产贷款管理办法（试行）>的通知》。

通知一大堆，都可以pass，主要的核心内容总结一下就三大方面。商业住房贷款个人住房贷款、开发贷款和。今天我主要聊聊大家最关心的个人住房贷款。

跟我们大多数人密切相关的个人房贷政策变化，影响最大的一点，就是个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。这意味着购房者可以“以时间换空间”，降低当期还款压力，变相提升购房能力。

按贷款100万元、年利率3%、等额本息测算，30年期月供约4216元，延至40年后月供降至约3580元，等于每月减少约636元。（但总利息增加了约20万元）

很多人乍一看觉得是好事，每月的按揭少还了好几百呢！至于贷款期限是30年还是40年，对很多人来说没什么区别，反正都一样的遥远。

但换个角度思考，从30年延长到40年，你可以说同样的贷款金额，每个月的还款压力降低了；你也可以说同样的月供下，贷款的总额提高了。因为对大多数人来说，月供承受能力才是自己的短板。换句话说，买多贵的房子，先要看我每月能还多少钱；而不是反过来，先选自己喜欢的房子，还款问题事后再说。

这个逻辑大家都能理解吧？有多大那啥穿多大裤衩，所有老百姓买房都是先根据自身实力定个总价区间，才去看房。比尔盖茨的房子再好，咱买不起又有啥用。

比如你估摸着能承受每月4200元的房贷，以前最长30年，你只能贷得起100万；现在40年下你最多可以贷120万。这样岂不是相当于购买力提高了20万吗？

这就是新闻里所说“贷款期限拉长可扩大可承受总价的购房人群覆盖面”的含义。

当然，甘蔗没有两头甜，购买力提升的代价，是你需要多付20万的利息。毕竟多欠了10年的钱嘛。不过没关系，家里人多打几份工，提前10年给它还清，利息不就省下来了。说句不好听的，真要贷款40年，还款期限跟剩余人生哪个更长还说不定呢，没准最后几年压根不需要操心还款了。所以想那么远干嘛。

按上面举例的数字，我们再结合已经降低了的首付比例，稍微深入分析一下新老政策的区别。

以前首付30%，你能贷100万，相当于能买得起140万总价的房子；现在首付15%，但你能贷120万，相当于还是能买140万总价的房子。房子总价没变，月供数字没变，首付一下子少了一半。

换句话说，我们只要有20万首付，就能买到原来需要40万首付的房子，而且月供不变。当然，如果我们愿意掏40万首付就更好了，能买到原来需要48万首付的房子（总价160万），同样月供不变。

是不是有点绕口？其实归根结底一句话，新政之后你再买房，更少的首付、更低的月供、更贵的房子，三件好事你至少能占一个。

但这里边还有一个小问题。月供不变，我们想多贷款，光政策允许拉长期限还不行，因为老百姓贷款的总额是有上限约束的。

我以前写过，老百姓并不是想贷多少款就能贷多少款，需要评估你的收入流水和现有债务，确认你的净流水一般至少要覆盖月还款的二倍以上才行。也就是说，即便有抵押物，银行也得确认你还得起钱才行。

所以《意见》还写明一条，就是还款能力上限适度放宽。新政将“月所有债务支出与收入比”由原规定的≤55%放宽至≤60%（含），提高了5个百分点。按领导的说法，这是“适度提高家庭综合债务容忍度”。有了这条，贷款上限就被适度打开了一些。

另外，那些过去的存量贷款人也想享受这样的好事，怎么办？别慌，领导也帮你想到了。针对存量浮动利率房贷，《意见》明确指出满足条件时“借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款”。简单说，老贷款人可以跟银行协商，或者改利率，或者重新贷款，自由选择。

但要注意了啊，存量贷款仅限还没还的那部分剩余本金，已经归还了的就不在政策调整里了。再有一个，如果重新贷款，那银行可是要重新评估房产价值的，按现在的房价，我估计很多人可能不一定贷到以前那么多钱。

这次的《意见》还结合现房销售，要求能拿到房才需要还贷，从根上杜绝了烂尾房问题。个人住房贷款若是现房销售的，要求销售备案后发放；若是期房销售的，要求竣工备案后发放。这下大家至少不用再担心“拿不到房子却要还贷款”这种离奇的事再发生了。

最后，《意见》也明确了对还不起房贷的人群，可以“灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”，但展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，且原期限与展期合计不得超过40年。

对了，《意见》还顺手堵死了原来那批炒房客二抵的通道。“对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款”。当然，现在房价下行阶段，二抵意义本身也不大了。这事跟咱们老百姓没什么关系。

最后附上政策新旧对比一览。

政策讲完了，简单说说我的看法。

首先，这肯定是个大招。大在哪里？就在于它是鼓励大家加杠杆的政策。

在普遍去杠杆的时代背景下，出台鼓励大家加杠杆的政策，本身就是一种勇气。从降首付、降利率到延长贷款期限，操盘手可谓操碎了心。最怕的就是大家不去贷款，更怕的就是大家不但不去贷款，反而提前还款。

加杠杆是有风险的，风险不光是对贷款人，也包括银行。而银行是最怕风险的。现在央行顶着风险也要鼓励加杠杆，可见这件事有多重要。

其次，这还是个妙招。网友对此的评价是：在降息和贴息之间，他们选择了贷款延长。

你仔细琢磨琢磨，降息和贴息的目的是什么？是不是要降低还款人的月供压力？但降息伤害的是银行的利润，贴息则会加大财政的支出。现在这一招贷款期限延长，既达到了降低购房人月供的目的，又不损伤任何人的利润，甚至还有额外的好处——银行有更多的利息、财政有更多的税收、房价有更多的支撑。简直是一石N鸟，一举多得。你说妙不妙吧。

我们不禁想问，这么好的招数，为什么早没实施啊？答案就在下一点。

第三，这也是个险招。加杠杆意味着风险增加，用时间换空间，换个说法就是把风险向后推。

我们都知道现在居民杠杆率处于高位，这几年稍有下降，但仍在60%左右。这还是用GDP计算，如果用可支配收入计算，那我们的居民杠杆率仍处于世界领先水平。在这种情况下，改善收入是唯一的正确答案。今年国家正在实施“城乡居民增收计划”，这是软着陆的正道。

而加杠杆不是不正确，但只属于短期应急的办法。在收入（收入预期）大幅提升之前，加杠杆的风险不言而喻。假如未来的居民收入未能尽快提起来，那么今天加上去的杠杆，会成为未来更重的包袱。

操盘手不晓得这一点吗？肯定晓得，但他们还是这样做了。盲猜他们有他们的理由，我等升斗小民就不得而知了。

前三点都是分析，最后一点是我个人猜测。我感觉这可能是个干招。这个干非干湿之干，乃外强中干之干。不是说招数没有用，只是可能没有想象中那么有用。

买过房贷过款的人应该都清楚，不是每个人都能贷到最长期限的。银行要根据贷款人的年龄和房子的房龄来评估。

比如你30岁，贷款40年就要70岁了，这还是考虑到延迟退休的影响。30岁以上的贷款人，我认为很难批到40年。

还有很多老破二手房，房龄已经很长的，那么银行会给出的贷款年限也会缩减，别说40年，30年有时都贷不到。

所以，不要高估了这条政策的作用范围。它真正作用的人群可能只有那些30岁以下的年轻人，作用的对象也只是那些新房和次新房。这一下就把那些升级置换的需求（往往都是中年人）和买房出租的需求（一般都是老破小）给踢出去了。

再有一个，延长贷款年限，无法改变现在楼市需求不振的核心症结，即《求是》杂志所剖析的“部分居民在就业和收入方面承压明显”、“一些劳动者对未来的就业和收入预期偏弱”的问题。不对症下药，病就不可能治好，这是常识。

年轻人只是年轻，不是傻。即便月供压力有所降低，但代价是多还利息，而对就业和收入的预期并没改变，那他们会有多少解除对购房的后顾之忧呢？我觉得不乐观。