实探黄浦 CAZ 重磅新作｜上海余庆里，150 米淮海路 8 号超塔 + 润园风貌别墅，揭开金陵东路更新的顶豪版图
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开发商新房干货铺 @陈创文2026‑08‑31 上海
上海的高端住宅市场，从来不缺话题，但真正能够搅动整个城市顶豪圈层注意力的项目，往往都离不开两个核心要素：不可复制的城市核心地段，以及承载城市记忆的土地底色。最近华润置地上市三十周年全球旗舰作品发布会落下帷幕，位于黄浦区金陵东路更新板块的上海・余庆里正式完整亮相，一下子就把市场的目光牢牢吸引到淮海东路、浙江南路这一片老城更新热土之上。很多圈内朋友第一时间来问我，这块 2025 年轰动全国土地市场的重磅地块，到底藏着怎样的产品，150 米的超高层住宅淮海路 8 号，搭配上海・润园风貌别墅，这套高低配组合，在黄浦核心 CAZ 究竟具备怎样的分量。今天这篇实地探盘，我就把项目的地块背景、区位格局、规划逻辑、产品构成以及圈层门槛完整拆解开来，带大家看懂上海・余庆里这一座扎根城市原点的综合体大盘。
熟悉上海土地行情的朋友应该还记得 2025 年那场轰动地产圈的交易。2025 年 8 月，华润置地对外发布公告，联合上海南房联合体，以股权转让的形式拿下耀华、余庆里组合地块，整体交易金额达到约 244.7 亿元，成为 2025 年度全国单次土地交易金额较高的记录。很多人只记住了两百多亿这个数字，但很少有人仔细拆解余庆里这宗资产包的内部构成。整个余庆里资产包一共包含六宗子地块，土地性质涵盖商业、商办、住宅多种类型，整体估值 73.27 亿元。华润置地实际获取其中三幅商品房以及商住属性地块，分别是 054‑03、059‑02、060‑02，再叠加一幅租赁加商业用地 060‑01，以及两幅纯商办地块 055‑01、056‑01。而我们今天重点聊到的超高层豪宅淮海路 8 号，就坐落在 60‑02 地块之上，也是六幅子地块当中，住宅定位规格很高的一宗用地。
从地块归属上看，上海・余庆里，这个综合体的总推广名，直接承袭了这片土地流传已久的历史地名，尊重地块原生的历史文脉，也是上海城市更新项目当中很重要的命题。大盘之下，拆分出三个不同的产品案名，用来区分不同业态：综合体大盘统一叫上海・余庆里；超高层住宅，取用极具辨识度的城市门牌，命名淮海路 8 号；低密的历史风貌住宅产品线，则延续华润在上海高端住宅的产品序列，定名上海・润园。
很多人会好奇，为什么要直接用淮海路门牌作为超塔住宅的案名。在上海，门牌本身就是资产与身份的载体。淮海路这条横贯上海核心城区的道路，见证了上海百年都会发展，把淮海路的城市精神，土地稀缺属性，凝结成一个家族可以长期持有的地址坐标，这也是淮海路 8 号案名背后的思考。不是简单借用路名做营销包装，而是项目本身就扎根在淮海东路沿线，把地段价值直接烙印进案名之中。
接下来我们把视角落到区位本身，60‑02 地块四至范围清晰：东至浙江南路，南至淮海东路，西至永寿路。把它放到上海城市版图之中，你就会理解为什么业内称这里近乎上海的城市原点。地块刚好落在人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌保护区交汇的核心地带。往外辐射开去，人民广场、淮海路、新天地、豫园、外滩、南京东路，六大上海耳熟能详的核心商圈全部被串联在生活半径之内。
公共交通配套层面，项目紧贴地铁 8 号线、14 号线大世界站，步行即可抵达淮海路成熟商业街。从更大城市更新维度，整个上海・余庆里，本身就是金陵东路成片城市更新板块当中的关键组成部分。金陵东路的更新，不是零散的旧改，而是成片街区级的改造，既要激活商业活力，也要平衡居住功能，同时守护老城的城市肌理。而余庆里这六幅地块，正是金陵东路更新蓝图里面非常核心的一块拼图。一边是外滩的万国建筑，一边是豫园老城厢的烟火，往北衔接人民广场，向西承接新天地的繁华，这样的区位条件，在黄浦 CAZ，可供开发的新建住宅本就不多，能同时拥有商业配套、轨道交通、多重历史风貌资源叠加，更是少之又少。
聊完区位，就要说到项目最有辨识度的标签：150 米的住宅塔楼。对上海核心城区，尤其是历史风貌管控片区有了解的朋友都清楚，黄浦这类核心板块，建筑限高管控极其严格，大部分新建住宅都被限制在很低的高度，想要在风貌保护区的包围之下，打造一栋一百五十米级别的新建住宅超塔，难度可想而知。政策层面对建筑高度、天际线、街区界面都有层层审核，这也造就淮海路 8 号的稀缺属性。
同片区一路相隔的嘉里金陵华庭，同样做到 150 米，楼栋层数在 43‑44 层，对比之下，淮海路 8 号总层数控制在 38 层。在地块面积有限的前提之下，选择向上生长的开发思路，用垂直建筑形态，来释放地面空间，给低密风貌产品留出足够的场地。150 米的建筑高度，也让这栋塔楼成为淮海东路沿线全新的城市地标。这栋超塔交由国际知名 SHoP 建筑事务所操刀整体设计，整套设计思路，可以拆解成向内生长的规划、北商南住的功能布局、重塑城市亲密感的空间体验三个层面，我们一层一层拆开来讲。
第一点，整体规划逻辑：向内生长，而不是向外扩张。项目团队参考伦敦考文特花园城市更新实践，很多人对城市更新的理解，停留在老建筑修缮复原，把老房子修好就完成任务。但 SHoP 给到余庆里的思路不止于此。尊重原有街道尺度，守护这片土地原生的城市肌理，在此基础之上，把过去封闭的街区内部空间打开。借助巷道、公共广场、商业铺面、餐饮场景、多元公共空间重新梳理组织，让沉睡的历史街区重新融入当代上海的城市日常。
简单来讲，不是把老街区做成仅供打卡的博物馆，而是让人可以真正生活在这里。外部保留城市原本的街道界面，内部打开，让商业、休闲、公共活动渗透到街区深处，新建筑和老肌理互相交织，而不是粗暴推倒重建。这也是上海很多核心更新项目想要达成，但很难落地的状态。
第二点，功能布局，大盘执行清晰的 “北商南住” 规划。整个上海・余庆里大盘，北侧两幅地块主要规划商业功能，南侧三幅地块集中排布住宅产品。我们重点说的 60‑02 地块，正好落在南侧住宅组团的核心位置。地块内部，一边是高达 150 米、38 层的淮海路 8 号超高层塔楼，另一边排布 12 栋 2‑3 层的风貌住宅，也就是上海・润园。于是形成非常经典的 “超高层 + 低密风貌建筑” 垂直组合模式。
这也是如今上海核心区豪宅比较常见的产品逻辑：超高层塔楼承担容积率，实现大盘货值；低密风貌别墅，依托历史建筑质感，拔高项目整体调性，打造高溢价产品。两种产品互补，塔楼住户可以收获开阔的城市视野，俯瞰整片老城、外滩方向的城市景观；风貌别墅住户，则沉浸式享受弄堂、院落式的低密居住体验。同一大盘之内，两种完全不同的居住体验，同时拥有余庆里的地段与配套红利。当然，高低配模式对规划设计要求很高，既要处理塔楼和低层建筑之间的尺度关系，日照间距，又要兼顾社区动线、公共景观，还要兼顾对周边老街区的界面影响，在黄浦核心区落地，设计的难度是成倍增加的。
第三点，城市体验层面：重新唤醒上海中心城区独有的城市亲密感。很多人感慨现在上海新社区，大多是封闭式小区围墙，切断了城市和社区的联系。而余庆里在做的一件事，就是消解这种生硬的围墙边界。通过大、中、小不同尺度的空间穿插排布，市民可以从城市马路，步入传统弄堂巷道，再向内走到街区内部街道与公共广场。在行走穿梭的过程之中，不断遇见新的商业门店、特色餐饮、文化展览场景。
老上海给人的记忆，从来不是孤立的豪宅大宅，而是马路‑弄堂‑小院‑市井商业层层递进的空间层次。出门可以逛街，拐进巷道又能收获安静，繁华与静谧一步切换。上海・余庆里希望复刻的，就是这种已经慢慢稀缺的城市体验。不是把社区完全封闭隔绝起来，而是街区是开放的，居住部分又保有足够私密，把海派城市空间的亲密感重新带回金陵东路这片土地。
讲完大盘规划，我们再落到可售产品的体量，这也是顶豪市场非常关键的指标。整个上海余庆里大盘，全部可售住宅，包含风貌别墅加上淮海路 8 号超塔住宅，整体套数加起来仅仅约 100 套。其中风貌别墅大约 50 幢，剩下的份额归属于淮海路 8 号超高层塔楼，塔楼部分可售房源仅 50 套上下。放在黄浦 CAZ 核心，淮海路门牌加持，150 米地标塔楼，再叠加 SHoP 国际团队设计，多重标签全部叠加，合计百套不到的可售住宅，已经能看出来项目的定位，它面向的并不是广义的改善市场，而是国内高净值圈层。
市场上流传的意向客户验资金额设置到 5000 万，这道门槛，本质上就是前置完成客群筛选。项目的逻辑，并不是面向广大客户做推销，不需要去说服大量购房者，而是瞄准那一小部分真正懂得上海核心土地价值的家族客户，把地段、产品、文脉、视野全部做到位，给到少数匹配的买家，让真正意向的客户，很难找到拒绝的理由。这也是当下上海头部顶豪项目普遍的产品思路，供应极度稀缺，客群高度收敛。
很多粉丝后台问我，淮海路 8 号，和上海其他黄浦、外滩周边的大平层相比，差异化究竟在哪里？我在这里结合探盘思考客观做几点对比，方便大家理解。首先是土地属性，它是金陵东路城市更新大盘的住宅部分，不是一栋孤立的住宅塔楼，身后有完整的商业、公共街区作为配套，居住之外，你下楼就可以享受更新之后的街区商业、文化场景，而不是单纯依靠几公里之外的商圈。
其次，它是 “超塔 + 风貌别墅” 共存的大盘，市面上很多外滩、豫园周边项目，要么纯大平层，要么纯风貌别墅，像余庆里这样同一地块之内，既有百米级超高层，俯瞰外滩、老城厢城市全景；又有低层风貌院落产品，体验海派弄堂居住，这样的组合，在黄浦核心并不多见。
再者就是土地获取的背景，两百多亿组合地块交易，华润置地联合本土国企南房集团共同开发，开发商的资金实力，加上本土企业对上海老城历史的理解，城市更新项目非常考验开发商能力，不仅仅是造房子，还要平衡历史保护、公共空间、商业运营、住宅开发多重目标，对操盘团队的综合能力提出很高的要求。
当然我们也要客观看待项目客观条件，地块处在成熟老城核心，周边都是建成多年的城市街区，老城界面有好有坏，城市更新是循序渐进的过程，板块面貌蜕变需要时间兑现。历史风貌区的管控之下，建筑、景观、公共空间的调整空间有限，很多设计需要兼顾多方诉求，不能完全按照纯商品房的思路去评判。同时产品定位是顶级豪宅，不管是塔楼还是风貌别墅，总价门槛会处在上海住宅市场的高位区间，只适配特定圈层家庭。
我在和圈内同行交流的时候，很多人都在讨论一个话题：上海核心区接下来，还会不会再出现余庆里这样量级的项目。从土地供应逻辑来看，黄浦 CAZ 成片大规模可开发住宅用地本就逐年变少。大部分存量资源，来自城市更新旧改地块，这类地块往往涉及复杂历史保护、拆迁安置、商业捆绑，拿地门槛极高，动辄就是上百亿级别的交易，普通开发商很难参与进来。未来更多是零散小地块出让，很难再出现六宗子地块打包，同时产出超高层地标住宅加上批量风貌别墅的大盘。从这个角度看，上海・余庆里的出现，本身就带有时代属性。
再分别梳理一遍项目基础信息，方便大家保存参考：项目总案名：上海・余庆里超高层住宅案名：淮海路 8 号风貌别墅案名：上海・润园项目区位：上海市黄浦区 60‑02 地块，东至浙江南路、南至淮海东路、西至永寿路开发主体：华润置地、南房集团塔楼建筑高度：150 米塔楼层数：38 层建筑设计机构：SHoP 建筑事务所大盘可售住宅总量：约 100 套，其中风貌别墅约 50 幢，淮海路 8 号塔楼可售约 50 套所属板块：金陵东路城市更新片区，临近 8/14 号线大世界站
站在行业自媒体的角度，我一直觉得，评判一座城市的顶豪，不能只看装修标准、户型尺度这些硬件。更要看土地，看这片土地承载的城市故事。余庆里这个名字，不是凭空造出来的案名，它是这片土地流传下来的历史印记；淮海路 8 号，借用城市门牌，把淮海路百年的繁华沉淀，赋予到住宅产品之上；上海・润园风貌别墅，把海派弄堂院落居住，在老城厢边上重新落地。150 米的塔楼向上生长，在严格限高的核心区，争取城市视野；地面部分打开街区，还原老上海巷道广场的空间氛围。向上是现代摩天都会视野，向内是海派老城的烟火肌理，这就是整个项目最核心的价值内核。
很多高净值家庭购置核心城市豪宅，已经不再仅仅追求居住功能，更多是家族资产配置、城市身份符号、土地资源占有。淮海路 8 号以及上海润园面对的，正是这样一类客户：熟悉上海，看懂黄浦核心土地的稀缺，接受城市更新板块成长周期，想要拥有一套扎根上海城市原点的资产。50 套塔楼房源，五十套左右风貌别墅，百套不到的供应量，决定了它未来在二手市场流通，同样会是稀缺标的。
当然还是要提醒各位粉丝，顶豪项目，不要只看发布会华丽的概念输出，后续还要持续关注施工图落地、街区商业的运营兑现、公共空间的实际呈现效果。城市更新项目，纸面规划和最终落地，中间还有很长的落地过程。无论是向内生长的街区规划，北商南住的功能分区，还是唤醒城市亲密感的空间构想，最终都要落到建成之后的实景，我们后续也会持续跟进上海余庆里的动态，等到示范区开放，我会再给大家带来实地踩盘的一手观察。
总结来说，华润置地上海・余庆里，也就是大家重点关注的淮海路 8 号 150 米超塔 + 上海润园风貌别墅，是 2026 年上海黄浦区分量很重的城市更新顶豪大盘。地处三大风貌保护区交汇，串联上海六大核心商圈，地铁配套成熟，依托两百多亿的重磅土地交易，由国际建筑事务所主持设计，超高层塔楼搭配低层风貌别墅的产品组合，整体可售住宅仅约百套，设置较高的意向客户验资门槛，瞄准国内头部高净值家族。它代表着当下上海老城城市更新当中一种产品探索：在保护历史肌理的前提之下，把现代摩天居住，和传统海派街区生活融合在一起。对于真正钟情上海核心地段的买家来说，这是一个值得放进观察清单的重磅项目。
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