重庆龙湖天曜昱府（克而瑞数据库中记录为"龙湖颐天康养天曜"）位于重庆市北碚区蔡家板块，由龙湖集团开发。作为龙湖在两江新区蔡家板块打造的城芯别墅项目，该项目于2022年推出后主打"资源复合型别墅"概念。截至最新数据，项目已进入售罄阶段。本文将从区位、产品、价格、客群及市场表现五大维度，对这一代表作进行深度复盘。
一、区位配套分析
项目位于两江新区蔡家地铁站旁（售楼处电话65236888），交通便利。项目四至明确：东临重庆蔡家中央森林公园，南接蔡家正源福源小区，西邻中昂·星汇，北靠中庚城。项目紧邻龙湖天街（礼嘉天街/北城天街），是龙湖旗下少有的"天街别墅"项目，可与蔡家商业配套联动。此外，项目自然资源丰富，紧邻蔡家中央森林公园、五彩滨江公园，实现"繁华配套+自然资源"双重优势，区域可通过照母山、新牌坊与传统商圈快速通达。
二、产品力分析
项目总建筑面积建面257,162㎡，占地建面126,000㎡，容积率2.04，绿化率30%，规划约620户，产权类型为大产权房，产权年限50年。第一期于2021年7月28日开工，2021年9月29日首次开盘，2024年9月24日最新开盘，最晚交房时间为2025年6月30日。
产品设计是本案的核心亮点。户型实现了完整的3套房＋5件套设计，2F、3F分层设计（老人房、儿童套房、主人大套房各居一层），大幅增强代际私密性；室外空间方面，配有建面最大约170㎡私享庭院，强化了庭院、露台、地下室的实用性。室内空间首次采用7.1米×5.2米近方厅设计（LDK方厅），部分户型厨房可改造形成7×7米大方厅；同时采用三面宽采光设计，采光效果优于传统联排别墅。户型建面面积区间覆盖约99㎡（洋房）至132-158㎡等多种大平层/别墅户型。
三、价格分析
克而瑞数据库显示，项目最新报价为18,498-19,005元/㎡（别墅不含装修，数据更新于2024年11月27日）。网友点评中，有评价称"现在清盘价格也非常合适"，反映出去化后期价格具备一定吸引力。结合重庆市场来看，项目300-400万级总价段产品定位，属于典型的城市改善型产品价格带。
四、客群分析
项目目标客群精准定位于300-400万级改善型客群。产品力对标高端改善市场，力图突破传统"经济型别墅"局限，实现"一步到位"的居住升级。项目适合注重代际居住私密性（多套房独立分区）、看重庭院露台实用场景，同时兼顾城市繁华配套与自然生态资源的改善型家庭。
五、市场表现分析
根据克而瑞数据库重庆蔡家板块别墅库存监测数据，蔡家板块别墅类产品整体去化压力较大，市场处于深度调整阶段。
数据显示，2026年1月可售面积为69,415㎡，近3月去化周期为132.3个月；到2026年7月，可售面积降至64,219㎡，环比减少3.8%，同比减少3.58%，但近3月去化周期上升至137.5个月，环比上升约3.9%，近6月去化周期144.8个月、近12月去化周期119.2个月。尽管板块整体别墅去化周期偏长，但天曜昱府凭借稀缺天街资源及突破性的产品力，目前已进入售罄状态，体现出项目在板块内相对较强的去化能力。
结语
天曜昱府作为龙湖在蔡家板块的代表作，凭借稀缺的地铁+天街+公园资源组合，以及突破性的别墅产品设计，在板块别墅去化承压的大环境下走出了差异化路线，为改善客群提供了兼具城市繁华与自然生态的居住样本。
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