租金回报率多少才算合理，重新算这笔账
8月31日想聊一个被讨论得很多、但多数人算不清楚的问题：租金回报率。
先看利率环境。8月公布的贷款市场报价利率显示，1年期品种为3.0%，5年期以上为3.5%，与上月持平。首套商业贷款利率普遍在3.05%到3.45%之间，公积金首套利率为2.6%。
再看租金水平。以保障性租赁住房为例，武汉汉悦公寓40平方米的一居室月租金约1200元起，定价不高于同地段评估价的85折，年租金1.44万元。
如果这套房子的市场总价是60万元，年租金1.44万元对应的回报率就是2.4%。这个水平，在当前的保障性租赁住房里具有代表性。
深圳光明区近期配租的保障性租赁住房，租金标准在每月每平方米22.2元到25.2元之间，市场参考租金在37元到42元之间，相当于市场价的六成左右。
把这些数字放在一起对比，会得到一个不太舒服的结论：全国多数城市的住宅租金回报率在2%出头，而房贷利率在3%左右。两者之间是倒挂的。
倒挂意味着什么？意味着如果纯靠租金来覆盖资金成本，这笔账是算不过来的。买房出租，租金覆盖不了利息，更不用说覆盖本金。
那为什么还有人买？因为住宅的价值不只是租金收益。落户、子女入学、居住的稳定性、家庭资产的配置，这些都不体现在租金回报率这个指标里。
对自住需求来说，租金回报率的参考意义有限。你买的是未来二三十年的居住权，省下的是自己要付的房租，这笔账和投资收益是两回事。
对投资需求来说，就要谨慎了。在租金回报率低于资金成本的环境里，指望靠租金养房子是不现实的。真正的收益只能来自资产价格的长期变化。
我的建议是，把租金回报率当成一个参考指标，而不是决策依据。自住看的是居住需求和偿付能力，投资看的是长期流动性和区域前景。
从国际经验看，成熟市场的住宅租金回报率通常在3%到5%之间。国内大城市普遍低于这个区间，原因是房价里包含了户籍、教育等附加价值的溢价。
这些附加价值不会体现在租金里，却在房价里占了很大比重。这也是为什么单纯用租金回报率来衡量国内房价，往往会得出偏高的估值结论。
对租房还是买房这个问题，我的看法是别只算经济账。租金回报率低不代表不该买房，它只说明买房的收益不体现在现金流上，而是在别的地方。
还有一个角度值得考虑：租金回报率会随区域变化。产业集聚、人口流入的板块，租金水平通常更坚挺，回报率也相对好看一些。
算清这笔账，比听任何关于房价的判断都重要。
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