上海黄浦老城厢｜豫园-新天地-外滩黄金三角｜上海现存最大完整石库门里弄风貌别墅群｜总价1.08亿起｜毛坯现房
露香园·开明里，上海黄浦大境路97弄（上海市实验小学北侧），地处“豫园—新天地—外滩”老城厢核心腹地。城投控股旗下上海露香园建设发展有限公司开发，二期C1地块保护建筑，是上海现存最大最完整的整体石库门里弄，被列为上海市第三次全国文物普查不可移动文物
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600年园林孤本，最后一次以石库门原貌入市
黄浦老城厢露香苑二期【开明里】：这一次，稀缺不是营销词
核心结论：开明里是上海现存最大最完整的整体石库门里弄本体，被列为不可移动文物，全上海找不到第二处同类产权住宅。约252-387㎡户型，总价5000万元起，单价约28万元/㎡，即将正式入市。
一、先说市场，再说房子
2026年上半年，上海二手房成交14.73万套，创近5年同期新高；新房成交8.48万套，同比增近15%。表面看是全面回暖，但内部分化很明显：真正上涨、真正抢手的，是内环核心区那批本来就稀缺的"硬货"，议价空间已经从10%以上收窄到5%-8%，好房子一放出来就被拿下。
黄浦的成交热点，集中在新天地和露香园一带，以及董家渡板块。换句话说，这一轮回暖不是普涨，是核心资产被重新定价。对手上有资金、又在全上海比来比去的客户来说，现在要判断的不是"要不要买"，而是"哪一个才是真正稀缺、能穿越周期的资产"。
开明里正好卡在这个问题的答案里——它不是又一个"风貌别墅"概念盘，而是一栋实实在在的历史建筑本体。
二、开明里是什么
2.1 地段：老城厢的地理中心，也是上海的精神原点
开明里所在的黄浦老城厢，是上海古城的内圈本体，既保留传统建筑聚落，也拥有全上海规模最大、最完整的石库门里弄群落，是海派生活真正的起源地。项目2公里范围内覆盖人民广场、外滩、新天地、淮海路、陆家嘴——这不是"辐射多个板块"的营销说法，是实打实的步行、骑行可达。
往前推400年，这里曾是露香园所在地，与豫园、日涉园并称"上海三大名园"。往后看，黄浦"蓝绿丝带"规划将把露香园与外滩、世博、新天地、陆家嘴连成一体，成为黄浦CAZ的文化人居名片。地段的稀缺性，是时间给出来的，不是规划图给出来的。
2.2 项目本体：这次入市的，是文物级石库门原件
·身份：露香园二期C1地块，上海市第三次全国文物普查不可移动文物，上海现存最大最完整的整体石库门里弄
·产品：约252-387㎡风貌别墅，部分户型为类独栋、类双拼设计，配私享庭院与挑空客厅
·价格：总价5000万元起（部分户型约6800万元），单价约28万元/㎡，即将正式入市
·开发主体：上海建工集团，作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新项目
·同园区参照：二期B、D1地块公寓已于2024年3月首发，目前基本售罄，D1仅存1套亿元大宅——说明这个板块的购买力和去化速度已经过市场验证
·配套：步行可达上海实验小学、敬业中学，环绕瑞金医院、曙光医院两家三甲，未来商业街区定位米其林、黑珍珠餐饮集合地；地铁10/14号线豫园站，延安高架、南北高架双快速路直连
三、黄浦同类风貌别墅，横向摆在一起看
同一时间段，黄浦区在售的"风貌别墅/合院别墅"类产品并不多，且几乎全部由头部国企、港资操盘。把公开可查的成交与备案数据放在一起，差异一目了然：
项目
开发商
户型建面
均价
总价区间
核心稀缺点
露香苑二期·开明里
上海建工
约252-387㎡
约28万/㎡
5000万-6800万起
文物本体石库门原件，无可复制
金陵华庭·石库门别墅
嘉里建设
约480-780㎡
别墅溢价（同盘平层备案20.5万/㎡）
亿元起
全盘仅29席，外滩边260米
华润·士林润园
华润置地+南房集团
约210-800㎡
约22-27万/㎡
6000万-1.65亿
老西门老城厢，103席合院
海玥·黄浦源(7号地块)
上海建工
约220-660㎡
约24.8万/㎡
5000万-2.2亿
人民广场CAZ核心，52席
四个项目里，只有开明里的产品是历史建筑本体，其余三个都是"新建、仿石库门形制"的现代产品。同为上海建工操盘，海玥黄浦源的风貌别墅均价已经到24.8万/㎡，开明里28万/㎡的定位，对应的是文物身份带来的稀缺溢价，而不是纯粹的地段或品牌溢价。
四、跟老洋房比，差在哪、值在哪
很多在看核心区不动产的客户，会把新房风貌别墅和二手老洋房放在一起比。这里给出一个更直接的参照：
类型
参考房源
建面
单价/总价
关键差异
开明里·新房产权
露香苑二期C1地块
约252-387㎡
约28万/㎡，5000万起
文物本体，全新产权，可精装定制
同园区大平层
露香园·天誉A地块
约260-491㎡
约17.6万/㎡，4611万起
同板块但为高层住宅，非独立产权别墅形态
市区老洋房二手
衡复/静安寺一带独栋洋房
约350-500㎡
约18-24万/㎡，8000万-1.2亿
房龄普遍80年以上，无独立产证的情况常见，装修与维护成本自理
2026年以来，市区二手老洋房挂牌价整体回落，接近2019年水平，交易周期普遍拉长到一年以上，议价和产证核实的时间成本不小。开明里作为全新产权、文物身份明确的产品，省掉了老洋房交易里最麻烦的那部分。
五、对S级客户，这笔账怎么算
手上有资金、在全上海看盘比较、近期就要做核心资产配置的客户，通常在纠结三件事：地段够不够核心、产品够不够稀缺、决策周期能不能压缩。开明里在这三点上给的答案很直接：
·地段：老城厢-豫园板块，2公里覆盖五大地标商圈，不需要用"未来规划"去说服自己
·稀缺：文物级石库门本体，全上海只此一处，没有"友商"，也不会有第二次开发机会
·确定性：同园区已有产品基本售罄、D1亿元大宅稀缺见证购买力，市场已经替你验证过
·时机：2026年黄浦豪宅成交集中在新天地-露香园一带，核心资产议价空间正在收窄，等待的成本在上升
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