楼市新政落地首工作日：百亿地王底价成交，多只港股内房股跳水超15%，我爱我家一字涨停|中海地产|内房股|地王|我爱我家(房产公司)|房地产行业|楼市新政|港股

记者丨唐韶葵

编辑｜张敏骆一帆

8月31日，上海土地市场迎来一场备受瞩目的“测试”。

当日上海迎来本年度第八批次土拍，这是“828”一揽子房地产新政落地后的首场重磅土拍。该批次仅推出两宗涉宅地块，其中，中海以150.19亿元的底价摘得备受关注的“真如之心”地块。位于上海外环外的松江泗泾板块一宗低密宅地则经29轮竞价，由国贸、星狮联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。

与土拍现场房企趋于谨慎形成鲜明对比的是，资本市场已提前用脚投票。8月31日，沪深300地产指数盘初一度涨3.7%，但盘中快速回落收跌4.71%；恒生中国内地地产指数同样高开1.3%后收跌超6%，恒生地产分类指数收跌4.78%。

A股我爱我家一字涨停，特发服务涨停后炸板，深物业A、天保基建、万通发展涨停。招商蛇口大跌8.8%，香江控股跌超7%，保利发展、京能置业、盈新发展等跟跌。

港股融创中国、碧桂园一度涨超14%，但开盘后优质房企反而成为抛售主力，截至收盘，绿城中国重挫17%，建发国际跌超16%，中国金茂跌近16%、越秀地产下挫超13%。政策利好之下，市场从“普涨狂欢”迅速转向“择优避险”，房企分化定价正在加速。

8月28日晚间，房地产市场迎来多项重要政策的密集发布。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求各地有力有序推行商品住房现房销售。同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，提出36条完善房地产信贷管理的措施。证监会也发布文件，推出12条资本市场支持构建房地产发展新模式的意见。上述文件被认为是对房地产融资和销售制度的重构，将对行业运行逻辑产生重要影响。

中海底价摘得百亿地王

本场土拍最受瞩目的“真如之心”综合地块，最终没有上演百亿“地王”争夺战。

该地块由两宗住宅地块和一宗商办地块组成，是真如城市副中心最后一块核心拼图，地块总建筑面积约39.7万平方米，集住宅、商业、办公等业态于一体。地块起始总价高达150.19亿元，折合起始楼面价约37835元/平方米，是2026年至今上海公开市场起始总价最高的涉宅地块。其中住宅用地面积合计约7.5公顷，计容建筑面积约19万平方米，楼面价约6.8万元/平方米；商办地块规划约14万平方米商业、约6.6万平方米办公，并建设一座约220米高的地标建筑。

现场仅中海一家参拍，最终以底价摘得。

2026年初，普陀区举行土地推介活动时，曾吸引中海、华润、金茂、上海城建等20余家房企参与。但在出让环节，仅中海一家参拍。

同策研究院联席院长宋红卫分析认为，对于“真如之心”这样总价超150亿元、商办占比过半的超级综合体，房企需要一次性拿出巨额自有资金，还要面对现房销售带来的更长回款周期，因此多数房企选择了观望。

中海在真如区域布局已久。从早年牵头红旗村大型旧改，到打造网红商业体环宇城 MAX、甲级商务地标中海中心，再到去年7月以65.25亿元拿下真如翠谷一期地块，中海已积累了丰富的运营经验。此次中海拿下的地块楼面价约6.8万元/平方米，相比2025年9月上海城建拿下真如翠谷二期地块7.9万元/平方米的楼面价，具备一定的成本优势，后续定价空间也是一大看点。

中海今年在全国鲜有拿地动作。8月26日，中海董事局主席颜建国在中期业绩会上明确表示，公司全年新增购地额目标保持在800亿元至1000亿元。

与“真如之心”的冷清不同，松江泗泾低密宅地引发了四家房企联合体的争抢。

该地块是泗泾板块时隔近3年再次推出的低密纯宅地，容积率仅1.2。该地块出让面积1.94万平方米，建筑限高24米，总建面约2.32万平方米。地块吸引了国贸、星狮联合体，金地、星河、常州怡康、建华联合体，象屿、天安联合体，以及山西建投四家主体前来参拍。最终，经过29轮竞价，国贸、星狮联合体以总价5.82亿元、溢价率16.41%竞得该地块，楼面价2.48万元/平方米。

宋红卫指出，泗泾地块的低溢价成交，同样折射出房企的谨慎心态。尽管低密改善地块具备产品稀缺性，但在资金门槛抬高、现房销售周期拉长的背景下，房企算账更细，拿地更趋理性。