导读
近年来，城市更新成为房地产高质量发展的重要抓手，金融监管总局、住房城乡建设部联合发布《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，针对城市更新项目贷款作出专门部署，明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。
本文字数：4245字
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8月28日，金融监管总局、住房城乡建设部联合发布《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（以下简称“《办法（试行）》”）。这是全国层面针对城市更新项目贷款的专项管理办法，对贷款准入、资金用途、风险管控等作出系统性规定。
记者注意到，《办法（试行）》通篇贯穿一个核心逻辑：城市更新贷款必须走市场化路子，不能再靠政府兜底。
文件明确要求金融机构“自主决策、自担风险、自负盈亏”，并划出红线：“不得新增地方政府隐性债务”“不得接受任何形式的政府隐性增信措施”。这意味着，过去部分城市更新项目依赖政府信用背书、财政资金兜底的融资模式，将被制度性堵死。
在项目准入上，新规设置了多道门槛。申请贷款的项目不仅要纳入城市更新规划和项目库、行政审批文件合法完备，还必须满足一个硬条件：具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息。换言之，没有稳定现金流的项目，即便挂着“城市更新”的名头，也拿不到银行贷款。
资金用途方面，《办法（试行）》划定了明确的“负面清单”：贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前的土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，也不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。
为防止资金被挪用，《办法（试行）》要求实行封闭管理。借款人须在贷款行开立项目资金监管账户，项目资本金、贷款发放、支付支用、项目收入、贷款偿还，以及合同约定的其他项目相关资金等，均应通过该账户办理，不同项目之间资金不得混同。银行还要强化项目资金使用情况监控，发现挪用应按合同约定采取相应措施。
担保方式上，新规有所创新。允许将经营权、收费权等产生的应收账款设为担保，并综合运用资金监管、资金归集等多种方式保障贷款安全，同时明确禁止用政府应付款项、无收益的公益性资产、不具有合法合规产权的经营性资产抵质押融资。对于贷款金额较大的项目，原则上要求通过银团贷款方式提供融资，严防过度授信。
8月28日，上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者分析称，新规之后，地方政府的角色定位已趋明确：既不承担无限兜底责任，但须做好基础保障。
“城市更新贷款政策的核心可概括为两大主线：一是城市更新须与房地产发展新模式及城市新阶段的市场需求相衔接，其本质是支撑城市内涵式发展；二是将防范化解金融风险作为刚性底线，这一逻辑与房地产发展新模式的其他政策一脉相承。由此看，政策既赋予发展动能，也划定风险红线，这是当前最重要的变化。”严跃进分析称。
根据《办法（试行）》，文件自印发之日起施行，此后新签订借款合同的城市更新项目，全部按新规执行。
全文如下
城市更新项目贷款管理办法（试行）
第一章 总则
第一条为深入贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式和高质量推进城市更新的重大决策部署，做好城市更新项目金融服务，促进城市更新项目贷款业务平稳健康发展，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）和相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。
第三条本办法所称城市更新项目贷款，是指贷款人发放的，用于支持符合《意见》要求的城市更新项目开发、建设、改造等用途的贷款。
第四条贷款人开展城市更新项目贷款业务，应遵循以下原则：
（一）坚持市场化、法治化。贷款人应在依法合规、商业可持续的前提下为项目提供贷款支持，自主决策、自担风险、自负盈亏，不得新增地方政府隐性债务。
（二）坚持统筹谋划、积极有序。贷款人应按照《意见》要求，统筹推进、周密实施，支持符合条件的城市更新项目融资需求。
（三）坚持风险可控。贷款人应充分考虑城市更新项目特点，合理确定贷款额度、期限、利率等，在全面测算项目收益基础上，加强授信审批和风险管理，严格执行专款专用和资金封闭管理。
第二章 贷款要求
第五条贷款人应按照本办法规定，落实负责城市更新项目贷款的具体责任部门和岗位，明确城市更新项目贷款管理和实施流程。
第六条贷款人应设立“城市更新项目贷款”品种，用于支持符合本办法要求的项目。
第七条申请城市更新项目贷款的项目应符合《意见》规定，并具备以下条件：
（一）符合国家的产业、土地、环保等政策，满足固定资产投资等要求，相关行政审批文件合法、完整、真实、有效。
（二）符合国家有关城市更新的规定，根据城市体检评估结果，纳入城市更新规划，符合国土空间规划、城市建设领域专项规划。
（三）纳入城市更新项目库。
（四）符合国家有关资本金制度的相关规定。
（五）已明确实施主体，按国家及地方相关规定编制项目实施方案及可行性研究报告。
（六）满足项目整体性特征。
（七）具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息。
（八）项目借款人为市场化运营主体，具备相关经营主体资格和良好的财务信用状况。
（九）贷款人要求的其他条件。
第八条贷款人应核实城市更新项目贷款资金用途，不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。
第九条贷款人应综合考虑项目实际融资需求及可用于还本付息的现金流等因素，合理确定贷款额度。对于贷款金额较大的项目，原则上应通过银团贷款方式提供融资支持，严防过度授信。
第十条贷款人应根据项目建设运营周期、还款来源、资金成本等实际情况，在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下，合理确定贷款期限和利率。
第十一条贷款人在评估城市更新项目还款来源时，应确保项目还款来源、还款计划切实可行，现金流足额覆盖贷款本息，不得因项目纳入城市更新规划、城市更新项目库等放松贷款审查，不得接受任何形式的政府隐性增信措施。
第十二条贷款人应按照贷款发放与支付的有关规定，对贷款资金的支付实施管理和控制，严格按照项目进度发放贷款，并结合本机构信贷管理要求等，明确贷款发放和支付审核要求、提款条件等。
第十三条贷款人应根据城市更新项目特点合理设置担保措施。可将因经营权、收费权等产生的应收账款设置为贷款担保措施，并综合运用资金监管、资金归集等多种方式保障贷款安全。不得利用政府应付款项、无收益的公益性资产、不具有合法合规产权的经营性资产抵质押融资。
第十四条贷款人可以根据城市更新项目特点，设计综合金融服务方案，组合运用相关融资工具，满足合理融资需求。对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，鼓励采用多元化融资模式给予支持。
第三章 风险管理
第十五条贷款人应按照专款专用和封闭运行原则与借款人签订资金监管协议，并落实以下要求：
（一）借款人应在贷款行开立项目资金监管账户，项目资本金、贷款发放、支付支用、项目收入、贷款偿还，以及合同约定的其他项目相关资金等，均应通过资金监管账户办理。
（二）借款人应确保项目独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同，严禁项目资金挪作他用。
（三）贷款人应强化项目资金使用情况监控，发现借款人挪用项目资金的，应按照合同约定采取相应措施。
（四）项目进入运营期后，贷款人应定期监测项目运营情况，加强对项目经营性收入及其他还款资金来源的归集管理。
第十六条贷款人应定期对借款人履约情况及公司治理、信用状况、项目建设和运营情况等进行检查和分析，对抵质押物的价值和保证人的担保能力进行动态监测和重估，有效监控并及时预警贷款风险，积极采取有效措施保障债权安全。
第十七条贷款人应建立城市更新项目贷款信息监测机制，对城市更新项目贷款进行专门统计，加强对城市更新项目进展、贷款发放、偿还等信息监测。
第十八条贷款人应严格按照监管要求开展风险分类，如贷款出现风险，应积极采取风险化解处置措施，采取核销方式的，应在按规定核销后积极挽回损失。
第四章 监督管理
第十九条国家金融监督管理总局及其派出机构依法对城市更新项目贷款业务实施监督管理，并可以根据贷款人经营管理情况、风险水平和城市更新项目贷款业务开展情况等，对贷款人提出相关审慎监管要求。
第二十条贷款人违反本办法规定开展城市更新项目贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正，并可依法对相关机构或者人员采取监管措施或者实施行政处罚。
第五章 附则
第二十一条城市更新项目涉及的具体内容有专门政策法规规定的，还应符合相关规定。
第二十二条经国家金融监督管理总局批准设立的非银行金融机构发放的城市更新项目贷款，参照本办法执行。国家开发银行、中国农业发展银行开展城市更新项目贷款业务，应在国务院批准的业务范围内和规定的业务品种下，结合自身职能定位，选择符合条件的城市更新项目提供信贷支持，并按本办法及相关规定要求加强贷款管理，不得偏离主责主业和超业务范围经营。
第二十三条本办法由国家金融监督管理总局会同住房城乡建设部负责解释。
第二十四条本办法自印发之日起施行。自本办法施行起新签订借款合同的项目，依本办法执行。
本文来源：每日经济新闻、国家金融监督管理总局
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