据央视新闻8月28日消息，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），其中明确“个人住房贷款期限最长不超过40年”引发关注，相关话题也登上微博热搜。
该政策出台后，红星新闻记者日前采访多名房地产中介工作人员，他们表示目前咨询贷款40年的购房者还比较少。
不过上海易居房地产研究院副院长严跃进等房地产业界人士表示，将期限延至40年，最直接效果是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力，同时也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。
▲资料图
中介：
目前咨询40年房贷客户较少
适合还款压力较大的刚需购房者
新出台的《意见》明确，房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。此外，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。此次《意见》在网上引起最广泛讨论的，是明确个人住房贷款期限最长不超过40年，这也意味着个人住房贷款由原先的最长30年调整为40年。
中国人民银行有关部门负责人在接受央视新闻采访时表示，该项调整为适应经济社会发展需要，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
陕西西安碑林区一家房产中介的工作人员张先生向红星新闻记者举例称，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，这意味着购房家庭每年可节省约8000元的现金流支出，前5年一共可减少近4万元还款压力。
▲8月29日，广州一处楼盘销售中心
张先生告诉红星新闻记者，虽然该政策已出台两三天，但来咨询40年期购房贷款的客户不多，“我们门店周边以二手房销售为主，房龄都在10年左右，如果再贷款40年，那等还完贷款时，房子都已50年了。”
张先生表示，他认为这项政策主要针对的群体，仍是那些暂时还款压力较大，但又有购房刚需的人，先期可以选择通过拉长贷款年限减少月供，未来收入增加后也可以提前还贷。
计划购房者：
会考虑40年贷款
但计划未来提前还款
北京朝阳区一家房屋中介的工作人员霍先生8月31日表示，此前曾有购房者在与他交流时表示，如果贷款的年限更长就好了，那样每个月的还款压力就可减少，“对于一些希望在北京购房，但手头暂时又不宽裕的人，尤其是年轻人来说，把贷款年限拉长至40年，可以很大程度上减少他们一开始的单月还款压力。”
3年前大学毕业的傅女士是黑龙江人，毕业后一直在北京工作，目前已符合在京购房的条件，她表示最近在和父母商量，考虑在北京购买一套小户型用于自己居住，“我现在和别人合租，一个月要支付3000多元的房租，如果买一个小一点的房子，再补一些钱也能够负担房贷。”
傅女士表示，自己或许会考虑贷款40年的方案，“因为刚刚工作没多久，每个月收入不太多，所以刚开始还是希望每个月的压力能小一些，但感觉未来也不会一直还40年，如果将来收入增加了，还是希望能够提前把贷款还完或者缩短贷款的时间。”
傅女士同时表示，她目前还没有选定希望购买的房子，也没有想好是商业贷款还是公积金贷款，所以未来具体的月供会是多少还不明确，“等进入实际的购房及贷款阶段，我会再进行考虑。”她说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，房贷的期限拉长后，总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是该政策灵活性的体现。
他进一步分析称，近些年的实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善，基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。
“将期限延至40年，最直接效果是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力。同时，也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。”严跃进说，配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。
延后个人住房贷款发放时点
解读：确保购房人“能拿房、再还贷”
红星新闻记者注意到，除个人住房贷款期限最长不超过40年，本次《意见》明确的“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放，实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放”等内容也引发关注。
中国人民银行有关部门负责人在接受央视新闻记者采访时对此解读称，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
严跃进对红星新闻记者表示，此次“延后个人住房贷款发放时点”的调整，市场关注度较高，该政策与“贷款期限从30年延长至40年”形成组合发力，其政策含义清晰明确，核心在于进一步保护购房者权益，推动购房者与开发商之间权责利关系的对等化。
严跃进分析称，过去，房贷发放时点普遍遵循“主体结构封顶即放款”的原则，实际操作中部分节点甚至更早，这带来一个突出问题，购房者较早办理贷款并开始履行还贷义务，但楼盘建设仍需数年周期，若遭遇停工烂尾，则面临“贷款仍需偿还、住房无法交付”的困境。从银行角度看，虽然提前锁定信贷收益，但购房者为此承担了多年的利息成本，同时面临较大的交付不确定性。
“此次新政针对现房和预售两类情形进行区分和调整，即现房在销售备案后发放贷款、预售在竣工备案后发放贷款。这明确了贷款发放节点的后移，具有积极导向意义。本质上看，是将交付风险从购房者和银行身上重置给开发商，倒逼房企积极履行开发建设责任，防范出现‘资金已到位、项目仍延期’等问题。”他说。
红星新闻记者 付垚
编辑 郭宇
审核 王光东
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