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内容提要：
中国房贷利率降至3%历史低位，楼市依然低迷；美国利率超6%，销售却稳住。核心差异不在利率，在追索权——中国“债随人走”，房价跌了购房者继续背债；美国“债随房走”，交房即销债。风险分配机制不同，刺激逻辑完全不同。
一、利率降了四成房价跌了三分之一房子还是卖不动，问题不在钱贵不贵，在于债跟人走还是债跟房走。
2026年6月，中国新发放个人住房贷款利率约3.1%，个人住房贷款加权平均利率仅3.05%，已降至历史最低水平，新房价格与高峰期的2021年对比也下跌了三分之一左右。可同期个人住房贷款余额同比下降3.8%至36.29万亿元，同比增速连续13个季度为负。居民部门持续通过提前还贷修复资产负债表，2026年上半年个人住房贷款余额较2025年末净减少7200亿元。
国家统计局数据显示，2026年1至7月，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；销售额42718亿元，下降13.1%；房地产开发投资43009亿元，下降19.2%。个人按揭贷款仅6040亿元，同比下降23.5%。
再看美国。2026年6月，Freddie Mac 30年期固定房贷平均利率约6.49%，8月进一步升至6.65%左右。利率几乎翻倍，可美国房地产市场并未崩盘。美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2026年6月成屋销售年化409万套，同比上升2.8%；成屋中位价44.06万美元，同比上涨1.8%，连续第36个月同比上涨。7月成屋销售中位价同比再涨2%至43.41万美元，创历年7月最高纪录。
利率更低的中国市场在冷，利率更高的美国市场在稳。为什么？
答案不在房贷利率，在三个字——追索权。
二、两种追索权，两种风险分配。
中国的住房抵押贷款，是有追索权贷款。债权人银行拥有“抵押物+个人信用”双重追索权。说人话：房子是抵押物，但借款人的还款责任不以房子的价值为限。
比如你买一套1000万的房子，贷款700万。后来房价跌到500万，你断供了。银行收走房子卖掉，只拿到500万。剩下的200万呢？还在你头上。银行将继续追你的存款、工资、其他资产，申请法院将你列入“老赖（失信被执行人）”和“限高”黑名单，直到你还清为止。
这就是中国房贷的基本逻辑：债随人走。
美国的住房抵押贷款，绝大多数是无追索权贷款。
同样1000万的房子，贷款700万。房价跌到500万，你断供了。银行收走房子卖掉，拿到500万。剩下的200万呢？一笔勾销。银行不能追你的其他资产。
这就是美国房贷的基本逻辑：债随房走。
债随人走和债随房走，中间隔着一个“看跌期权”的差距。
从经济学角度看，债随房走的无追索权贷款等于银行白送购房者一个看跌期权。
房价涨了，收益归你；房价跌了，把房子交出去，超额债务银行扛。这玩意儿听着不合理，但它解决了房地产市场最致命的一个问题——负资产锁定。
中国呢？因为债随人走，房价跌得越狠，你的资产负债表越难看，你越跑不了。房子500万、贷款700万，账面净资产负200万，你还得月月还贷。想卖？卖不掉。想换？换不起。想弃房？断供就是失信被执行人，飞机高铁别想坐，创业当高管门都没有。
这样的结果是什么？结果就是家庭消费被锁死，家庭需求被压制。
这就是为什么中国房贷利率降到3%，房价跌了三分之一，大家还是提前还贷而不是借钱买房。不是利率不够低，房价跌得不够多，是风险太大。谁敢在房价下行周期里，背上一笔“人跟着债走一辈子”的贷款？
三，在债随房走的无追索权贷款中，银行的风险由谁扛？
有人说，那中国银行风险小啊，美国银行风险大。前半句对，后半句不全对。
中国银行确实有两道安全垫：抵押物 + 借款人个人偿债能力。房价跌了，银行先处置房子，不够再找人要。第一阶段的风险，购房者扛。
但到了第二阶段呢？房价继续跌，居民收入下降、失业增加，借款人真没钱了。银行再怎么追，追不出一分钱。这时候，风险就从居民身上传导到银行。第三阶段，银行资产质量恶化，风险进入金融体系。
所以中国模式不是“银行没风险”，而是 “风险先让居民扛，扛不住了再传导给银行” 。
美国模式正好反过来：房价一跌，银行立刻确认损失。疼是疼得早，但出清也快。居民把房子一交，债务清零，资产负债表快速修复，过两年又是一条好汉，重新进场买房。
所以在债随人走的有追索权贷款中，中国银行是慢性失血；在债随房走的无追索权贷款中，美国银行是快刀斩乱麻。
美国银行凭什么敢这么玩？
无追索权把风险推给了银行，美国银行也不是傻子。
第一，首付比例卡得死。贷款成数（LTV）越高，银行风险越大。所以美国银行对首付、信用评分、收入证明极其严格。
第二，证券化。银行放完贷款，转手卖给房利美、房地美，打包成MBS卖给别人。风险不在自己手里攥着。
第三，对冲。利率掉期、国债期货、期权，一套组合拳打下来，把利率风险、提前还款风险往外转移。
四、828新政，努力了但方向不对。
2026年8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会五部门同日出台三份重磅文件，从销售、信贷、融资三大环节重构房地产基础制度。个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，降低月供压力。
有关部门付出了不少努力，但施力的方向不太对。
延长贷款期限，解决的是月供压力，不是尾部风险。购房者怕的不是月供高，怕的是房价跌了、债还在。
三郎反复强调：只有将房贷超过房屋价值本身的风险，从购房者转移至银行和金融市场，才有可能激发潜在的购房需求。
这不是让银行做慈善。银行可以通过提高首付比例、严控LTV、发展MBS和利率衍生品来对冲风险。美国能走通的路，中国不是不能走——关键在愿不愿意把风险从老百姓肩上，挪到金融体系肩上。
两种追索权制度，说到底是一个问题：房地产泡沫破裂以后，最后那20%、30%、50%的房价跌幅，谁来扛？
中国选择让购房者扛——至少第一阶段先让购房者扛。美国选择让银行和金融市场扛。
两种制度对宏观经济的影响也截然不同。
中国模式倾向于“居民慢性去杠杆”。中国模式是：房价跌→居民扛负资产→不敢消费→提前还贷→经济低频共振。房价下跌后居民不能轻易弃房，继续偿债，资产负债表恶化，消费受到压制。这减少了银行立即确认抵押品损失的压力，却可能把调整压力更长时间留在居民部门。经济下行周期往往更长，容易形成低频共振。
美国模式是房价跌→银行快速确认损失→居民债务出清→资产负债表修复→较快走出低谷。这种模式更容易在危机初期让银行快速确认损失、信贷收缩，但居民也能更快完成债务出清，缩短下行周期，更快开启新一轮修复。
明白这一点，就能理解为什么单纯降低利率难以有效刺激购房需求。利率只是价格信号，追索权决定的是风险分配。只有把超出房屋价值本身的风险，从购房者适度转移至银行、金融市场和投资者，才有可能降低潜在购房者的尾部顾虑，真正激活需求，帮助市场更快企稳。
【作者：徐三郎】
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