上海今天土拍揽金156亿元！真如副中心“高端局”刚刚开始|上海市|土拍|城市设计

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

8月31日，上海今年第八批次宅地出让落槌，出让总额156亿元。两宗地块各有亮点，前身为铜川路水产市场的普陀地块被中海地产以150亿元竞得，松江泗泾地块以16.41%的溢价率成交。

百亿地块在上海并不罕见，但落在低调多年的普陀真如，仍让不少人意外。表面上看，中海是以底价拿地，不过外界认为这是“捡了个漏”，显然对板块价值的判断要远远高于起拍价格。

两宗地块出让，都不只是一次简单交易，更是市场对片区未来发展的一次投票。开发商愿意投入真金白银，看中的更是区域长期价值。那以普陀为例，跌宕起伏25年的真如副中心，能否接住这些重磅投资？

核心区“大衣料子”完善区域功能

松江泗泾地块是区域内时隔两年多首次供地，吸引了4家竞买人、共7家企业竞拍，最终由国贸&星狮联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。

松江区规划资源局副局长沈洁介绍说，地块容积率仅1.2，在近郊市场中颇为稀缺，具备打造滨水低密改善产品的天然禀赋。泗泾承接了虹桥国际中央商务区南向拓展、上海中心城功能外溢、G60科创走廊产业赋能三重红利，科创产业、高净值人口与配套功能快速集聚中，拥有较好的购买力基础。

16.41%的溢价率，沪外企业、外资联合争夺外环外地块，在市场调整期显得格外醒目，也明确传递出了一个信号：上海土地市场表现韧性，资本对确定性高、品质较好的项目依然保持信心。

本次土拍的焦点是普陀“真如之心”地块，被誉为真如副中心核心区最后一块“大衣料子”。它位于曹杨路和铜川路的十字路口，毗邻真如寺历史文脉和上海西站枢纽，包含两幅宅地和一幅商办混合用地，建筑面积39.7万平方米。

从配置上看，无论区位、体量还是稀缺性，“真如之心”放在任何一次土拍里都很吸睛，更何况地块本身足够有故事。它的前身是铜川路水产市场，在开办20年后，于2016年正式关闭。十年来，有关“真如之心”的规划设计研究其实一直没有停过。记者从普陀区规划资源局了解到，2025年区政府曾发起“真如之心—上海西站及周边区域城市设计国际方案征集”，对整个片区进行统筹规划，最终确定由设计苹果总部大楼、伦敦千禧桥等知名地标的英国福斯特建筑事务所联合团队，进行城市设计方案深化。

业内人士表示，这是上海近几年在重点片区比较典型的开发模式，即联合规划、建筑、景观、策划等专业团队开展“三师联创”，确定城市设计骨架，让地块建设与城区定位、周边公共环境协调，再把部分设计理念转化为详细规划指标和出让条件。

根据定位，“真如之心”以“魅力之心、连接之心、宜居之心”为主要设计理念，通过一系列互补功能打造全天候活力全龄中心。区域内以公园为基底，融入自然、文化、运动、商业、艺术、社区等多元化城市功能，以林荫步道串联室内外文化场地、商业盒子、购物中心等，打造可供各个年龄层和不同背景的人群汇聚的城市目的地。换句话说，“真如之心”将进一步完善真如副中心的各类业态和功能。

这宗地块以高品质住宅、商业、办公复合配置、组合出让，这对开发商的资金实力和长期运营能力提出了极高要求，真正有资格入局的房企屈指可数。正因如此，仅有一家竞价在业内看来并不意外。上海中原地产分析师卢文曦表示，中海地产深耕真如板块多年，区域内落地多个标杆项目，对板块规划、发展情况、市场客群有着深度认知，未来有望通过差异化定位打造完整生态。

本批次土拍是8月28日多部委出台楼市新政后上海的首场土拍。“总的来看，市场正处于政策消化和预期重构的阶段，房企投资决策保持审慎理性。后续随着政策细则明确、市场反馈积累，上海土地市场的运行节奏与热度变化值得持续关注。”中指研究院上海数据总经理张文静说。

慢下来沉淀出的后发优势

百亿级地块落子，有人将其视为真如副中心“收官”信号，但事实上，“除了‘真如翠谷’三期之外，副中心规划范围内仍有部分土地待收储和后续开发。”上海真如城市副中心开发建设投资有限公司副总经理陈霞说。

真如能不能接住这百亿元重注？市场之所以有这样的追问，是因为过去二十多年间，真如的发展经历了太多波折。但恰恰在这些波折中，保持规划定力，优化空间布局，成了关键突破口。

2001年，国务院批复的《上海市城市总体规划（1999—2020年）》将徐家汇、花木、五角场、真如并列为四大市级副中心。当时，徐家汇已是成熟商圈，花木乘浦东开发之势而起，五角场依托高校资源转型“知识创新区”，而真如要在建成区内进行更新再造，难度远超白纸作画。

红旗村原貌。

真如发展之“慢”是历史包袱叠加客观制约的必然结果。其一，核心区更新难度大。铜川路水产市场承担着上海中心城区三分之一以上的“菜篮子”供应，红旗村曾是中心城区最大的城中村，协调周期长达十余年。其二，220千伏高压线走廊斜穿核心区，长期割裂城市空间、制约地上地下开发，虽在“十四五”迎来进展，但跨区协调、投资巨大等难题仍需攻坚。其三，早期引入的首发项目开发节奏一再放缓，整体建设进度迟滞。多种掣肘叠加，导致产业导入与人口吸附力被大宁、长风等后起之秀分流。但换个角度看，这些“慢”恰恰淬炼出真如的后发优势。“空间已腾出，框架已搭好，剩下的就是加快速度。”陈霞说。

二十多年跌宕起伏，真如最难得的，是没有偏离最初设定的方向。1999版总规为其确立的“辐射长三角的开放性生产力服务中心”与“服务上海西北地区的公共活动中心”两大功能定位沿用至今。随着城市更新的推进和反复论证，由于功能配套的完善与资金投入的平衡都需要在更大的空间尺度上统筹，核心区规划范围从最初的2.43平方公里拓展到现在的6.21平方公里，于是真如副中心由此跨越了万里、石泉、真如镇三个街道，成为真正意义上的区域发展引擎。

真如完成“热身”迎来腾飞期

如今的真如，与十年前判若两地。周末的环宇城MAX与海纳小镇周边，人流涌动、车流缓行成了常态。“这是深耕二十多年后才有的‘甜蜜的烦恼’。”陈霞说，真如的当务之急是改善环境配套，优化路网，让基础设施能够跟上快速增长的需求。

如果把这个细节放在更长的周期里看，会发现一个关键变化：当年的多重掣肘，如今正转化为独特优势。这些优势反过来赋能区域，成为“真如之心”地价破150亿元的底气所在。

一是，当年制约发展的城中村和批发市场，经过十多年更新，现在已成市中心为数不多的“大衣料子”。上海首批城中村改造试点红旗村已经开发为“真如境”项目，涉及住宅、商办、文化和公园配套。其中环宇城MAX成为全市标杆商业体，日均客流超7.6万人次，2025年销售额超62亿元。

另一个重点更新项目为铜川路水产批发市场、岚皋粮库，分别是“真如之心”和“真如翠谷”的前身。2025年上海城市更新路演推介活动中，“真如之心”与“真如翠谷”同为普陀区重点推介项目。“真如翠谷”两幅地块已在去年第六、七批次土拍中顺利出让，分别由中海与上海城建竞得，两家房企都拿出了各自住宅体系中最高端的产品线，目标客群高度一致，面向高端人才的改善型居住需求，为真如的产业导入配上居住底盘。

全球首个建在公园地下的市区门店——真如山姆会员店，正是向地下要空间的探索样本。目前，普陀区正加快推进高压线走廊入地方案的可行性研究，将原来走廊线下的防护绿地转变为城市公共绿地，承托地区空间品质的整体提升，为真如城市更新打开新空间。

其次，首发项目进入收官，商办楼宇入驻率不断上升。“高·尚领域”综合体，今年6月底，随着T1塔楼取得产证，宣告全部开发完成。记者了解到，目前已运营的写字楼入驻率超过85%，商办住宅通过地下通道与地铁站实现全贯通。

更值得关注的变化，发生在区域商务楼宇的整体盘面上。2024年，上海市启动商务楼宇更新提升行动，真如被列入全市首批10个试点商务单元之一。当时由于大量楼宇刚刚建成入市，商业配套尚未完善，真如区域的空置率曾经超过40%。通过楼宇招商差异化引导、配套优化，仅两年时间，目前空置率已经下降了近一半。

真正让市场重估真如的，是配套和产业功能不断强化。2021年普陀区官宣在真如谋划“海纳小镇”，与杭州云栖、无锡雪浪“三镇链接”共同推动数字化转型，恰好契合其辐射长三角的规划定位。如今，这一布局已兑现为两块国家级牌照，“国家数据产业集聚区”和“国家数字广告产业园区”，分别落位于海纳数创中心与鸿企中心（中海C座）。“鸿企”谐音“红旗”，当年城中村改造时，红旗村村集体回购楼宇作为集体资产，实现了造血功能。