观点网 2026年上海房市最具悬念的地块，仅用一锤寻得买家。
赶在八月末，上海第八批次土拍落锤。这一轮土拍不走数量走质量，上架的是百亿级普陀真如之心巨无霸地块“上海真如中心”，起拍价达150.9亿元。
消息一出，市场便开始押注。被点名最多的两家央企，一位是保利发展，一位是中海。
保利发展上半年在上海连续落子，从长宁中山公园到虹口欧阳路，从青浦重固到松江洞泾，拿地总额达到85.91亿元。一个月前的第六批次土拍中，保利更联合华润以161.2亿元的高价拿下杨浦八埭头地块。彼时已有业内人士预判：若保利此次继续联手华润，或与其他央企组队参拍真如之心地块，揽获几率将大大提升。
而中海，则是最早布局真如的竞买方。其在真如板块已深耕多年，与普陀区属企业中环球集团合作的真如境TOD综合体、中海环宇城MAX，以及多次开盘的环宇玖章项目，都是中海在真如的名片。
这场猜测在持续半个月后，迎来土拍幕布揭晓时刻，但多数人却傻了眼。参拍真如中心地块的企业，仅中海一家。
最终，中海以150.9亿元的底价，带走了这宗闲置十年的巨无霸地块。
新政下的抉择
真如之心地块，为何讨论度拉满，上桌者却寥寥？
实际上，这块地从来不缺关注者。2026年初，普陀区举行土地推介活动，中海、华润、金茂、上海城建等央企国企，以及瑞安、太古、新鸿基等港资房企，20余家开发商悉数到场。
彼时的市场预期是，两宗宅地加一宗商办地整体打包出让，成交总价大概率冲上百亿级别，甚至有机会刷新普陀区土地总价纪录，房企可组队合作拍地，甚至有消息传出，为减缓拿地企业压力，地块将拆分出售。
但变化来得突然。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，通知要求，各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险。新政落地，间接抬高了真如中心拍地的资金门槛和开发风险。
毕竟，对于真如之心这样总价超150亿元、商办占比过半的超级综合体，房企需要一次性拿出巨额自有资金，还要面对现房销售带来的更长回款周期。
更关键的是，这块地本身就大且贵。
作为真如城市副中心的大型涉宅地块，真如之心由两幅住宅地块和一幅商办地块组成，是一座集住宅、商业、办公、城市地标于一体的大型综合体。
资料显示，该地块起始总价高达150.19亿元，折合起始楼面价约3.78万元/平方米，是2026年至今上海公开市场起始总价最高的宅地纪录。其中，住宅部分楼面价约6.8万元/平方米，住宅用地面积合计约7.5公顷，容积率约2.52至2.53，计容建筑面积约19万平方米，建筑限高80米。
商办地块的用地面积约4.4公顷，规划约14万平方米商业、约6.6万平方米办公，同时要求建设一座约220米高的地标建筑，并配置不少于9000平方米的文体设施。
这种商业+住宅的大体量综合体配置，加上真如核心区的区位优势，让这块地从挂牌之初就自带话题热度。但正如上文所言，对于一家开发商来说，这种级别的项目，意味着巨大的资金占用和后续开发压力。
从地块进行分析，B04B-01单宗地块的体量本就不小，近10万平方米的计容规模，放在内中环之间已经足够形成一宗楼盘。未来，该地块项目一旦入市，既要承接真如副中心的城市界面，又要面对板块内的楼盘竞争；至于商办地块B06-01，则承担着更明显的公共功能和城市界面作用。
不难看出，真如之心并不是单纯卖几块住宅地，而是要在真如副中心核心区域，继续补齐居住、商业、办公和公共活动空间，这本身就是对开发商综合运营能力的考验。
因此，中海盘下这宗地块，属于实至名归。
中海的拿地逻辑
早在2018年以93.99亿元拿下红旗村首批地块起，中海在真如板块的深耕之路已经板上钉钉，甚至可以说，中海是目前该区域投入最深的开发商之一。
以其代表性项目“真如境”为例，总建筑面积约62万平方米，依托轨交11号线与14号线交汇的真如站进行TOD开发，涵盖商务办公、住宅、商业、文化及生态绿廊等业态。其中，商务办公板块的中海中心由200米、230米双子塔组成。
据悉，该项目2023年实现主体封顶，合计建设6栋超甲级商务办公群所构成的中海中心、超过32万平方米的环宇城MAX、中海剧院、中海海堂公寓、MAXPark绿廊及山姆会员商店、中海臻如府项目。
在这其中，商业板块的环宇城MAX总体量达到32.3万平方米，2023年底开业，开业三年日均客流稳定在7万人次。
住宅方面，中海环宇玖章于2025年12月首开，首推90套均价约11.8万元/平方米的房源30分钟售罄，认购率达236%。
不过，该项目后几次的开盘情况却不如意，据网上房地产的数据显示，二、三批次加推后，中海的愿景与销售数据开始出现差距，来到4批次认购现场，2026年6月6日加推28套房源，目前仍有房源在售。
这直观显示了真如板块当前的房市滞后性。有分析显示，真如虽处内中环，但房价一直都很难上涨，且总体房价略低于周边的三林滨江、七宝、宝山南大等板块。
后续批次的去化放缓，叠加真如板块房价长期跑输周边的事实，让中海此次以150.9亿元底价拿下真如之心地块，更像是一场押注板块未来的豪赌。
赌的是什么？
是中海在真如八年深耕所积累的区域认知与操盘经验，能否在新一轮项目开发中转化为溢价能力；也是其此前深耕TOD综合体模式的成功，能否为未来产品提供足够的价值支撑。
但豪赌的另一面在于，真如板块的房价天花板尚未突破，后续住宅产品的定价空间与去化节奏仍存不确定性；商办占比过半的地块结构，意味着中海的一部分资金将被沉淀在这宗项目中。
而150.9亿元的底价成交也同样具备两面性，虽然规避了溢价风险，却也意味着中海需要独自承担全部开发压力。
“我们觉得它是一块非常好的上海浦西核心城区的土地。”中海拿地后公开表示，浦西内中环城市副中心已难有如此成片开发机会，同一主体连片开发有利于多地块协同规划和资产增值。
回望过去，从红旗村摘地到拿下真如之心，中海用八年时间成为上海城市副中心的核心节点开发商。如今，许久不拿地的它再次站在土拍场，押上的不仅是150.9亿资金，更是其在真如板块的资历。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
热门跟贴